融創(chuàng)服務(wù)“斷舍離”：收縮三四線城市搶灘核心城 解碼物企戰(zhàn)略重構(gòu)新法則

在這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中，融創(chuàng)服務(wù)的進退之道，或許正在書寫中國物管行業(yè)的新生存法則。

中房報記者 梁笑梅丨北京報道

截至5月12日收盤，融創(chuàng)服務(wù)報收于1.85港元/股，微漲0.54%。這抹資本市場泛起的漣漪，恰與十天前那場震動行業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整形成微妙呼應(yīng)——4月30日，融創(chuàng)服務(wù)高管簽署的8.26億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不僅斬斷了與廣西彰泰物業(yè)的三年"聯(lián)姻"，更在物管行業(yè)轉(zhuǎn)型的深水區(qū)投下一枚戰(zhàn)略深彈。

融創(chuàng)服務(wù)方面表示，此次出售將優(yōu)化公司的戰(zhàn)略布局，將更多資源與管理精力聚焦投入在一二線城市。預(yù)計此次交易的凈收益為人民幣0.42億元，所得款項將用作一般營運資金。

當(dāng)下，物管行業(yè)正經(jīng)歷從“規(guī)模擴張”到“質(zhì)效優(yōu)先”的殘酷轉(zhuǎn)型。中信證券數(shù)據(jù)顯示，2024年60家上市物企歸母凈利潤同比下滑18.8%，虧損企業(yè)增至13家。中指研究院《2025物業(yè)服務(wù)百強報告》揭示，百強企業(yè)凈利潤率連續(xù)三年下滑，管理面積增速降至5年最低點。在此背景下，融創(chuàng)服務(wù)的“撤退”與“聚焦”，成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的縮影。

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8.26億“減法”背后的戰(zhàn)略邏輯

戰(zhàn)略收縮與財務(wù)優(yōu)化的雙重選擇

在彰泰物業(yè)總部，一場價值8.26億元的“減法”正在悄然進行。工人們正小心翼翼地拆除標(biāo)有“融創(chuàng)服務(wù)”的銘牌，這一動作不僅象征著融創(chuàng)服務(wù)與彰泰物業(yè)之間合作關(guān)系的正式結(jié)束，也標(biāo)志著融創(chuàng)服務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整的新篇章正式開啟。

這家曾承載融創(chuàng)服務(wù)南下野心的企業(yè)，如今以8.26億元的價格被轉(zhuǎn)讓給本土企業(yè)廣西老彰家。交易細節(jié)顯示，彰泰物業(yè)2024年稅后凈利潤8539萬元，市盈率12倍，看似是筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但融創(chuàng)服務(wù)寧愿放棄每年近億元的利潤，也要完成這場“斷舍離”。

“這不是簡單的買賣，而是戰(zhàn)略級的資源重組?！币晃恢行抛C券物業(yè)行業(yè)分析師指出。數(shù)據(jù)顯示，彰泰物業(yè)在管面積2049萬平方米，但其中87%分布在廣西三四線城市，平均物業(yè)費僅為1.8元/平方米，不到融創(chuàng)服務(wù)核心城市項目收費標(biāo)準(zhǔn)的60%。更關(guān)鍵的是，這些區(qū)域物業(yè)費提價五年累計不足3%，而人力成本年均漲幅達8%。

對于融創(chuàng)服務(wù)而言，這次出售不僅是財務(wù)上的必要之舉，更是戰(zhàn)略上的果斷選擇。2024年，融創(chuàng)服務(wù)的核心凈利潤為7.96億元，而母公司融創(chuàng)中國同期需償還高達1935億元的短期債務(wù)。此次交易帶來的8.26億元現(xiàn)金流雖然僅占債務(wù)規(guī)模的0.4%，但對于緩解流動性壓力具有重要意義。

融創(chuàng)服務(wù)退出退出彰泰服務(wù)集團有兩個方面的原因。在同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)看來，“一是目前融創(chuàng)化債已經(jīng)到了關(guān)鍵階段，其中資產(chǎn)處置和變現(xiàn)就是化債的重點內(nèi)容之一，從償債方案來看，也需要一定現(xiàn)金流來償債及作為運營資金來維持公司業(yè)務(wù)的正常進行。二是從資產(chǎn)盤活的角度來看，資產(chǎn)調(diào)倉也是重要方向，廣西房地產(chǎn)市場能級較低，銷售去化壓力也大，融創(chuàng)需要高利潤的項目，因此舍棄廣西項目，保留上海等核心資產(chǎn)的項目，有利于企業(yè)恢復(fù)元氣?！?/span>

這種“賣子求生”的策略在業(yè)內(nèi)并非孤例。碧桂園服務(wù)近期向關(guān)聯(lián)方提供10億元借款用于"保交樓"。中指研究院《2025物業(yè)服務(wù)百強報告》顯示，2024年百強企業(yè)凈利潤率同比下降1.2個百分點，13家上市物企陷入虧損。物管行業(yè)正經(jīng)歷從"規(guī)模競賽"到"現(xiàn)金為王"的殘酷轉(zhuǎn)身。

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布局一二線城市

科技賦能下的核心城“搶灘戰(zhàn)”

翻開融創(chuàng)服務(wù)2024年年報，一組數(shù)據(jù)彰顯融創(chuàng)服務(wù)戰(zhàn)略決心：一二線城市新增簽約面積占比76%，單城市項目密度較2022年提升11%，高端住宅及商業(yè)綜合體收入貢獻突破80%。

“融創(chuàng)服務(wù)出售的目的在于剝離非核心城市業(yè)務(wù)，將更多資源聚焦于一、二線城市。”中指研究院華南分院總經(jīng)理、華南城市研究會副會長張化學(xué)表示。

仔細深究發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)服務(wù)向核心城市進軍的戰(zhàn)役，本質(zhì)上是科技與資本的較量。融創(chuàng)服務(wù)2024年的研發(fā)投入同比增長43%，重點布局智慧物業(yè)系統(tǒng)。在成都某示范社區(qū)，業(yè)主可以通過手機APP實時查看設(shè)備運行狀態(tài)，報修響應(yīng)時間縮短至8分鐘。這種數(shù)字化能力正在成為競標(biāo)核心項目的“殺手锏”。

這種聚焦策略正在改寫行業(yè)規(guī)則。一位智庫專家預(yù)測，到2026年，核心城市物管市場將形成"721格局"：70%份額由全國性龍頭占據(jù)，20%歸地方國企，剩下10%留給細分領(lǐng)域?qū)＜摇＿@種殘酷分化正在倒逼企業(yè)做出選擇——要么像融創(chuàng)服務(wù)那樣聚焦核心賽道，要么在區(qū)域市場做到極致。

融創(chuàng)服務(wù)的戰(zhàn)略藍圖逐漸清晰：用三四線市場的“退”，換一二線城市的“進”；用規(guī)模收縮的“減”，實現(xiàn)利潤增長的“加”。這場戰(zhàn)略調(diào)整如同精密的圍棋博弈，每一次落子都在權(quán)衡短期生存與長期野心。

正如一位不愿具名的投行董事所說：“物管行業(yè)正在經(jīng)歷成人禮，活下來的企業(yè)必須同時具備壯士斷腕的勇氣和繡花針般的精細?！痹谶@場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中，融創(chuàng)服務(wù)的進退之道，或許正在書寫中國物管行業(yè)的新生存法則。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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