永升服務(wù)關(guān)聯(lián)方依賴難解 房地產(chǎn)市場波動加劇風(fēng)險丨財報觀察

在房地產(chǎn)市場變化的大背景下，如何平衡傳統(tǒng)業(yè)務(wù)與新興業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時加強自身獨立性和市場競爭力是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)需要重視的課題。

中房報記者 梁笑梅丨北京報道

3月31日，永升服務(wù)舉行了2024年度業(yè)績會。永升服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁周洪斌、執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官周迪、投資者關(guān)系總監(jiān)嚴憲出席發(fā)布會并回答記者提問。

“現(xiàn)金流增幅大于利潤增幅，大于收入增幅。”周洪斌在業(yè)績會上表示。

可以看出永升服務(wù)對現(xiàn)金流的重視。永升服務(wù)當(dāng)前賬面現(xiàn)金儲備為26億元，今年已支出3億元。去年同期，永升服務(wù)賬上現(xiàn)金為23.4億元。

2024年永升服務(wù)整體應(yīng)收賬款較去年增加了約2億元，但關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款環(huán)比下降了2.3%。

中信證券分析師張全國表示：“永升服務(wù)要警惕計提應(yīng)收款和商譽減值的風(fēng)險。”

而這一切和關(guān)聯(lián)方的緊密聯(lián)系不無關(guān)系。2023年和2024年，永升服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入中，來自關(guān)聯(lián)方旭輝集團的收入占比維持在28.8%。

盡管永升服務(wù)在努力擴大第三方市場份額，但其業(yè)績?nèi)匀皇艿疥P(guān)聯(lián)方項目開發(fā)情況的影響。隨著房地產(chǎn)市場的不確定性增加，物業(yè)管理公司如何在這種環(huán)境下保持增長成為了一個重要課題。

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關(guān)聯(lián)方占比物業(yè)服務(wù)收入仍為28.8%

根據(jù)2024年年報顯示，物業(yè)管理服務(wù)依然是永升服務(wù)的主要收入來源，占比進一步提升。2023年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入為44.63億元，占總收入的68.2%，而到了2024年，這一數(shù)字增長至50.91億元，占總收入的比例達到了74.4%。

資料顯示，永升服務(wù)主營物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、對非業(yè)主的增值服務(wù)、城市服務(wù)四塊業(yè)務(wù)。

其中，永升服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入是集團的最大收入來源，從2023年，物業(yè)管理收入為44.63億元，2024年為50.91億元。

永升服務(wù)方面解釋，這主要得益于公司與旭輝集團的穩(wěn)定合作，及持續(xù)致力于擴大第三方客戶基礎(chǔ)。

對于絕大部分物業(yè)企業(yè)而言，物業(yè)管理服務(wù)依舊是最大的收入來源，物業(yè)企業(yè)注重培養(yǎng)業(yè)務(wù)及業(yè)態(tài)多樣性發(fā)展的能力對收入的貢獻仍然有限。對于永升服務(wù)而言，如何在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的同時，積極開拓新的增長點，成為了未來發(fā)展的重要方向。這是在市場環(huán)境變化之下，要求物業(yè)企業(yè)必須具備更強的適應(yīng)能力和創(chuàng)新能力。

年報顯示，2023年和2024年，永升服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入中，均有71.2%來自第三方客戶，而來自母公司旭輝集團的收入占比則維持在28.8%。

盡管許多物業(yè)管理公司試圖通過拓展第三方業(yè)務(wù)來減少對母公司的依賴，形成獨立運營模式，但永升服務(wù)在這一點上變化并不大。

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關(guān)聯(lián)方依賴與多重壓力并存

前年年底，旭輝永升服務(wù)將其名字改為永升服務(wù)，從這一舉動看出永升服務(wù)進一步強化獨立市場化發(fā)展的計劃。

事與愿違。與2023年相比，永升服務(wù)2024年在物業(yè)管理板塊的收入占比并未發(fā)生顯著變化。

特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨諸多挑戰(zhàn)的情況下，這種依賴性顯得尤為突出。

盡管永升服務(wù)在努力擴大第三方市場份額，但其業(yè)績?nèi)匀皇艿侥腹卷椖块_發(fā)情況的影響。隨著房地產(chǎn)市場的不確定性增加，物業(yè)管理公司如何在這種環(huán)境下保持持續(xù)增長成為了一個重要課題。

當(dāng)下，許多物業(yè)管理公司試圖與房地產(chǎn)開發(fā)商分離，形成獨立運營模式，不可否認的是，其業(yè)績?nèi)詴艿侥腹镜捻椖块_發(fā)情況的影響。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)的情況下，這種影響更加明顯。

在同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)看來，“盡管與開發(fā)板塊呈現(xiàn)獨立性發(fā)展，但是在業(yè)績上還是受到開發(fā)板塊業(yè)務(wù)的影響，最明顯一點就是增速放緩，可以看到利潤和收入還保持正增長，但是增速已經(jīng)明顯放緩?！?/span>

他解釋，“一方面是由于行業(yè)新增規(guī)模大幅放緩，企業(yè)在管面積增長放緩，另一個原因是物業(yè)服務(wù)仍然是物業(yè)費占主要部分，這部分提高收費難度較大，增值業(yè)務(wù)占比較小，這也是未來物業(yè)行業(yè)重點發(fā)力空間?！?/span>

在房地產(chǎn)市場變化的大背景下，如何平衡傳統(tǒng)業(yè)務(wù)與新興業(yè)務(wù)的發(fā)展，同時加強自身獨立性和市場競爭力是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)需要重視的課題。

此外，永升服務(wù)對關(guān)聯(lián)方收繳率的迫切也凸顯其對現(xiàn)金流的重視。

周洪斌表示：“地產(chǎn)類應(yīng)收賬款作為持續(xù)關(guān)注重點，去年已成功回收4.8億元。鑒于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流普遍承壓，公司實施分類管理?！?/span>

管理層表示，2024年收繳率方面確實略有下降，這主要源于兩方面因素：一是地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)收縮背景下，整體回款難度較往年顯著增加；二是主動調(diào)整了第三方業(yè)務(wù)的收款策略。

2024年，物業(yè)宏觀環(huán)境存在多重超預(yù)期挑戰(zhàn)。例如，經(jīng)濟下行壓力導(dǎo)致支付意愿下降，人力成本剛性上漲和市場競爭失序帶來的壓力。

對于已經(jīng)到來的2025壓力，周洪斌說，“業(yè)主對服務(wù)品質(zhì)的更高期待、政府對物業(yè)費定價機制的規(guī)范要求等關(guān)鍵要素仍將延續(xù)，這對企業(yè)的精細化運營能力提出持續(xù)挑戰(zhàn)?！?/span>

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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