有房源上漲近百萬(wàn)元！杭州樓市熱度飆升丨樓市觀察

杭州樓市的升溫并非偶然，是人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)繁榮與政策利好多重因素交織下的必然結(jié)果。

康為/發(fā)自北京

“終于有了春天的感覺(jué)。”

“杭州的高端購(gòu)買力，這一波表現(xiàn)實(shí)在是太強(qiáng)了?！?/span>

“截至3月25日，二手房成交已經(jīng)達(dá)到了9000套，3月份市場(chǎng)成交破‘萬(wàn)套’已成定局?！?/span>

多位杭州地產(chǎn)從業(yè)者向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，自去年9月底新政實(shí)施以來(lái)，杭州樓市熱度較此前有了大幅度提升，進(jìn)入3月后，樓市成交更是保持活躍狀態(tài)。

高端市場(chǎng)表現(xiàn)尤為亮眼，僅年后兩個(gè)月，杭州已成交4套超億元頂豪，九溪玫瑰園一套362平方米別墅以單價(jià)近40萬(wàn)元/平方米“天價(jià)”刷新市場(chǎng)認(rèn)知，桃花源、西湖高爾夫別墅等頂豪項(xiàng)目更是頻頻登上熱搜；濱江白馬湖板塊的詠湖云廬3月疊墅首次開(kāi)盤(pán)，52套房源單價(jià)最高11.18萬(wàn)元/平方米，吸引257戶家庭報(bào)名登記，搖號(hào)中簽率20.23%。3月23日，綠城玉瀾月華公示登記數(shù)據(jù)，152套千萬(wàn)級(jí)房源吸引了超2000組家庭報(bào)名，最終觸發(fā)164個(gè)月社保排序。

隨著大量次新改善房入市，品質(zhì)升級(jí)催生置換潮，購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生變化，帶動(dòng)這部分需求集中釋放。來(lái)自我愛(ài)我家杭州數(shù)據(jù)顯示，二手房房齡≤5年成交占比約在20%左右，且成交區(qū)域集中，核心區(qū)塊（申花、文暉板塊）及近郊改善盤(pán)（未科、亞運(yùn)村、錢江世紀(jì)城等板塊）表現(xiàn)突出。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，杭州樓市升溫背后在于城市強(qiáng)大吸引力：產(chǎn)業(yè)發(fā)展高端、城市定位明確，加之deepseek等“六小龍”創(chuàng)新影響力的加持，杭州在全國(guó)科創(chuàng)領(lǐng)域的地位日益凸顯，這將吸引更多優(yōu)秀人才涌入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

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“次新改善”成亮點(diǎn)

隨著3月的春風(fēng)吹拂，杭州二手樓市開(kāi)始展現(xiàn)生命力，快速回暖態(tài)勢(shì)令人矚目。據(jù)我家我家杭州統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅十天光景，全市二手房成交量便如火箭般突破3500套大關(guān)，同比去年飆升75%。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)同樣令人振奮，截至3月23日，杭州二手房累計(jì)成交7382套，較上月飆升145%，同比去年也勁增55%。

市場(chǎng)交易中，總價(jià)200萬(wàn)元以下剛需住宅成交出色，據(jù)2月份二手房成交數(shù)據(jù)顯示，這一價(jià)位房源成交占比逆勢(shì)增長(zhǎng)3.58%，占總成交的37.26%；進(jìn)入3月，成交比例始終穩(wěn)守35%以上。特別是3月份、4月份屬于學(xué)區(qū)房需求高峰季，購(gòu)房者為鎖定優(yōu)質(zhì)學(xué)位加速入場(chǎng)，帶動(dòng)熱門低總價(jià)“老破小”學(xué)區(qū)房源熱度。

以杭州文教板塊的文三街小學(xué)為例，3月尚未過(guò)半，便已累計(jì)成交23套，這一成績(jī)不僅超越了去年同期整月的19套，還一舉創(chuàng)下近14個(gè)月以來(lái)交易量新高。郵電新村更是表現(xiàn)驚艷，短短10天內(nèi)便成交了6套，輕松超越一二月成交總和。從小區(qū)成交均價(jià)來(lái)看，本月相比前兩個(gè)月，成交單價(jià)更是水漲船高，上漲3000元~6000元/平方米。

與此同時(shí)，杭州申花、錢江世紀(jì)城、未來(lái)科技城等板塊的次新大面積改善盤(pán)成交亦備受矚目，成為近期市場(chǎng)亮點(diǎn)?！爱?dāng)下市場(chǎng)，品質(zhì)次新、學(xué)區(qū)房、稀缺戶型的房源成交情況十分可喜，以馥香園來(lái)說(shuō)，成交單價(jià)已然站上了7萬(wàn)元/平方米臺(tái)階，最高成交更是突破了8.3萬(wàn)元/平方米，較開(kāi)盤(pán)均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米上漲較多；翡翠城，相較于去年9月底，房?jī)r(jià)如今已上漲10%，部分二期小戶型成交價(jià)更是上升了20%?！焙贾輮W體置業(yè)顧問(wèn)向先生感慨。

杭州時(shí)代奧城店一置業(yè)顧問(wèn)周先生也表示：“在利率降低與優(yōu)化政策雙重驅(qū)動(dòng)下，與去年10月相比，綠城桂冠東方小區(qū)的房?jī)r(jià)總價(jià)普遍上揚(yáng)了10%，部分房源甚至上漲近百萬(wàn)元?！?/span>

新房市場(chǎng)上，品質(zhì)改善盤(pán)更是火熱?？硕鹫憬瓟?shù)據(jù)顯示，杭州西湖區(qū)上周（3月17日至3月23日）房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)54%，均價(jià)從3.6萬(wàn)元/平方米一路飆升至5.6萬(wàn)元/平方米，置業(yè)門檻也隨之抬升至850萬(wàn)元/套?；馃岜澈?，主要是文教板塊高改紅盤(pán)中冶錦繡公館集中成交了47套，其均價(jià)高達(dá)8.5萬(wàn)元/平方米，套均價(jià)更是達(dá)到了驚人的1376萬(wàn)元/套。與此同時(shí)，高端改善房源紛紛入市，如和家園璽園2752萬(wàn)元/套、云啟錢灣1971萬(wàn)元/套、中冶錦繡公館1376萬(wàn)元/套等，這些高價(jià)房源推出無(wú)不反映出改善型市場(chǎng)需求的強(qiáng)勁勢(shì)頭。

對(duì)于這一系列市場(chǎng)現(xiàn)象，同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為：“2024年杭州供地節(jié)奏有序，核心區(qū)及主城外圍房源庫(kù)存逐漸減少，再加上漲價(jià)預(yù)期的打開(kāi)，不限價(jià)項(xiàng)目的逐步入市重構(gòu)了板塊梯隊(duì)，‘地王’效應(yīng)持續(xù)拉高市場(chǎng)預(yù)期，這些因素共同作用下激發(fā)了高端與改善型需求的活力，推動(dòng)了杭州樓市這波行情。”

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人口、產(chǎn)業(yè)與政策 “三重奏”

是什么因素推動(dòng)了杭州樓市回暖？

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展雖有其運(yùn)行邏輯，但更深層次地折射出城市整體實(shí)力的提升。在“樓市四小龍”——上海、西安、成都、杭州中，杭州以其強(qiáng)勁的人才吸引力脫穎而出，尤其是社保繳納人數(shù)的顯著增長(zhǎng)，成為城市魅力不斷提升的有力佐證，也使得杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)大中城市中表現(xiàn)亮眼。

根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，全市常住人口達(dá)到1262.4萬(wàn)，較2023年末增加了10.2萬(wàn)。在杭州的13個(gè)區(qū)（縣、市）中，有12個(gè)地區(qū)實(shí)現(xiàn)了常住人口增長(zhǎng)，其中蕭山、余杭、臨平三地增長(zhǎng)最為顯著，分別增加了2.4萬(wàn)、1.7萬(wàn)和1.5萬(wàn)。

值得注意的是，這些人口增長(zhǎng)較快的地區(qū)并非傳統(tǒng)意義上的杭州主城區(qū)，蕭山是浙江制造業(yè)高地，余杭被譽(yù)為浙江的“經(jīng)濟(jì)第一區(qū)”和“數(shù)字經(jīng)濟(jì)第一區(qū)”，而臨平則是杭州制造業(yè)的重要板塊，人口向這些區(qū)域集聚，從一定程度上反映了杭州產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新布局和新趨勢(shì)。

2024年，杭州市實(shí)現(xiàn)GDP 21860億元，其中第三產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)73%。在規(guī)模以上工業(yè)中，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)的增加值分別增長(zhǎng)了4.6%、5%和5.3%，占規(guī)模以上工業(yè)的比重分別為73.1%、46.2%和55.4%。數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)制造業(yè)增加值也增長(zhǎng)了5.2%。這些新興產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)鏈的集聚，形成了強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)，吸引了大量高凈值人群，他們對(duì)住房的品質(zhì)和地段有較高要求，進(jìn)一步推動(dòng)了改善型住房需求的增長(zhǎng)。

特別是，以深度求索、宇樹(shù)科技、游戲科學(xué)、云深處科技、強(qiáng)腦科技和群核科技為代表的“杭州六小龍”企業(yè)的崛起，為杭州樓市的市場(chǎng)預(yù)期注入了信心。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，“一座城市的人口流入往往與產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，杭州在高科技產(chǎn)業(yè)的布局上一直表現(xiàn)出色，市場(chǎng)凝聚力較強(qiáng)?！贾萘↓垺粌H自身發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，更有望帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司的發(fā)展，吸引更多人口流入，從長(zhǎng)期來(lái)看，這對(duì)于市場(chǎng)住房、租房需求的釋放具有重要意義?！?/span>

此外，總部位于杭州的阿里巴巴集團(tuán)近期公布的亮眼財(cái)報(bào)也令人振奮。截至2024年12月31日，阿里巴巴實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2801.54億元，同比增長(zhǎng)8%；凈利潤(rùn)為464.34億元，同比增長(zhǎng)333%。尤為值得關(guān)注的是，集團(tuán)顯著加大了研發(fā)投入力度，單季度資本開(kāi)支達(dá)到317.75億元，同比激增259%，創(chuàng)下歷史新高。集團(tuán)CEO吳泳銘明確表示，未來(lái)3年將投入超過(guò)3800億元用于AI和云計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)模超越過(guò)去10年總和。

在中國(guó)發(fā)展高層論壇2025年年會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安表示，將統(tǒng)籌運(yùn)用稅收激勵(lì)、政府采購(gòu)、投資基金等政策工具，推動(dòng)“人工智能+”行動(dòng)，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)，提升改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。杭州無(wú)疑站在了這一政策利好的風(fēng)口之上。

對(duì)此，宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，杭州樓市的升溫并非偶然，是人口增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)繁榮與政策利好多重因素交織下的必然結(jié)果。杭州在支持產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)孵化和人才引進(jìn)方面具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但要想讓樓市持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，仍需在保持人口吸引力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、精準(zhǔn)施策等方面不斷努力。相信在這場(chǎng)城市發(fā)展長(zhǎng)跑中，杭州能夠始終占據(jù)有利位置，迎來(lái)更多精彩蝶變。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：溫紅妹 劉亞

審讀：戴士潮

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