利潤過百億元！中海做對了什么丨財報觀察

在顏建國看來，中海可持續(xù)發(fā)展動能非常強勁。

中房報記者 苗野丨北京報道

“我們相信，下一個5年，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持穩(wěn)中求進的高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展新模式將逐步建立健全，我們對中國經(jīng)濟、對房地產(chǎn)行業(yè)都充滿信心。”中國海外發(fā)展董事局主席顏建國表示。

3月31日，中國海外發(fā)展舉行2024年度業(yè)績發(fā)布會，一如既往，顏建國再次表達了對行業(yè)的信心，這份“信心”源自中海地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展。

報告顯示，2024年中海實現(xiàn)合約銷售額3106.9億元，同比增長0.3%，是TOP10房企中唯一實現(xiàn)銷售正增長的企業(yè)；權(quán)益銷售額以2857.5億元登頂行業(yè)榜首；歸屬母公司核心凈利潤157.2億元，為全行業(yè)僅有的2家利潤過百億元房企。

在顏建國看來，中海逆勢增長的銷售業(yè)績，得益于公司強聚焦一線城市的投資策略。去年銷售的上海建國東路項目以及在上海、北京、深圳等地推出的多個“玖序”系項目逆勢熱銷，量價兼得，為公司未來幾年利潤奠定堅實基礎(chǔ)。

“在戰(zhàn)略聚焦達到新高度的同時，中海始終保持穩(wěn)中有進的發(fā)展態(tài)勢?！鳖伣▏硎?，市場下行期，中海在實現(xiàn)有息負債持續(xù)壓降與經(jīng)營現(xiàn)金大額凈流入的同時，新增投資額行業(yè)第一，穩(wěn)的基礎(chǔ)更扎實，進的資源很充沛。

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銷售回款超2000億元

從中海交出的成績單來看，支撐中海銷售逆勢增長的最大推力來自一線城市。

2024年，中海在北上廣深及香港的銷售額合計1640億元，占公司整體銷售的61%，并在上海、北京、深圳均位居當?shù)厥袌龅谝唬虾Ｒ?04億元創(chuàng)公司單城年銷售額紀錄。

“我們一直注重通過‘好產(chǎn)品、好服務(wù)’來實現(xiàn)‘好效益’?！鳖伣▏硎?，去年中海打造的現(xiàn)象級產(chǎn)品逆勢熱銷，貨值較預期超出70多億元?！昂卯a(chǎn)品”是“工科中海”口碑的來源，也是中海的競爭優(yōu)勢之一。

以“中國盤王”上海中?！ろ槻晾餅槔?，512套大平層，套均總價約4000萬元，首開即售罄，全年勁銷387億元，創(chuàng)全國單盤年銷售紀錄。

此外，4個“玖序”系項目合計銷售逾500億元。其中，上海中海·領(lǐng)邸玖序，66億元貨值用時不到90分鐘清盤，全年五開五罄，熱銷282億元。北京中?！ぞ┤A玖序，備案均價約17.5萬元/平方米，開盤熱銷62億元，開盤48小時就位居北京2024年上半年新房網(wǎng)簽銷售冠軍。深圳中海·深灣玖序，首開收金超100億元。

顏建國表示，2025年中海將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限價放開的形勢下，將有機會通過打造“中海好房子”實現(xiàn)更大的價值創(chuàng)造。

從國內(nèi)市場份額來看，2024年中海地產(chǎn)市場占有率達3.21%，較2023年末提升0.55個百分點。年內(nèi)，中?？偨?jīng)營回款2366.3億元，同比上升2.1%，其中銷售回款2219.3億元，4個一線城市的銷售回款均超百億元。

“我們觀察到，一線和強二線城市供需關(guān)系不斷修復，部分板塊特別是一些強改善型的板塊和項目比較受熱捧。近期部分城市的土地市場比較熱，競爭比較激烈，顯示出同行對于市場的信心?！敝袊Ｍ獍l(fā)展行政總裁張智超表示，2025年中海聚焦一線和部分強二線城市，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的投資強度。

財報顯示，中海過去一年在12個城市斬獲22宗地塊，新增土儲總建面416萬平方米，總購地金額806.1億元，權(quán)益購地金額696.3億元，新增購地金額行業(yè)第一。在一線城市投資權(quán)益比超過70%，去年12月單月，中海地產(chǎn)就斬獲6宗地塊，包括北京豐臺萬泉寺和深圳南山的兩宗“百億地塊”。

今年以來，中海持續(xù)加倉，接連競得北京三宗地塊，以及深圳、鄭州、沈陽、廈門、杭州、濟南等地塊，今年一季度的累計投資額已超過300億元。

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中海的信心與三個推動力

毫無意外，中海在成績單中羅列的一項項優(yōu)于同行的數(shù)據(jù)，與顏建國一直以來向外界釋放的“信心”相呼應(yīng)。

對照“三條紅線”標準，中海繼續(xù)穩(wěn)居“綠檔”。于2024年末，中海資產(chǎn)負債率為55.8%，流動比率為2.4倍，凈借貸比率為29.2%。平均融資成本3.1%，處于行業(yè)最低區(qū)間。銀行存款及現(xiàn)金為1241.7億元，占總資產(chǎn)13.7%，其中經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為464.5億元。

近幾年隨著市場下行，中海一直把有息負債管控作為重中之重。2024 年有息負債包括提前還款和到期歸還、凈歸還175.5億元，同比下降 6.2%。目前一年內(nèi)到期的借貸為285.9億元。

“中海的財務(wù)資源優(yōu)勢和綜合競爭力優(yōu)勢非常突出?！睆堉浅硎?，雖然全國商品房銷售規(guī)模較行業(yè)高峰下降了近一半，但依舊是一個近十萬億的規(guī)模，未來依然是一個巨大的市場。下一個5年，中海要做大做強住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模與利潤領(lǐng)先優(yōu)勢，保持全國市場占有率領(lǐng)先，在主流城市核心城市保持領(lǐng)先。

實際上，對比市場與其他房企，無論是銷售規(guī)模、盈利的回報率以及總的盈利規(guī)模，中海都處于行業(yè)領(lǐng)先水平。但對比自身，中海的利潤空間持續(xù)承壓。拉長時間線來看，2022年～2024年中海凈利潤分別為244億元、256.1億元、157.2億元。

受限于此前較高的拓儲成本，疊加行業(yè)下行與項目結(jié)算周期影響，房企利潤下滑已成普遍現(xiàn)象，曾以“利潤王”著稱的中海同樣無法獨善其身，利潤“保衛(wèi)戰(zhàn)”之于中海有助力亦有壓力。

“雖然國內(nèi)經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場仍將面臨多重壓力與挑戰(zhàn)，但進入2025年，更多新的機遇與增長動能涌現(xiàn)?！鳖伣▏f，我們相信“三個推動力”，將促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動中海進一步塑強競爭優(yōu)勢，保持穩(wěn)健可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。

一是政策推動力。3月上旬召開的全國兩會，政府工作報告明確實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市，并確立了2025年GDP增長5%的目標，經(jīng)濟增速依然處于全球前列。針對房地產(chǎn)行業(yè)，強調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。我們相信，擴內(nèi)需、穩(wěn)樓市的政策，將為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)提供強有力的支撐。

二是市場推動力。經(jīng)歷三年多的大力去庫存，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)顯著改善，市場更加健康。限購、限貸放開，按揭貸款利率處于歷史低位等利好因素，推動改善性需求持續(xù)釋放。加力實施城中村和危舊房改造，將進一步帶動增量需求。同時，各地優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，更多核心地段優(yōu)質(zhì)項目投放市場，將刺激消費者入市。我們相信，供需兩端持續(xù)改善，將有力推動市場止跌回穩(wěn)。

第三、中海持續(xù)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展的推動力。行業(yè)劇烈波動調(diào)整中，中海財務(wù)健康、現(xiàn)金充裕、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)異、安全屏障厚實、資源聚合能力持續(xù)增強。過去兩年，我們新增購地金額連續(xù)兩年行業(yè)第一，一線城市合計占比 65%，貨值與貨量結(jié)構(gòu)更加優(yōu)異。憑借行業(yè)領(lǐng)先的投資力、產(chǎn)品力、銷售力與成本優(yōu)勢，公司住宅業(yè)務(wù)的銷售與盈利能力有信心保持行業(yè)領(lǐng)先。中海商業(yè)的收入在過去五年保持兩位數(shù)增長，在進一步強化提升資產(chǎn)運營效益的同時，疊加多個一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目陸續(xù)入市，中海商業(yè)的收入有信心保持較快增長。

在顏建國看來，中?？沙掷m(xù)發(fā)展動能非常強勁。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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