京城佳業(yè)凈利潤三連降 第二增長曲線難覓丨財報觀察

對于京城佳業(yè)而言，2025年或?qū)⒂瓉碚嬲霓D(zhuǎn)型大

中房報記者 梁笑梅丨北京報道

京城佳業(yè)發(fā)布2024年報后，資本市場反應(yīng)依舊冷淡。截至4月11日午間休盤，股價跌至3.11港元/股，總市值為4.56億港元，相較于上市當(dāng)天收盤價8.26港元/股及12.11億港元的市值，跌幅顯著。

3月底，京城佳業(yè)發(fā)布2024年報。這份業(yè)績報告仍未打破“增收不增利”的怪圈現(xiàn)象。2024年，京城佳業(yè)實現(xiàn)總收入19.84億元，同比增長8.4%，但毛利率、凈利潤等核心盈利指標(biāo)均出現(xiàn)下滑，其中歸屬母公司凈利潤同比降幅達(dá)29.8%，連續(xù)三年呈現(xiàn)“斷崖式”下跌。

京城佳業(yè)方面解釋，主要原因是物業(yè)管理項目的前期及質(zhì)量維護(hù)投入加大以及集團(tuán)對未收回的應(yīng)收賬款計提了相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

這份業(yè)績折射出物管行業(yè)在房地產(chǎn)下行周期中的普遍困境，也暴露出京城佳業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中的深層挑戰(zhàn)。

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凈利潤增速“三連降”

應(yīng)收賬款風(fēng)險凸顯

根據(jù)京城佳業(yè)公布的2024年度業(yè)績，公司在報告期內(nèi)實現(xiàn)總收入約為19.84億元，較2023年同期增加約8.4%，這一增幅明顯低于前兩年的增長速度。

數(shù)據(jù)顯示，京城佳業(yè)在2022年和2023年的收入分別為15.67億元和18.29億元，增速分別為28%和16.7%。到了2024年，收入增長進(jìn)一步放緩至8.4%。

與此同時，京城佳業(yè)在2024年的毛利潤約為3.54億元，較2023年同期下降約5.9%；溢利約為0.85億元，較2023年同期下降約26.9%；集團(tuán)擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利約為0.8億元，較2023年下降約29.8%。

對比近三年的增長趨勢，京城佳業(yè)歸屬母公司凈利潤增長率從2022年的38%，降至2023年的0.45%，并在2024年轉(zhuǎn)為-29.86%，凈利潤同比增長率持續(xù)下降并轉(zhuǎn)負(fù)。

物業(yè)管理行業(yè)的整體增速有所放緩，與房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代有關(guān)。新增開發(fā)項目的減少直接影響到物業(yè)管理行業(yè)的擴(kuò)張速度，導(dǎo)致許多物業(yè)公司面臨營收增長放緩的問題。

此外，京城佳業(yè)的應(yīng)收賬款問題也對其財務(wù)健康造成了較大影響。截至2024年末，京城佳業(yè)的應(yīng)收賬款為8.95億元，同比增長約4.58%。其中來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款為3.06億元，占比約34.15%；來自第三方的為5.89億元，占比約65.85%。期內(nèi)，公司計提應(yīng)收賬款減值撥備金額為1.95億元，較2023年的1.37億元增加了0.58億元。

為了加速回款，京城佳業(yè)已接受了一批不動產(chǎn)車位用于抵消應(yīng)收款項，但也有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，此類資產(chǎn)或?qū)⒊蔀樵摴镜念~外負(fù)擔(dān)。

不可否認(rèn)，應(yīng)收賬款的管理和回收是物業(yè)管理公司面臨的共同難題。特別是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，部分客戶的支付能力受到影響，導(dǎo)致應(yīng)收賬款的回收周期延長。

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增值服務(wù)收入占比萎縮

高校賽道難撐"第二曲線"

如果說基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)承壓是行業(yè)共性，那么京城佳業(yè)在增值服務(wù)領(lǐng)域的表現(xiàn)則暴露了其轉(zhuǎn)型乏力的問題。

除了營收增長放緩和凈利潤連續(xù)三年下降外，京城佳業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)也出現(xiàn)了不同程度的降速。具體來看，2024年京城佳業(yè)來自物業(yè)管理服務(wù)的收入占比持續(xù)攀升，達(dá)到70.5%，實現(xiàn)收入13.99億元，較2023年同期上升約23.6%。然而，非業(yè)主增值服務(wù)實現(xiàn)收入約2.54億元，占總收入比例約12.8%，同比下降29.3%；社區(qū)增值服務(wù)收入約為3.31億元，占比16.7%，同比下降2.3%。

這與行業(yè)頭部企業(yè)形成鮮明對比。以碧桂園服務(wù)為例，其2024年社區(qū)增值服務(wù)收入占比已達(dá)24%，且毛利率維持在35%以上。

“非業(yè)主增值服務(wù)縮水與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易減少直接相關(guān)。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)分析師指出，“而社區(qū)增值服務(wù)的成敗取決于用戶黏性和數(shù)字化能力，京城佳業(yè)缺乏大型物業(yè)企業(yè)打造的流量入口，難以形成服務(wù)生態(tài)閉環(huán)?！?/span>

值得注意的是，京城佳業(yè)試圖通過高校后勤服務(wù)打開新局面。2024年，京城佳業(yè)不僅新中標(biāo)了北京電子科技學(xué)院、北京政法職業(yè)學(xué)院、北京農(nóng)學(xué)院等多個項目，還從股東方受托管理了一批高校資源。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，這一賽道同樣面臨挑戰(zhàn)。“高校后勤服務(wù)毛利率通常不足10%，且需承擔(dān)設(shè)施改造等沉沒成本?！苯逃a(chǎn)業(yè)投資專家周燁表示，“若無法形成規(guī)?；\(yùn)營，反而可能成為負(fù)擔(dān)?！?/span>

一直以來，京城佳業(yè)依托控股股東北京城建集團(tuán)的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢和作為首都國有物管上市公司的先發(fā)優(yōu)勢，試圖打造集團(tuán)"第二增長曲線"。

物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入“精耕時代”。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜總結(jié)道，未來能突圍的企業(yè)，必然是那些在專業(yè)化、科技化、生態(tài)化三個維度同步突破的先行者。對于京城佳業(yè)而言，2025年或?qū)⒂瓉碚嬲霓D(zhuǎn)型大考。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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