李宇嘉：武漢新政很及時，紓困地產值得借鑒

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

根據市場供需兩端存在的新問題，挖潛政策潛力，再次出臺一攬子政策組合拳，以填補政策真空。

唐軍/發(fā)自武漢

“武漢‘漢九條’政策能對短期市場有一定的修復，比如降低門檻、降低成本，釋放低成本貸款額度、支持多子女家庭購房、改善營商環(huán)境等?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日接受專訪時表示，這幾年房地產市場持續(xù)處于密集紓困階段，各類政策已應出盡出，像武漢此次推出的九條新政，在當下政策環(huán)境下顯得較為少見。

4月30日，武漢市住房和城市更新局、武漢市自然資源和城鄉(xiāng)建設局 、武漢市財政局 武漢市商務局 、武漢市地方金融管理局、 武漢住房公積金管理中心等六部門聯合發(fā)文《關于持續(xù)鞏固我市房地產市場穩(wěn)定態(tài)勢的通知》，推出優(yōu)化青年群體住房貸款、優(yōu)化提高公積金貸款、加大“以舊換新”力度、擴大多孩家庭購房支持、加快盤活商辦物業(yè)存庫等九項新政，業(yè)界稱之為“新漢九條”，引起各界關注。

為了夯實止跌回穩(wěn)的基礎，李宇嘉建議：其他城市要借鑒武漢做法，根據市場供需兩端存在的新問題，挖潛政策潛力，再次出臺一攬子政策組合拳，以填補政策真空。一方面，對市場預期形成支撐；另一方面，對阻礙市場合理消費需求循環(huán)的各個環(huán)節(jié)進行摸排，消除其中的堵塞。

中國房地產報：你如何看武漢市本次出臺的九條新政？

李宇嘉：類似“五一”這樣的長假前，地方出臺一攬子政策，這在過去是慣例。由于這幾年密集紓困，政策應出盡出，類似武漢這樣的九條新政比較少了。

4月份是樓市淡季，一方面“小陽春”過后，季節(jié)性轉淡；另一方面，對于當下的樓市，始于2024年四季度的傳統政策紓困效應開始減弱，但新的增量政策還在落地的路上，出現了政策真空，這也是市場下行的原因。

從房地產依賴度角度分析，近期無論是房地產銷售面積、土地出讓面積，還是開發(fā)投資占比，武漢在國內一二線城市中均排在前列，這表明武漢房地產依賴度較高。基于這樣的現狀，武漢樓市必須在高位保持相對穩(wěn)定運行，難以承受過于明顯的下滑。

武漢“漢九條”政策能對短期市場有一定的修復，比如降低門檻、降低成本，釋放低成本貸款額度、支持多子女家庭購房、改善營商環(huán)境等。但是，在供求關系（包括二手房掛牌量）短期內還較嚴峻的情況下，特別是居民就業(yè)、收入、預期等基本面還待修復，還待扭轉的情況下，市場端的紓困可以緩解短期的下滑壓力，但對與中長期市場來說，還待基本面的好轉。

中國房地產報：去年“9·26”以來，全國各地在供需兩側均出臺了一系列政策。你認為，這些政策成效如何？

李宇嘉：政策成效是非常顯著的，突出表現在商品房銷售呈現出止跌回穩(wěn)的趨勢，包括銷售量的止跌回穩(wěn)、價格的止跌回穩(wěn)。比如，去年四季度，全國商品房銷售面積27101萬平方米，較上季度增加21.2%，同比增加0.6%；商品房銷售金額21747億元，較上季度增加28.2%，同比增加1.2%。今年一季度，全國商品房銷售面積累計同比降低3.0%，降幅較上月收窄2個百分點，其中住宅銷售面積累計同比降低2.0%，降幅比上月收窄1.4個百分點。

中國房地產報：你如何評估武漢房地產市場現狀？

李宇嘉：武漢房地產市場呈現出多方面的特點。

一是武漢是新房銷售規(guī)模最大的城市。作為中部最大的城市，武漢長期吸引全省的購買力，加上武漢高校比較多，留漢工作的大學生也比較多，從而使得武漢成為商品房銷售規(guī)模最大的城市，長期排在銷售榜單的前列。比如，2024年，武漢新建商品房成交量約為135143套?，其中商品住宅備案107281套?，成交面積為1225.35萬平方米?，市場交易規(guī)模排在全國Top3。近10年來，武漢新房銷售有6年是全國第一。

二是一季度市場表現不錯，區(qū)域分化明顯，中心區(qū)部分改善盤交易活躍，但難以支撐體量，外圍以價換量。今年一季度，武漢新建商品住宅成交18,833套，同比增長32.7%（2024年同期為14,190套）。其中，3月成交8,613套，環(huán)比增長69.4%，占一季度總量的45.7%。但是，區(qū)域分化太明顯，中心區(qū)改善型新盤去化好。一季度新建商品住宅成交量前三區(qū)域分別為江岸區(qū)（1465套）、江夏區(qū)（1129套）、蔡甸區(qū)（1025套），合計占比約24%。主城區(qū)中，武昌區(qū)以高端改善型項目為主；而遠郊區(qū)域如黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)、東西湖等仍面臨庫存壓力，需通過“以價換量”去化。

三是二手住房掛牌量較大，以價換量是主流。根據武漢房地產經紀與租賃協會發(fā)布的數據，武漢市2025年一季度二手住房新增掛牌房源增幅明顯，其中3月單月新增17378套，環(huán)比增長29.62%，同比增幅54.36%。新增房源集中于洪山區(qū)、東湖高新區(qū)等主城區(qū)，反映業(yè)主“賣舊買新”需求旺盛，特別是老舊小區(qū)房源折價拋售。目前，根據貝殼的數據，武漢二手房掛牌量超過15萬套，全市估計至少在20萬套左右。而且，根據國家統計局的數據，武漢二手房價已經連續(xù)23個月下滑，不考慮2023年一季度（疫情放開后的特殊時期），二手房價已經整體下滑了40個月。也就是說，二手房以價換量是主題。

四是4月份樓市明顯下行。4月以來城市間分化持續(xù)加劇，天津、武漢等弱復蘇類城市自2025年3月以來，項目來訪、認購穩(wěn)步回升，不過步入4月增長動能顯著放緩，各項指標有回落跡象。

中國房地產報：從4月全國市場看，很多城市市場交易量均出現下滑。值得關注的是杭州 、深圳、東莞、佛山等外貿依存度高的城市市場下滑明顯。目前的問題是，去年9月底那一輪政策效用已經衰減，同時又疊加了外部風險，比如外貿戰(zhàn)帶來的負面影響。在當前的時間節(jié)點，要鞏固房地產市場止跌反彈，全國其它城市是否借鑒武漢，擇機推出增量政策？

李宇嘉：進入4月份以后，銷售端有下行趨勢，止跌回穩(wěn)的基礎還待夯實。另外，相比去年各地紛紛發(fā)布一攬子政策組合拳，當下市場又有新的變化，包括好房子供給對新房、二手房市場帶來的攪動效應，各地存量土地和房屋盤活的必要性提高，外貿形勢變化對產業(yè)、就業(yè)的影響等等。

其他城市要借鑒武漢的做法，根據市場供需兩端存在的新問題，挖潛政策潛力，再次出臺一攬子政策組合拳，以填補政策真空。一方面，對市場預期形成支撐；另一方面，對阻礙市場合理消費需求循環(huán)的各個環(huán)節(jié)進行摸排，消除其中的堵塞。比如，根據片區(qū)需求特征，對部分非住宅、車位等定向去庫存；針對改善型需求崛起的態(tài)勢，疏通以舊換新的的循環(huán)；對新市民、多子女家庭的有效需求，進行政策扶持；公積金還有增量政策空間，比如額度、用途等可進一步優(yōu)化。

中國房地產報：3月，國務院對武漢城市國土空間規(guī)劃（2021~2035）批復中，武漢城市定位為中部經濟中心、科技創(chuàng)新中心、商貿物流中心、對外交往中心以及長江中游航運中心等功能。從武漢市經濟基本面、產業(yè)發(fā)展、人口、房價與收入水平等方面看，武漢房地產市場是否具有支撐，其前景如何？

李宇嘉：從武漢城市國土空間規(guī)劃（2021-2035）批復的情況來看，武漢的基本面還有很大的修復空間，特別是如果能夠發(fā)揮好其區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、產業(yè)轉型的基礎空間、高校資源密集帶來的人力資本優(yōu)勢等等，既能帶動人口的集聚，還能帶來增量的就業(yè)機會，這是房地產可持續(xù)發(fā)展的基礎。

另外，武漢人口多、流入量大，應該把二手房“以舊換新”做好，這能帶動住房的循環(huán)與流通，也是樓市穩(wěn)定的抓手。當然也需要做好其間各個環(huán)節(jié)的紓困，多方參與者積極性的調動，還需要做好老舊小區(qū)改造，提高房源供給的有效性。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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