銷售排名首入行業(yè)前十 越秀地產(chǎn)做對(duì)了什么？

▲越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)先生（中），副董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事、總經(jīng)理朱輝松先生（右二），執(zhí)行董事、聯(lián)席總經(jīng)理江國(guó)雄先生（左二），財(cái)務(wù)總監(jiān)曾志釗先生（右一），總經(jīng)理助理姜永進(jìn)先生（左一）

2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力未減，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局持續(xù)分化，虧損的房企數(shù)量增加，仍能保持盈利狀態(tài)的企業(yè)已是行業(yè)的佼佼者。

3月31日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2024年業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)864億元營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)7.7%，核心凈利潤(rùn)15.9億元、歸屬母公司凈利潤(rùn)保持在10.4億元，是為數(shù)不多錄得正向盈利的房企之一。銷售規(guī)模方面，越秀地產(chǎn)已連續(xù)6年保持行業(yè)排名躍進(jìn)，2024年以1145.4億元的合同銷售額首次進(jìn)入TOP10，穩(wěn)居第8位，展現(xiàn)出了逆周期成長(zhǎng)的過硬實(shí)力。

值得一提的是，2024年，一線城市對(duì)越秀地產(chǎn)銷售額的貢獻(xiàn)已超5成，說明在產(chǎn)品力、品牌影響力等方面，越秀地產(chǎn)也已實(shí)現(xiàn)從地方龍頭到全國(guó)頭部的升維。2025年以來，越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州等一線城市的項(xiàng)目頻頻熱銷，進(jìn)一步印證了該公司具備在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的賽道脫穎而出的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)了解，2025年，越秀地產(chǎn)將以“好房子”建設(shè)為引領(lǐng)，持續(xù)踐行“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好團(tuán)隊(duì)、好品牌”的“四好企業(yè)”戰(zhàn)略。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)亦對(duì)公司今年的表現(xiàn)有著樂觀預(yù)期：“公司將實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量銷售，加快庫存去化和現(xiàn)金回流，有信心達(dá)成增長(zhǎng)5.2%的2025年銷售目標(biāo)1205億元?！?/span>

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銷售排名進(jìn)入行業(yè)頭部

現(xiàn)金儲(chǔ)備超500億元

2024年，仍處于筑底企穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)明顯，低迷的銷售氣氛直到第四季度才有所改善，全年商品房銷售面積和金額同比分別下降 12.9%、17.1%，其中住宅銷售面積和金額分別下降14.1%、17.6%。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2024年，行業(yè)TOP10房企的合同銷售金額平均同比下降了23%，越秀地產(chǎn)的銷售額雖然也有所下降，但降幅低于對(duì)標(biāo)企業(yè)的平均水平，因此排名得以上升4位進(jìn)入行業(yè)TOP8。

銷售排名首入行業(yè)前十的佳績(jī)并非一蹴而就。早在2019年，地產(chǎn)行業(yè)仍處于規(guī)模發(fā)展階段時(shí)，越秀地產(chǎn)便前瞻性提出“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團(tuán)隊(duì)”的“四好企業(yè)”戰(zhàn)略，把“好產(chǎn)品”置于首位，通過精準(zhǔn)投資、財(cái)務(wù)保障、精益管理等各環(huán)節(jié)的全周期護(hù)航，切實(shí)打造“以客戶為中心”的好產(chǎn)品，助力公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)健發(fā)展、持續(xù)躍升。

自2021年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整周期以來，淡化規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、回歸產(chǎn)品本質(zhì)成為了行業(yè)發(fā)展的新要求。而越秀地產(chǎn)“好產(chǎn)品”的先發(fā)優(yōu)勢(shì)也逐漸顯現(xiàn)，2022年，該公司是行業(yè)TOP50中唯一實(shí)現(xiàn)銷售額正增長(zhǎng)的房企，2023年的銷售額增速在TOP20房企中排名第一。

在越秀地產(chǎn)看來，精準(zhǔn)投資是打造好產(chǎn)品的前提。在“四好企業(yè)”戰(zhàn)略的指引下，近年來該公司持續(xù)聚焦經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、人口持續(xù)流入，需求端相對(duì)穩(wěn)定的一二線核心城市，強(qiáng)化投研體系，實(shí)施“一城一策”和“量入為出”，通過精準(zhǔn)投資為好產(chǎn)品提供“好面粉”，夯實(shí)發(fā)展根基，保持積極穩(wěn)健的發(fā)展步伐。截至2024年末，越秀地產(chǎn)已在全國(guó)布局27座城市，總土地儲(chǔ)備約1971萬平方米，總貨值超3600億元，其中95.6%分布在一二線城市，土地儲(chǔ)備質(zhì)量位于行業(yè)前列。

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)則是打造好產(chǎn)品的重要保障。近年來越秀地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資成本處于低位，“三道紅線”保持綠檔，持續(xù)維持惠譽(yù)投資級(jí)評(píng)級(jí)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入持續(xù)保持在行業(yè)高位水平。2024年，越秀地產(chǎn)的融資成本優(yōu)勢(shì)顯著，境內(nèi)發(fā)行的公司債加權(quán)平均融資成本僅為2.61%，而全年的公司加權(quán)融資成本降至3.49%、處于行業(yè)低位。得益于“好產(chǎn)品”的熱銷，該公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入217.3億元，合同回款率進(jìn)一步上升到87%。截至2024年12月31日，越秀地產(chǎn)在手現(xiàn)金儲(chǔ)備超500億元，較年初上升8.6%，有息負(fù)債壓降至1038.9億元，其中短債占比僅22%。

展望2025年，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是政策的總基調(diào)。他表示，從一二月份房?jī)r(jià)跌幅的收窄、投資強(qiáng)度降幅的降低，以及越秀地產(chǎn)案場(chǎng)客流的大幅度提升，可以看到市場(chǎng)信心是在恢復(fù)中，預(yù)計(jì)總體市場(chǎng)表現(xiàn)將好于2024年。在此基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)也定下了一個(gè)穩(wěn)中有進(jìn)的銷售目標(biāo)——同比增長(zhǎng)5.2%，為行業(yè)的止跌回穩(wěn)貢獻(xiàn)力量。

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重倉一線城市 產(chǎn)品力領(lǐng)跑行業(yè)

越秀地產(chǎn)2024年的財(cái)務(wù)報(bào)表中，還有一個(gè)值得業(yè)內(nèi)關(guān)注的亮點(diǎn)，那就是一線城市戰(zhàn)略地位的顯著提升。

從銷售端來看，2024年，越秀地產(chǎn)一線城市銷售業(yè)績(jī)近600億元，占全國(guó)總銷售額比重超5成。其中，大本營(yíng)廣州仍然是該公司的主力糧倉，實(shí)現(xiàn)433.7億元銷售額，北京則以87.3億元的銷售額首次進(jìn)入前十陣營(yíng)、位列第九，上海實(shí)現(xiàn)66億元銷售額。

投資端，2024年，越秀地產(chǎn)全年權(quán)益投資總額約294.6億元，超80%的資金精準(zhǔn)投向一線城市，其中北京、上海、廣州的投資額分別為93億元、69億元和81.6億元。期內(nèi)，該公司新增土地儲(chǔ)備約271萬平方米，北京、上海、廣州分別新增54萬平方米、30萬平方米、110萬平方米，一線城市占比超過70%。

近年來，隨著行業(yè)規(guī)模的收縮、城市分化的加劇，一線城市憑借市場(chǎng)確定性強(qiáng)、銷售兌現(xiàn)度高、盈利能力突出等優(yōu)勢(shì)成為了房企競(jìng)奪的戰(zhàn)略高地。但一線城市土地投資的高門檻也不是所有房企能夠企及的，只有少數(shù)融資渠道通暢、融資成本低于行業(yè)均值、現(xiàn)金儲(chǔ)備充足的優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠獲得入場(chǎng)券，越秀地產(chǎn)便是其中之一。雖深耕廣州多年，但越秀地產(chǎn)一直在尋找開拓其他一線城市、優(yōu)化全國(guó)布局的機(jī)會(huì)，2021年，該公司順利在北京、上海落子，并取得良好的銷售業(yè)績(jī)。在現(xiàn)金流形成正向循環(huán)的基礎(chǔ)上，越秀地產(chǎn)不斷加大對(duì)一線城市的投資力度，憑借出色的產(chǎn)品力在群雄并起的一線城市站穩(wěn)腳跟，奠定了行業(yè)頭部房企的地位。

以北京為例，越秀地產(chǎn)在過去兩年中成功開發(fā)了香山樾、星樾、和樾望云、和樾玉鳴等多個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目不僅成為區(qū)域內(nèi)的熱銷標(biāo)桿，更在市場(chǎng)中積累了良好的口碑。其中，香山樾以60.17億元的銷售額成為海淀年度紅盤TOP1，并位列2024年北京商品住宅銷售榜TOP2。在其他一線城市，該公司的產(chǎn)品同樣獲追捧，琶洲南TOD以86.01億元成交額蟬聯(lián)2024年廣州市商品住宅銷售榜TOP1，上海蘇河和樾府"四開四罄"，累計(jì)銷售額破69億元。

2025年，一線城市的在售項(xiàng)目保持熱銷勢(shì)頭，上海靜安天玥項(xiàng)目開盤即售罄，銷售額達(dá)23億元；廣州“廣府系”瓏悅西關(guān)、熙悅江灣等項(xiàng)目吸引上千人踴躍購買；北京海淀和樾望雲(yún)、和樾玉鳴雙盤首開更是勁銷152億元，創(chuàng)下北京同期市場(chǎng)成交額新高。

3月27日，越秀地產(chǎn)在上海這一品牌高地舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，發(fā)布“4×4好產(chǎn)品理念”和“4+X”產(chǎn)品系，對(duì)新時(shí)代“好房子”命題給出自身答案的同時(shí)也展示了堅(jiān)定深耕一線城市的決心。

據(jù)了解，2025年，越秀地產(chǎn)將繼續(xù)堅(jiān)持“以銷定投”和“量入為出”的穩(wěn)健投資策略，重點(diǎn)關(guān)注廣州、深圳、上海、北京四個(gè)一線城市和杭州、 合肥、成都、西安等重點(diǎn)二線省會(huì)城市的優(yōu)質(zhì)拿地機(jī)會(huì)，聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資。

平安證券認(rèn)為，在行業(yè)下行期，越秀地產(chǎn)穩(wěn)中求進(jìn)，融資優(yōu)勢(shì)疊加多元化擴(kuò)儲(chǔ)模式助力其逆周期拿地突圍，有望在行業(yè)洗牌中進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

值班編委：李紅梅

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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