割裂的杭州樓市：手握千萬資金搶不到房，剛需盤降價40萬無人問津丨樓市觀察

杭州一季度的樓市表現(xiàn)，如同一面多棱鏡，映照出土地市場的狂熱、開發(fā)商的野心、購房者的焦慮，也暴露出城市發(fā)展的不均衡。

中房報記者 付珊珊丨杭州報道

3月的最后一個周末，杭州購房者小張退掉了回杭的高鐵票，決定暫時擱置買房計劃。

過去兩個月，他幾乎每個周末都在杭州各大樓盤間輾轉(zhuǎn)，卻屢屢碰壁——要么看中的房源被其他買家截胡，要么房東臨時漲價。

最令他無奈的是，一套總價四百多萬元的次新房，他只是提出降價2萬元以湊個整數(shù)，但房東卻態(tài)度強(qiáng)硬：“一分都不能少。”

小張的遭遇并非個例。

一位心理預(yù)期在300萬元的剛需購房者告訴中國房地產(chǎn)報記者，他將自己位于主城邊緣的一套小面積房源掛牌三個月，但因為帶看量寥寥無幾，最終不得不接受買家近40萬元的砍價。而該套房源在2021年峰值時還能賣出400萬的價格，對比之下，他深感資產(chǎn)縮水嚴(yán)重。

剛需客因為需要在多重因素中衡量做選擇而難以買到合適心儀的房子，但手握充足預(yù)算的豪宅買家也遭遇了買房困境。

一位來自深圳的買家在杭州世紀(jì)城核心區(qū)遭遇房東集體跳漲，最終也空手而歸。

與此形成對比的是，今年以來，杭州宅地樓面價不斷被打破紀(jì)錄，“地王”頻出。

市場端也傳來“大陽春”的好消息。來自杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月杭州二手房成交套數(shù)，創(chuàng)下近8年新高；中指院數(shù)據(jù)顯示，僅3月，杭州新房就有19次開盤需要搖號，且有9個項目中簽率都低于20%。

購房者的經(jīng)歷和市場數(shù)據(jù)之間的割裂，折射出杭州一季度樓市的復(fù)雜圖景：一邊是核心地段“千人搖號”“地王頻出”的火爆，另一邊是外圍板塊“以價換量”的冷清；一邊是房東信心倍增、惜售待漲，另一邊則是剛需買家在價格與品質(zhì)間艱難權(quán)衡。

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典型樓盤托舉新房熱度

多項目中簽率走低

今年以來，市場上就充斥著杭州樓市“大陽春”來了的消息。

而不斷走低的新房中簽率，也似乎在佐證杭州樓市熱度在逐步回升。

中指院數(shù)據(jù)顯示，3月份，杭州市區(qū)新房累計開盤53次，開盤房源近5000套，參與登記客戶達(dá)13242組，平均中簽率為37%。其中，有19次開盤需搖號，9個項目中簽率低于20%。

以潮語映月軒為例，該項目位于杭州錢江新城板塊，由本土開發(fā)商濱江集團(tuán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。據(jù)項目人員介紹，該項目第五次加推104套房源，結(jié)果報名數(shù)超過1200戶，有房家庭要比拼社保至122個月，整體中簽率為14.36%，為該項目五次開盤中最低，前四次開盤中簽率依次為22%、17%、15.7%、15%。

同樣是位于錢江新城板塊，綠城中國打造的玉瀾月華項目更是在3月末引發(fā)一波市場熱潮。該項目是板塊內(nèi)最后的限價項目，均價為67500元/平方米。據(jù)項目公示登記顯示，該項目首次開盤推出152套房源，最終有效登記人數(shù)為1224人，中簽率僅為12.42%，并觸發(fā)164個月社保排序。

在運(yùn)河新城板塊，同樣由濱江集團(tuán)開發(fā)的濱運(yùn)映翠灣項目開盤推出131套房源，搖號人數(shù)達(dá)到1200組，中簽率更是低至10.92%。

“今年年后感覺市場熱度一下子就起來了?！睋?jù)潮語映月軒項目策劃介紹，去年4月杭州的樓市整體行情還比較低迷，錢二板塊甚至有地塊流拍。即使是去年政策剛放開時，市場雖然有一點(diǎn)效果，但并不明顯，那段時間還要靠拼命宣發(fā)去蓄客，感覺客戶“并不著急”，觀望情緒嚴(yán)重。

“今年年后就都不一樣了。工作日也能來60~70組客戶，周末能達(dá)到100多組客戶，這已經(jīng)是常態(tài)?！痹擁椖坎邉澅硎荆降谖宕伍_盤時，連工作人員都不知道客戶是從何而來，彼時項目已經(jīng)停止全部推廣，但依然會有客戶來看房。

在這些來訪客戶中，除了杭州本地客戶，甚至還有不少來自溫州、金華、寧波等地的購房者。

杭州貝殼研究院統(tǒng)計顯示，3月份，杭州市區(qū)新建商品房累計供應(yīng)5717套，環(huán)比上升160%；成交7049套，環(huán)比上升184%。成交結(jié)構(gòu)方面，剛需產(chǎn)品占比18.2%，環(huán)比上升6.4%；800萬元以上產(chǎn)品占比9.9%，環(huán)比上升3.6%；200~400萬元產(chǎn)品占比37.8%，環(huán)比下降6.7%；400~800萬元產(chǎn)品占比34.1%，環(huán)比下降3.4%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，杭州這一波樓市向上的行情主要是由去年下半年放開的限價政策以及杭州開年以來整體經(jīng)濟(jì)熱度造成，包括“六小龍”引發(fā)的關(guān)注，還有今年以來土地市場的持續(xù)火爆，激發(fā)了這段時間內(nèi)的購房熱潮。

但值得注意的是，杭州一些遠(yuǎn)郊剛需盤目前仍在遇冷之中。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，杭州新房市場表現(xiàn)與固定結(jié)構(gòu)有關(guān)，一些熱盤加速推高了市場的熱度，但整體新房成交量規(guī)模其實(shí)并沒有出現(xiàn)明顯的上漲。

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二手房成交破萬套

房東惜售與焦慮心態(tài)并存

相比新房市場，杭州的二手房市場數(shù)據(jù)更突出。

杭州貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，杭州市區(qū)二手房累計網(wǎng)簽12413套，成交量較2月的5977套增長108%，同比增長45%；成交均價為30210元/平方米，環(huán)比微增4%。3月二手房成交套數(shù)，也創(chuàng)下杭州近8年新高。

杭州貝殼研究院院長上官劍認(rèn)為，今年樓市“小陽春”期間，二手房業(yè)主出貨意愿強(qiáng)烈，既得益于持續(xù)寬松的政策支持，也與土拍市場持續(xù)火熱拉動市場預(yù)期有關(guān)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州土拍市場以595.1億元的宅地出讓金規(guī)模居全國首位，同比漲幅達(dá)149%，已超過2024年全年的一半。

杭州樓面價紀(jì)錄更是接連三次被刷新，“地王”頻出。

今年1月24日，濱江集團(tuán)以樓面價64834元/平方米奪得民生藥廠宅地，一舉打破錢江新城玉瀾月華50717元/平方米的樓面價紀(jì)錄；3月25日，濱江集團(tuán)又以樓面價77409元/平方米拿下水電新村地塊，再度刷新杭州樓面價新高；3月28日，建發(fā)房產(chǎn)以溢價率超115%競得蔣村低密宅地，第三次刷新杭州樓面價紀(jì)錄，地價突破8.8萬元/平方米。

然而，一些開發(fā)商也很迷茫。

一位參與了蔣村地塊競拍的杭州房企人士表示：“地價這么高還搶這么厲害，利潤在哪兒？真的會有購房者買單嗎？”這位人士表示，現(xiàn)在唯一的信念就是相信政府、相信政策，相信樓市在這些工具的推動下能夠好起來。

杭州二手房熱鬧背后，市場分化也遠(yuǎn)超預(yù)期。

“行情越火，談判越難?！辟Y深經(jīng)紀(jì)人沈全（化名）感嘆道。他坦言，核心板塊如申花、世紀(jì)城等，次新房掛牌價月漲百萬元都有，眼見行情起來了，部分房東簽約前臨時跳價，有的買家被迫承擔(dān)全部中介費(fèi)，行業(yè)的交易摩擦都加劇了。

“早賣早吃虧”已經(jīng)成為杭州核心地段房東的普遍心態(tài)。在采訪中，一位李女士就在一周前才把自己位于錢江新城的一套房源掛牌價上調(diào)了10%，并且李女士對市場非常有信心，表示“也不著急賣，所以不會讓價，等得起”。

此前還有報道中稱，杭州某核心板塊次新房業(yè)主寧愿賠幾十萬元違約金也要違約，期待更高回報。

但杭州的二手房市場也是結(jié)構(gòu)性熱銷。中介小月就表示，她負(fù)責(zé)帶看的區(qū)域中有幾個項目最近很“受寵”，不過行情能持續(xù)多久說不準(zhǔn)，很多誠心想賣的房東都是趁熱度趕緊走一波。

根據(jù)貝殼杭州研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月，有調(diào)價記錄的房源中，降價房源占到了88%。這意味著當(dāng)前杭州二手房的火熱很大程度上是“以價換量”而來。

相比核心板塊房東們的漲價底氣，杭州一些外圍板塊的房東則陷入集體焦慮。蕭山南站新城某房源法拍價較買入價打6折仍流拍；良渚的房子降價40萬元都無人敢買。一位臨安的房東更是在采訪中就自嘲：“別人在漲價，我在‘割肉’，杭州的春天不屬于我?！?/span>

對于購房者而言，當(dāng)下既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。一些業(yè)內(nèi)專家就建議，自住需求應(yīng)理性決策，避免追漲，同時投資者需警惕非核心區(qū)泡沫風(fēng)險。

杭州一季度的樓市表現(xiàn)，如同一面多棱鏡，映照出土地市場的狂熱、開發(fā)商的野心、購房者的焦慮，也暴露出城市發(fā)展的不均衡。

在一家大型央企杭州公司營銷負(fù)責(zé)人看來，不管是“地王”頻出還是“以價換量”，豪宅搶購也好，郊區(qū)盤滯銷也好，杭州目前還處在政策與市場的博弈中，在這種情況下，購房者應(yīng)回歸理性，而開發(fā)商也要回歸居住本質(zhì)，才能在行業(yè)的調(diào)整周期里保全資產(chǎn)，找到破局之路。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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