中國(guó)最賺錢商場(chǎng)被賣了！私募巨頭入局

此次博裕資本瞄準(zhǔn)SKP，絕非一時(shí)興起，透露出資本抄底商業(yè)地產(chǎn)的信號(hào)。

中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

年銷售額超200億元的“中國(guó)店王”北京SKP，迎來(lái)新東家。

近日，北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局公示稱，博裕五期美元基金擬通過(guò)其關(guān)聯(lián)方收購(gòu)北京SKP 42%～45%股權(quán)。交易前，北京SKP由新加坡Radiance公司和北京華聯(lián)集團(tuán)分別持股60%和40%。交易后，老東家Radiance公司繼續(xù)間接持有北京SKP42%～45%股權(quán)，與博裕關(guān)聯(lián)方共同控制北京SKP。這意味著，博裕關(guān)聯(lián)方所持股權(quán)大部分從北京華聯(lián)購(gòu)得。

目前雙方尚未公布交易金額，亦未對(duì)此次交易作出回應(yīng)。有分析稱，整個(gè)SKP商場(chǎng)業(yè)務(wù)估值40億美元～50億美元（約合人民幣292億～365億元），據(jù)此推算，北京華聯(lián)或通過(guò)此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓回籠資金百億元。

接盤(pán)方來(lái)頭不小。博裕五期美元基金于2021年在新加坡成立，最終控制人是私募巨頭博裕資本，曾參與阿里股份回購(gòu)、投資寧德時(shí)代、操盤(pán)萬(wàn)物云上市、并購(gòu)金科股份。博裕資本的核心出資方為新加坡主權(quán)基金淡馬錫控股，李嘉誠(chéng)基金會(huì)也通過(guò)旗下投資平臺(tái)間接出資。

此次博裕資本瞄準(zhǔn)SKP，絕非一時(shí)興起，透露出資本抄底商業(yè)地產(chǎn)的信號(hào)。隨著博裕資本進(jìn)入，北京SKP迎來(lái)新變局。

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“店王”被賣

在中國(guó)，北京SKP幾乎是奢侈品的代名詞。北京SKP前身為北京新光天地，開(kāi)業(yè)于2007年，由北京華聯(lián)集團(tuán)和臺(tái)灣新光三越聯(lián)手打造，雙方分別持股50%。

這一年，北京商業(yè)項(xiàng)目集中涌現(xiàn)，金融街購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)；太古地產(chǎn)也在這年花費(fèi) 48 億元從北京國(guó)峰置業(yè)手里買下“新三里屯”；而西單大悅城、藍(lán)色港灣、銀泰中心、北京apm、三里屯 village 則于 2008 年陸續(xù)開(kāi)業(yè)。

2011年，北京SKP以65億元銷售額超越“中國(guó)百貨店王”杭州大廈，成為“新店王”，并穩(wěn)坐寶座十多年。也是這一年起，新光三越與北京華聯(lián)開(kāi)始分道揚(yáng)鑣，最終北京華聯(lián)取得控制權(quán)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，并于2015年正式更名為北京SKP，新光三越的身影徹底消失。

2020年，北京SKP以177億元銷售額，超過(guò)英國(guó)哈羅德百貨登頂“全球店王”，2023年銷售額更是創(chuàng)下265億元新高。然而，2024年，奢侈品在中國(guó)市場(chǎng)遇冷，北京 SKP 也受到影響，銷售額同比下滑17%至220億元，“店王”之位被南京德基廣場(chǎng)以245億元銷售額取代。

北京市場(chǎng)監(jiān)督管理局公示信息顯示，2024 年，北京 SKP 在北京、西安、成都、武漢四座城市的百貨零售市場(chǎng)中，市場(chǎng)份額占比分別為10%～15%、15%～20%、10%～15%和0～5%。

失去店王之位的北京SKP，而今被擺上了貨架。北京華聯(lián)為何要將其賣掉？

北京華聯(lián)的財(cái)務(wù)壓力或許是重要因素。2018～2023年，北京華聯(lián)營(yíng)業(yè)收入由266.64億元下滑至162.05億元，凈利潤(rùn)則在3億～6億元之間徘徊。這期間，其負(fù)債總額逐年增加，由288.25億元增長(zhǎng)至465.03億元。相較于龐大的負(fù)債規(guī)模，這些利潤(rùn)顯得微不足道。

有人算了筆賬，在樂(lè)視汽車、OFO共享單車等投資上，北京華聯(lián)累計(jì)損失近百億元。

其控股的上市公司華聯(lián)股份也承受著巨大壓力。今年一季度，華聯(lián)股份營(yíng)業(yè)收入下滑 9.74%至3.33億元，凈利潤(rùn)下降75%至306.35萬(wàn)元，而負(fù)債總額為55.35億元。

2024年，華聯(lián)股份營(yíng)業(yè)收入13.98億元，同比增長(zhǎng)2.39%；歸母凈利潤(rùn)2033萬(wàn)元，同比下降26.28%；扣非凈利潤(rùn)為-0.46億元，由盈轉(zhuǎn)虧，同比下降260.51%。

2024年7月，華聯(lián)股份以1.92億元對(duì)價(jià)，從北京SKP手中收購(gòu)北京華聯(lián)美好生活百貨公司100%股權(quán)，進(jìn)而獲取了該公司旗下的DT51商業(yè)百貨項(xiàng)目。2024年，美好生活百貨實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1800萬(wàn)元，為華聯(lián)股份貢獻(xiàn)了88%的凈利潤(rùn)。

近年來(lái)，北京華聯(lián)與華聯(lián)股份紛紛收縮戰(zhàn)線，接連出售資產(chǎn)。北京SKP同樣放緩了擴(kuò)張腳步。在2020年及2021年，北京SKP先后拿下了杭州、昆明地塊，計(jì)劃在2023年、2025年建成SKP商場(chǎng)。但兩家商場(chǎng)的建設(shè)均已延期。

“這幾年，北京SKP已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)，這個(gè)節(jié)點(diǎn)出售是比較好的時(shí)間點(diǎn)。”一位新零售業(yè)人士稱?，F(xiàn)在，博裕帶來(lái)了資金，北京華聯(lián)資金問(wèn)題將很大程度被緩解。

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私募巨頭抄底

博裕資本此時(shí)出手SKP，更像是抓住了抄底機(jī)會(huì)。對(duì)于博裕資本而言，SKP代表著中國(guó)最具價(jià)值的零售商業(yè)資產(chǎn)，擁有穩(wěn)定租金收益，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)資產(chǎn)證券化運(yùn)作的一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。

博裕資本，在資本市場(chǎng)中名氣頗高。其成立于2010年，在開(kāi)曼群島注冊(cè)，由中國(guó)平安集團(tuán)前總經(jīng)理張子欣、TPG資本前中國(guó)區(qū)高管馬雪征、高盛直接投資部的江志成以及前Providence Equity Partners合伙人童小幪等人聯(lián)合創(chuàng)立。這些創(chuàng)始人在金融和投資領(lǐng)域擁有豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

成立初期，博裕資本募集10億美元基金，目前管理總資產(chǎn)已接近100億美元，十余年時(shí)間編織出一張覆蓋科技、消費(fèi)、醫(yī)療、地產(chǎn)的資本網(wǎng)絡(luò)。

2012年，博裕資本與多家投資機(jī)構(gòu)共同投資阿里巴巴集團(tuán)20億美元，購(gòu)入5.6%股份。隨著阿里巴巴的上市和發(fā)展，博裕資本獲得了豐厚回報(bào)。

博裕資本與地產(chǎn)行業(yè)亦關(guān)系緊密。早在2017年，博裕資本就斥資15億元投資了萬(wàn)科旗下的物業(yè)公司萬(wàn)物云。2021年，萬(wàn)物云的估值一路飆升，博裕資本也適時(shí)轉(zhuǎn)讓了所持7.6%萬(wàn)物云股權(quán)，總對(duì)價(jià)69.95億元。

2021年底，博裕資本以37.34億港元對(duì)價(jià)，取得了金科股份旗下物業(yè)公司金科服務(wù)22.69%股權(quán)。此后，博裕資本不斷加碼，先后通過(guò)要約收購(gòu)、法拍等方式增持金科服務(wù)股權(quán)，目前持股比例已增至55.91%，成為金科服務(wù)實(shí)控人。

但這次，博裕資本被套住了。2021年12月，博裕資本購(gòu)買金科服務(wù)的入股價(jià)格為26港元/股，但今年通過(guò)法拍競(jìng)得公司股權(quán)時(shí)，對(duì)價(jià)已降至6.19元/股。博裕資本三次購(gòu)入金科服務(wù)股權(quán)共計(jì)耗資53.82億港元，而金科服務(wù)當(dāng)前總市值僅42.57億港元。

在消費(fèi)零售領(lǐng)域中，博裕資本近年來(lái)更是收購(gòu)動(dòng)作頻繁，先后投資了小紅書(shū)、FoodBowl、SHEIN、萬(wàn)世縱橫物流、極兔速遞等，如今入主SKP或?qū)⒅苯有纬伞傲髁?消費(fèi)-履約”閉環(huán)。從過(guò)往投資來(lái)看，博裕資本扮演的角色更像是一位財(cái)務(wù)投資者。

去年，太盟投資集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人單偉建在談及亞洲投資機(jī)遇時(shí)說(shuō)，對(duì)于PE來(lái)說(shuō)，中國(guó)市場(chǎng)在很大程度上是一個(gè)買方市場(chǎng)，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)少得多。言下之意，低估值只有在中國(guó)目前的買方市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)。

隨著博裕資本進(jìn)入，北京SKP能否實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，仍然未知。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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