被低估的奶西，正在重新被看見

很少有板塊像北京朝陽奶西一樣，天生自帶流量，出道即高光。

從中建宸園、首開金茂望京樾，到金隅望京云尚、望京國譽(yù)府，奶西2年間拍出4宗地塊，溢價(jià)率不斷走高，土地樓面價(jià)也從4.4萬元/㎡躍升至6.2萬元/㎡，每溢價(jià)近2萬元。進(jìn)入銷售階段后，上述項(xiàng)目相繼實(shí)現(xiàn)現(xiàn)象級(jí)熱銷，讓奶西板塊價(jià)值進(jìn)一步凸顯。

“奶西熱”這一現(xiàn)象背后，釋放了這一板塊的價(jià)值信號(hào)。其一是望京區(qū)域多年來的零供應(yīng)，催生了大量改善需求的外溢，而同屬大望京的奶西，成為了最有力的承載。

其二，房企與板塊的互相成就，當(dāng)區(qū)域板塊的價(jià)值得到肯定，品牌房企也在相繼布局于此，而這些優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力的兌現(xiàn)，也在進(jìn)一步抬升一個(gè)區(qū)域的價(jià)值屬性，區(qū)域的發(fā)展與迭代也就會(huì)更迅速。

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奶西仍被低估

奶西闖入行業(yè)視野，只用了1年。但在奶西時(shí)隔近2年未供應(yīng)新地，存量項(xiàng)目迅速去化，以及北京一輪又一輪新增土地供應(yīng)下，奶西在公眾領(lǐng)域發(fā)聲越來越少，熱度逐步走低。

阿里北京總部實(shí)景圖

在眾人眼中沉寂的這兩年，奶西正在悄悄發(fā)生變化。2024年5月，阿里北京總部園區(qū)正式投入使用，這個(gè)投入68.9億元的大型綜合體，將容納阿里北京約2萬名員工?；ヂ?lián)網(wǎng)大廠的擇址和遷移從來都不是小事，阿里從望京搬離選擇奶西，釋放了一個(gè)信號(hào)：奶西板塊的產(chǎn)業(yè)價(jià)值正在被重塑。

在朝陽2035年規(guī)劃中，奶西板塊被納入中關(guān)村朝陽園五區(qū)范圍，承接部分信息技術(shù)、科技服務(wù)的產(chǎn)業(yè)功能。屆時(shí)，不止是阿里，高德、美團(tuán)、獵聘、雪球、蔚來等大量科技領(lǐng)域頭部企業(yè)都將入駐這一區(qū)域。

除了產(chǎn)業(yè)支撐，奶西板塊周邊先天的自然環(huán)境是其他區(qū)域難以比擬的優(yōu)勢(shì)。2023年初，北京溫榆河公園朝陽段二期項(xiàng)目正式開工，大小約1.4個(gè)“奧森”。目前，各個(gè)區(qū)域的地形地貌和水系湖區(qū)已經(jīng)成形，預(yù)計(jì)2025年公園將全面建成。而溫榆河公園、朝來森林公園與奶西住宅區(qū)金隅望京云尚，僅一路之隔。

北京溫榆河公園實(shí)景圖

區(qū)域配套上，奶西板塊一期住宅地塊已經(jīng)出讓完畢，今年將陸續(xù)交付；教育方面，在芳草地國際學(xué)校的基礎(chǔ)上，目前朝陽外國語學(xué)校已經(jīng)明確落位，9年一貫制學(xué)校規(guī)劃了72個(gè)教學(xué)班，可容納學(xué)生約3000人，預(yù)計(jì)將于2026年9月建成投入使用；板塊內(nèi)部的城建商業(yè)地塊，已經(jīng)在規(guī)劃建設(shè)中。

當(dāng)下的變化，只是奶西區(qū)域規(guī)劃里的極小部分，從街區(qū)規(guī)劃來看，當(dāng)前奶西區(qū)域里除了東洲家園，其余均為新建住宅或待規(guī)劃出讓地塊，并匹配大量教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通、生態(tài)配套規(guī)劃，待未來開發(fā)建成后，奶西片區(qū)發(fā)展將得到極大提升。

奶西之于朝陽，絕不僅僅是當(dāng)下看到的顯性價(jià)值，在其大手筆重新規(guī)劃的背后，是奶西潛藏的足以與之匹配的隱性價(jià)值。

從朝陽區(qū)主要產(chǎn)業(yè)功能布局規(guī)劃總圖中可以判斷，奶西除了承載第二CBD望京、亞奧兩個(gè)高端功能區(qū)外溢空間外，北京北部重磅級(jí)產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)眾星拱月般將奶西置于輻射的核心腹地。而奶西處于這些高端功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)的一個(gè)相對(duì)均好的位置，基本都處于20~40分鐘車程。

科技產(chǎn)業(yè)外溢利好之外，奶西也通過“阿里系+中關(guān)村朝陽園+金盞國際合作區(qū)”三重引擎，形成以數(shù)字科技、國際服務(wù)為核心的產(chǎn)業(yè)集群，并持續(xù)吸附上下游企業(yè)，形成更宜居的“職住學(xué)一體化高端住區(qū)”。

正是預(yù)見這一點(diǎn)，金隅在奶西發(fā)展前期階段就提前鎖定了這里。這出自金隅對(duì)一個(gè)區(qū)域價(jià)值判斷的能力，可以前瞻性地看到真正有開發(fā)價(jià)值潛力的板塊，并且還要有能力將區(qū)域潛力激發(fā)到最大化。

而金隅在一個(gè)又一個(gè)潛力區(qū)域，做到了這一點(diǎn)。

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品牌力內(nèi)生式破局

朝陽十八里店朝陽港，是金隅在奶西之外，又一個(gè)精準(zhǔn)把脈的價(jià)值板塊。

在該板塊上市前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為朝陽港片區(qū)雖有區(qū)位、地鐵加持，但城市界面亟待提升，是一塊未經(jīng)雕琢的璞玉，可能需要較長開發(fā)周期。

區(qū)域開發(fā)初始，其他開發(fā)商信心不足時(shí)，2021年金隅與昆泰聯(lián)合進(jìn)入，成為第一家入駐朝陽港的房企。金隅云筑首期開盤熱銷大賣，隨后金隅又與北京住總聯(lián)手拿下第二宗地和第三宗地，陸續(xù)開發(fā)了云筑二期、三期，也分別取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。

金隅在朝陽港住區(qū)的開發(fā)中，先后投入200余億元，將整個(gè)區(qū)域開發(fā)催向成熟。隨后，保利、中海等央企相繼進(jìn)入，金隅也繼續(xù)加碼，2024年6月又拿下一宗地，開發(fā)為北京隅·東序，項(xiàng)目一經(jīng)開盤便售出235套，銷售近25億元。

經(jīng)過三年多時(shí)間開發(fā)，朝陽港的學(xué)校、商業(yè)、交通等配套逐漸醇熟，與此同時(shí)金隅也聯(lián)合其它開發(fā)商托舉起了朝陽港區(qū)域發(fā)展，成為區(qū)域價(jià)值的錨定者，以及城市界面的共創(chuàng)者。

預(yù)見性是一種天賦，先于時(shí)間之前精準(zhǔn)切中區(qū)域價(jià)值，是金隅戰(zhàn)略布局的第一步。在產(chǎn)品上，金隅近年來更加銳意進(jìn)取，從金隅云筑一二三期，到北京隅“雙子”東序與西頌，再到望京云尚和花溪云錦，金隅在北京內(nèi)卷的新房項(xiàng)目中破出了一條路。

金隅云筑項(xiàng)目上，建筑面積約83㎡一居270°采光的神戶型和三大會(huì)所的沖擊還未遠(yuǎn)去時(shí)，金隅已經(jīng)帶著“北京隅”雙子，以朝陽港首個(gè)開放式陽臺(tái)和“陽臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊”好房子三件套闖入公眾視野，花溪云錦在三件套基礎(chǔ)上進(jìn)一步迭新，全面落實(shí)高品質(zhì)設(shè)計(jì)導(dǎo)則政策，做出一個(gè)真正的城市松弛感社區(qū)。

而在望京云尚項(xiàng)目上，金隅更是提前預(yù)判主動(dòng)提質(zhì)，在鋁板立面尚且為稀罕物的時(shí)候，就做了近乎全鋁板立面。

金隅望京云尚外拍實(shí)景圖

3米+層高，國際一線品牌精裝是望京云尚提質(zhì)的另一重驚喜，搭配無主燈設(shè)計(jì)，和戶均約5米面寬、I-MAX全景落地窗，延伸出室內(nèi)自然豁達(dá)通透感。獨(dú)立家政間設(shè)計(jì)將收納隱于無形，再加上南北雙套房和北向多功能房，精準(zhǔn)適配二孩家庭和三代同堂需求。

金隅望京云尚樣板間實(shí)拍圖

室外空間上，約500米環(huán)社區(qū)跑道串聯(lián)七大主題花園，兒童區(qū)的塑膠地墊與看護(hù)座椅、老人區(qū)的無障礙坡道，構(gòu)建出了全齡共享的活力場(chǎng)域。更難得的是，望京云尚還提前預(yù)見，主動(dòng)升級(jí)了105項(xiàng)細(xì)節(jié)，社區(qū)空間也同步做出增配升級(jí)，以8萬元+的價(jià)格做出10萬元+的獲得感。

金隅望京云尚樣板間實(shí)拍圖

對(duì)購房者而言，沒有什么比即時(shí)收獲更讓人有安全感。望京云尚堅(jiān)持精研外立面、空間、園林每一道工序細(xì)節(jié)，才讓購房者對(duì)生活的美好憧憬照進(jìn)了現(xiàn)實(shí)。

從用材到工藝，從標(biāo)準(zhǔn)到細(xì)節(jié)，望京云尚的精工打磨，沁潤出金隅精益求精的產(chǎn)品塑造力。當(dāng)前項(xiàng)目整體工程進(jìn)度已達(dá)90%，實(shí)景美學(xué)示范區(qū)即將正式開放，金隅望京云尚高還原度實(shí)景呈現(xiàn)和超預(yù)期的兌現(xiàn)能力，值得期待。

值班編委：李紅梅

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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