統(tǒng)籌安全與發(fā)展 解密“兩冠王”保利發(fā)展

4月28日，保利發(fā)展發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告。在嚴(yán)峻復(fù)雜的行業(yè)形勢(shì)下，該公司展現(xiàn)了身為龍頭房企的經(jīng)營(yíng)韌性，統(tǒng)籌安全與發(fā)展，錄得了良好業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

期內(nèi)，保利發(fā)展積極作為、搶抓銷售，實(shí)現(xiàn)簽約金額3230億元，穩(wěn)居行業(yè)第一，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3116.7億元，歸屬母公司凈利潤(rùn)50億元。央企信用優(yōu)勢(shì)與主動(dòng)管理能力也進(jìn)一步凸顯，2024年，該公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資成本創(chuàng)歷史新低，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)第七年為正，流動(dòng)性儲(chǔ)備遠(yuǎn)超行業(yè)均值，為其穩(wěn)健發(fā)展提供了有力保障。

2025年，“好房子”首次寫入政府工作報(bào)告。研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著高品質(zhì)住房供給加大，有望加速新一輪改善需求釋放，歷史包袱輕、庫(kù)存結(jié)構(gòu)優(yōu)、產(chǎn)品力強(qiáng)的房企將率先受益。早在2021年就提出行業(yè)進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代的保利發(fā)展已在“好房子”賽道占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其產(chǎn)品力排名從2021年全國(guó)第九躍升至2024年的第二位，2024年首開(kāi)的產(chǎn)品系項(xiàng)目獲得市場(chǎng)的高度認(rèn)可，有七成銷售流速達(dá)到板塊前2名。

在4月29日的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平表示當(dāng)前行業(yè)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)很明顯，結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)持續(xù)存在，“仍然對(duì)行業(yè)充滿信心”。而作為頭部企業(yè)，該公司也已做好充分準(zhǔn)備適應(yīng)行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，于2025年提出加快構(gòu)建“一個(gè)新的保利發(fā)展、三大主業(yè)支撐” 業(yè)務(wù)格局的新目標(biāo)，積極探索新發(fā)展模式。

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連續(xù)兩年摘得行業(yè)銷售桂冠

會(huì)展板塊

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年商品房銷售面積與金額同比分別下降12.9%和17.1%。在總量收縮的背景下，TOP100房企銷售總額同比下降了三成，千億房企少了5家。而保利發(fā)展的領(lǐng)先地位依然穩(wěn)固，2024年的銷售規(guī)模雖同比有所下降，但降幅低于百?gòu)?qiáng)房企的平均水平，連續(xù)兩年蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍。

整體來(lái)看，2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出了前低后高、一線及核心二線城市回升更快的特征，對(duì)房企的綜合應(yīng)變能力和戰(zhàn)略布局提出了更高要求。保利發(fā)展精準(zhǔn)把握政策窗口，敏銳搶占市場(chǎng)先機(jī)，為應(yīng)對(duì)年初市場(chǎng)下滑，于二季度果斷開(kāi)展去化攻堅(jiān)行動(dòng)，推動(dòng)存量煥新、動(dòng)態(tài)調(diào)整推盤安排，實(shí)現(xiàn)銷售1104億元，環(huán)比一季度提升75%，扭轉(zhuǎn)了銷售持續(xù)下滑的不利局面。四季度，該公司緊抓中央“止跌回穩(wěn)”定調(diào)，在政策集中出臺(tái)和市場(chǎng)信心修復(fù)的窗口期迅速響應(yīng)，打響“保價(jià)”政策第一槍，堅(jiān)定消費(fèi)者信心，10月單月實(shí)現(xiàn)銷售額423億元，同比提升28%，成為政策紅利的最大受益者之一。

聚焦核心城市的前瞻性布局發(fā)揮了“定海神針”的優(yōu)勢(shì)，令保利發(fā)展在市場(chǎng)波動(dòng)中穩(wěn)住了基本盤。期內(nèi)，保利發(fā)展堅(jiān)持深耕的38個(gè)核心城市，銷售占比達(dá)到90%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)，銷售市占率進(jìn)一步提升至7.1%。其中，4個(gè)城市市占率超過(guò)10%，16個(gè)城市連續(xù)三年穩(wěn)居當(dāng)?shù)厍叭?/span>

對(duì)存量、增量項(xiàng)目的精準(zhǔn)施策也是保利發(fā)展保持領(lǐng)先銷售規(guī)模的一大助力。2024年，該公司針對(duì)存量項(xiàng)目實(shí)施煥新組合拳，通過(guò)完善教育交通等配套資源、定制交付、展示煥新等方式提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，2022年以前獲取的存量項(xiàng)目全年錄得簽約面積1078萬(wàn)平方米。得益于近三年較高的增量投資儲(chǔ)備和高效的開(kāi)發(fā)銷售安排，保利發(fā)展2022年及以后獲取的增量項(xiàng)目銷售金額貢獻(xiàn)近2000億元，占全年銷售金額六成，有力支撐了公司銷售規(guī)模，進(jìn)一步優(yōu)化了銷售結(jié)構(gòu)。

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現(xiàn)金超1300億元

融資成本創(chuàng)新低

商業(yè)品牌煥新

健康的現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表是房企穿越行業(yè)周期、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。2024年，保利發(fā)展以現(xiàn)金流安全為中心，采用多種方式回收現(xiàn)金，精準(zhǔn)管控現(xiàn)金開(kāi)支，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入63億元，連續(xù)第7年為正。期末公司在手現(xiàn)金1342億元，并表口徑已售待回籠資金（含銷項(xiàng)稅）832億元，未來(lái)可動(dòng)用資金充裕。

2024年，保利發(fā)展加快銷售資金回籠，全年實(shí)現(xiàn)銷售回籠3277億元，簽約回籠率超過(guò)100%，當(dāng)年銷售回籠率同比提升1.3個(gè)百分點(diǎn)。期內(nèi)，該公司還盤活了受限資金約475億元，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)金流。

多元的融資渠道及低于行業(yè)均值的融資成本亦是體現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵指標(biāo)之一。2024年，保利發(fā)展積極運(yùn)用“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”等政策工具，年內(nèi)新增經(jīng)營(yíng)貸130億元，市場(chǎng)首單純現(xiàn)金融資的定向可轉(zhuǎn)換公司債券也于2025年4月獲證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)，計(jì)劃融資規(guī)模85億元。

在資金安全墊充足、融資渠道暢通的前提下，保利發(fā)展積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本。期內(nèi)，該公司主動(dòng)壓降有息負(fù)債54億元，資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)了連續(xù)四年下降，新增有息負(fù)債綜合成本同比下降22個(gè)基點(diǎn)至2.92%，有息負(fù)債綜合融資成本同比下降46個(gè)基點(diǎn)至3.1%，均創(chuàng)歷史新低。而且，該公司還是頭部房企中唯一一家全額清償境外美元債的企業(yè)。

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增量投資規(guī)模居行業(yè)前列

產(chǎn)品力持續(xù)提升

和寓煥新

縱觀近幾年保利發(fā)展的業(yè)績(jī)報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，保持適度的投資規(guī)模、持續(xù)優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)為其鞏固行業(yè)龍頭地位打下了堅(jiān)實(shí)的資源基礎(chǔ)。2024年，該公司全年新增拓展總地價(jià)683億元，權(quán)益地價(jià)602億元，位居行業(yè)第二，新拓展項(xiàng)目權(quán)益比提升至 88%，創(chuàng)近十年新高。2022年~2024年合計(jì)拓展項(xiàng)目的總地價(jià)近4000億元，總貨值約7350億元，居行業(yè)第一。

此外，保利發(fā)展進(jìn)一步迭代客研體系，強(qiáng)化投資定位一體化，聚焦投資確定性，2024年99%投資金額位于38個(gè)核心城市，74%投資金額位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心板塊。當(dāng)年拓展當(dāng)年開(kāi)盤項(xiàng)目23個(gè)，銷售金額172億元，動(dòng)態(tài)銷凈率超過(guò)9%。

截至2024年底，該公司土地儲(chǔ)備計(jì)容面積約6258萬(wàn)平方米，其中增量項(xiàng)目約1000萬(wàn)平方米，基本集中在核心38城。存量項(xiàng)目約5280萬(wàn)平方米，較年初下降20%，資源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

產(chǎn)品服務(wù)體系化

產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的不斷提升亦拓寬了保利發(fā)展作為行業(yè)引領(lǐng)者的護(hù)城河。近年來(lái)，國(guó)家持續(xù)倡導(dǎo)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，4月25日的中央政治局會(huì)議也強(qiáng)調(diào)要加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給。平安證券表示，中長(zhǎng)期潛在“好房子”需求依舊旺盛，預(yù)計(jì)2025年~2030年改善更新年均需求均值達(dá)8萬(wàn)億元。加大高品質(zhì)住房供給，有望更好滿足市場(chǎng)對(duì)于“好房子”的期待，加速改善需求釋放，助力樓市止跌回穩(wěn)。

保利發(fā)展也認(rèn)為，居民的改善性需求將繼續(xù)支撐行業(yè)發(fā)展，“好產(chǎn)品就有好價(jià)格”的時(shí)代已然來(lái)臨。2024年，該公司進(jìn)一步提升產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系全面落地，并以實(shí)景交付樹立標(biāo)桿。報(bào)告期內(nèi)竣工交付16.5萬(wàn)套住宅，22個(gè)項(xiàng)目獲市級(jí)以上施工示范工地稱號(hào)。寧波天珺、上?，槓偟犬a(chǎn)品系項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“全維實(shí)景展示”，首開(kāi)去化率超70%，銷售流速穩(wěn)居板塊前三。“所見(jiàn)即所得”的交付標(biāo)準(zhǔn)，極大提振了市場(chǎng)信心。

AI智慧鏈

期內(nèi)，保利發(fā)展還以科技賦能提質(zhì)增效，積極優(yōu)化開(kāi)發(fā)鏈條。如，在海南試點(diǎn)的“快建體系”，實(shí)現(xiàn)拿地后14個(gè)月竣備、工期壓縮30%以上，AIGC智能化設(shè)計(jì)、統(tǒng)簽統(tǒng)采統(tǒng)付等模式則有效優(yōu)化供應(yīng)鏈端成本，在縮短開(kāi)發(fā)周期的同時(shí)確保品質(zhì)可控。

對(duì)于2025年的發(fā)展規(guī)劃，保利發(fā)展管理層給出了“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、提效益、求發(fā)展”的積極向好預(yù)期，向市場(chǎng)釋放信心。而做優(yōu)不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、做大不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、做強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)的新發(fā)展目標(biāo)，也進(jìn)一步打開(kāi)了該公司的想象空間，展現(xiàn)龍頭房企的多元增長(zhǎng)潛力。

值班編委：李紅梅

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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