“貨不對板”！上海一千萬元住宅遭品質投訴，背后隱現(xiàn)京東卓越身影

處于品質漩渦中的上海天元府項目。徐凡淋/攝

從最初宣傳的居住典范，到被質疑降標、減配建造，這個由京東、卓越、金地商置聯(lián)合打造的項目，正經(jīng)歷著一次品牌信譽危機。

徐凡淋 中房報記者 李葉丨上海報道

退房！退錢！保衛(wèi)家園！

3月15日下午，上海市普陀區(qū)真如副中心天元府售樓處，上百名業(yè)主聚集，要求開發(fā)商立即整改項目存在的問題，否則退房退錢！

現(xiàn)場多名業(yè)主表示，上海天元府項目存在諸多設計、建造質量問題：

一是宣傳時外立面為深灰色香檳金鋁板材料，實際用的卻是灰色真石漆；宣傳時外墻為“玻璃幕墻”，實際則是玻璃窗；

二是精裝修標準縮水，未達到3000元/平方米標準；

三是小區(qū)公區(qū)建造縮水，過于簡陋；

四是開發(fā)商存在“虛假宣傳”誤導消費者行為。

此前，業(yè)主們也已將天元府相關問題反饋到地方留言板：稱開發(fā)商在房屋預售后未征得業(yè)主同意、未公示規(guī)劃變更的情況下，因設計缺陷隨意切割設備平臺欄桿并外推平臺，未按圖紙施工導致建筑外輪廓線超出原規(guī)劃審批范圍，且修改后的設備平臺形式丑陋，存在安全隱患……

針對業(yè)主們的投訴，上海市普陀區(qū)真如副中心組織普陀區(qū)房管局、區(qū)建管委、區(qū)規(guī)資局、區(qū)市場監(jiān)管局、區(qū)綠容局等相關部門，天元府項目開發(fā)商，及業(yè)主代表召開了一次“三方協(xié)調(diào)會議”，協(xié)調(diào)解決業(yè)主提出的相關問題。開發(fā)商方面參會代表為上海京越東卓網(wǎng)絡科技有限公司總經(jīng)理張曉峰與副總經(jīng)理陳成。

參與談判的業(yè)主劉女士稱，對于業(yè)主提出的天元府項目外立面整改問題，開發(fā)商方面一開始表態(tài)強勢，稱“沒有修改外立面現(xiàn)狀的計劃”；對于業(yè)主代表提出的公共區(qū)域大門、車庫、兒童樂園、電梯廳內(nèi)外等改善方案也全部當場拒絕。

“開發(fā)商表示，項目實際呈現(xiàn)的不是玻璃幕墻的原因是宣發(fā)員工失誤，將‘墻’字寫錯了；兒童樂園則是施工單位弄錯了?！绷硪幻麉⑴c談判的業(yè)主楊先生也表示，開發(fā)商完全不考慮業(yè)主感受。

不過，經(jīng)過17個小時的協(xié)調(diào)溝通，事情有了轉機。

3月19日，上海市普陀區(qū)房管局相關負責人在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，當天協(xié)調(diào)會，針對天元府業(yè)主提出的問題相關部門均進行了有效回復與解答，開發(fā)商對業(yè)主提出的問題則需要進一步完善方案，具體整改方案還在研究中。

“目前，開發(fā)商方面給出的解決方案是，將優(yōu)化資金用于項目內(nèi)部裝修標準達到3000元/平方米，或集中用于外立面整改，將由業(yè)主商議決定。對于后續(xù)問題，真如副中心將在接下來的每周六安排業(yè)主代表與開發(fā)商會談?！鄙鲜錾虾Ｊ衅胀訁^(qū)房管局相關負責人表示。

針對天元府項目存在的問題及下一步整改完善計劃，中國房地產(chǎn)報記者多次致電開發(fā)商京越東卓及相關高層求證，電話均無人接聽。天元府售樓處相關人員則表示，不清楚事情具體進展。

公開資料顯示，天元府項目開發(fā)商為上海京越東卓網(wǎng)絡科技有限公司（以下簡稱“京越東卓”）。根據(jù)股權穿透信息，京越東卓由南通卓捷建材貿(mào)易有限公司（以下簡稱“南通卓捷建材”）持股66.6%，宿遷京東齊威企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“宿遷京東齊威”）持股33.4%。企查查顯示，南通卓捷建材為南通卓園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資子公司，后者股權穿透后浮現(xiàn)卓越集團和金地集團，卓越集團占控股地位；宿遷京東齊威股權穿透后由“京東系”全資控股，2020年4月高管團隊未變更前，這家公司的總經(jīng)理是劉強東。

有房地產(chǎn)行業(yè)相關人士表示，從最初宣傳的居住典范到被質疑降標、減配建造，這個由京東、卓越、金地商置聯(lián)合打造的項目，正經(jīng)歷著一次品牌信譽危機。特別是在政府力推“好房子”建設的當下，作為建設主體的房企承擔著將“好房子”理念轉化為現(xiàn)實的重任，但這一千萬級別項目卻以“貨不對板”交付，與行業(yè)發(fā)展方向、與政府的要求是背離的。

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背靠名企的“住宅典范”

天元府項目宣傳效果圖。

“這是‘京東’在上海的第一個樓盤，我是因為‘京東’才買的這個樓盤。”上述業(yè)主劉女士告訴記者，當時相信“東哥”不會騙我們，沒想到千萬元買的房子卻貨不對板。

公開資料顯示，2021年6月18日，京東與卓越聯(lián)合體以總價99.1億元競得上海市普陀區(qū)萬里社區(qū)W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊（237坊地塊），綜合成交樓面價約為3.07萬元/平方米，房地聯(lián)動價9.6萬元/平方米。根據(jù)規(guī)劃，該地塊要打造的是集居住、商業(yè)、辦公等功能于一體的TOD綜合開發(fā)項目。京東上?？偛宽椖恳矊⑽挥诖耍媱?027年完工。

具體來看，X101-01地塊用于辦公樓和商業(yè)用地，擬建商業(yè)慶典廣場、商業(yè)Mall以及刷新區(qū)域天際線的兩棟商務超塔樓，計劃引入世界500強科創(chuàng)互聯(lián)網(wǎng)總部；X102-02地塊用于辦公、商業(yè)和住宅用地，擬建5棟19~33層的高層住宅及商業(yè)辦公、人才公寓和社區(qū)配套服務設施；X103-01地塊為純宅地，也就是如今的天元府所在地塊。

這一總體地塊的開發(fā)一直被上海市普陀區(qū)政府寄予厚望。普陀區(qū)政府曾發(fā)文稱，項目建成后，將是未來普陀區(qū)真如副中心的又一個新地標。

2022年，卓越集團副總裁、卓越上?？偨?jīng)理李宏耕曾在天元府營銷培訓會上表示，作為上海市場重點項目，同時也是卓越集團和金地商置兩大集團公司聯(lián)袂之作，天元府承載了兩大集團公司的雙重目標，希望以更高目標要求驅動下精益求精，一舉創(chuàng)造上海市場標桿。

除背靠名企外，天元府項目在設計上也曾頗具“匠心”。

2022年，上海天元府項目摘得美國繆斯設計獎“居住建筑類金獎”。在卓越集團官方微信上，該項目被列為“晴翠府系列”TOD豪宅居住典范，并稱“項目將實現(xiàn)片區(qū)整體風貌、城市格局、板塊競爭力全面躍升，外立面同頻國際審美標準，深灰色與香檳金的鋁板線條，搭配大面積通透玻璃，營造‘技與藝相融’的摩登天幕。”

天元府項目一期晴翠華庭于2022年9月19日開盤，共372套房源；二期晴翠璟園共444套房源，銷售均價9.6萬元/平方米，戶型105~203平方米，分別于2022年12月31和2023年3月28日兩次開盤上市，目前兩期上市房源均已售罄，均是千萬級別項目。

然而，這一曾被定位為“住宅典范”、被區(qū)政府寄予厚望的項目，隨著交付時間的臨近，卻遭到了業(yè)主集體投訴。

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“貨不對板”

“天元府全體業(yè)主訴求書”顯示，業(yè)主共給項目列下了20多處問題，并提出了相關整改訴求。

上述“天元府全體業(yè)主訴求書”顯示，天元府項目存在的問題主要發(fā)生在外立面、室內(nèi)裝修、公共區(qū)域、兒童樂園等方面。

在建筑外立面與側立面方面，開發(fā)商宣傳中寫的是：“同頻國際審美標準，深灰色與香檳金的鋁板線條，搭配大面積通透玻璃”的設計，實際卻是鋁板材料減配嚴重，且部分外立面已出現(xiàn)鼓包、滲水、掉色等現(xiàn)象。

對外宣傳中寫的是，“每一面都是回家的昭示面”的“玻璃幕墻+鋁板”配置，實際交付時則是玻璃窗，鋁板僅出現(xiàn)在南立面以及入戶門頭位置，占比總體不足15%。

天元府項目外立面的宣傳效果圖與實際情況。

在精裝修方面，業(yè)主認為天元府項目精裝修標準嚴重不達標，且涉嫌違反土地出讓合同。

“迷你抽油煙機、無品牌的空調(diào)、廚房不貼瓷磚、廁所貼半墻磚、陽臺是水泥地面?！庇^看樣板房時，多名業(yè)主認為天元府的裝修成本遠遠不足3000元/平方米，呈現(xiàn)效果遠低于同價位新房中國鐵建·花語前灣，甚至不如越秀仁恒天樾園和1700元/平方米裝修標準效果。

開發(fā)商京越東卓在與上海市普陀區(qū)規(guī)劃和自然資源局簽署的《上海市國有建設用地使用權出讓合同》。

據(jù)上述“天元府全體業(yè)主訴求書”顯示，開發(fā)商京越東卓在與上海市普陀區(qū)規(guī)劃和自然資源局簽署的《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中明確約定“商品住宅的裝修成本不低于3000元每平方米”。據(jù)業(yè)主們了解，開發(fā)商提供的裝修完全達不到3000元/平方米的裝修標準，占精裝成本大頭的精裝工程費用在上海市住建委備案價約為700元/平方米（開發(fā)商以商業(yè)機密為由拒絕提供甲供合同以及整體采購物料表）。

上述合同中還提到，“全裝修住宅建筑面積應占總住宅建筑面積的100%以上”，但經(jīng)房管局備案登記的天元府的商品房預售合同中，明確寫著“樓梯間毛坯交付”，與《上海市國有建設用地使用權出讓合同》文件提到的100%全裝修的要求不相符。

天元府項目精裝修實際情況。

在公共區(qū)域方面，項目宣傳中是“精致的高級灰瓷磚墻面，高檔金屬電梯門，木飾面裝飾與消防器材等細節(jié)均使用高級金屬門搭配、燈光條點綴”；實際則是，地面與墻面使用的米色風格瓷磚，細節(jié)處理粗糙，質感效果與宣傳效果相差甚遠。車庫建造更是簡陋，開發(fā)商未公開車庫設計圖、施工計劃，業(yè)主認為車庫建造既不如同價位的樓盤靜安天悅，也不及樓盤均價低于天元府的招商臻境。

“電梯廳內(nèi)實際呈現(xiàn)與效果圖嚴重不符，樓梯間現(xiàn)場更是粗制濫造，甚至不及‘拆遷房’逃生用的樓梯間裝修效果?！鄙鲜鰳I(yè)主劉女士表示，天元府9.6萬元/平方米的售價，實際效果嚴重不符上海內(nèi)中環(huán)千萬新盤標準與品質。

另外，業(yè)主認為項目的地暖施工、空調(diào)配置等隱蔽工程亦存在偷工減料、施工粗糙、不達標等情況。

針對天元府實際建設中存在的問題，從2024年11月開始，陸續(xù)有多名業(yè)主找到開發(fā)商反饋并溝通解決，開發(fā)商方面均以效果圖不能作為交付依據(jù)、最終以合同與竣工圖為準為由拒絕業(yè)主訴求。當業(yè)主提出查看項目竣工圖與整體采購物料表時，開發(fā)商則以設計施工圖為內(nèi)部商業(yè)機密為由拒絕提供。

在與開發(fā)商多次溝通無果后，業(yè)主們不得已向上海市普陀區(qū)真如副中心、市長信箱、普陀區(qū)房管局及市場監(jiān)督管理局、綠容局等多部門投訴，在上海市普陀區(qū)真如副中心的協(xié)調(diào)下，3月15日，普陀區(qū)多部門就項目存在的相關問題與業(yè)主、開發(fā)商進行了一次深入溝通。

“協(xié)調(diào)會從3月15日上午10點一直談到了16日零晨3點，持續(xù)了17個小時，開發(fā)商從開始的拒不整改到逐漸松口，非常的不容易?！币幻麡I(yè)主向記者表示。

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一場持續(xù)17個小時的協(xié)調(diào)會

在3月15日的協(xié)調(diào)會中，業(yè)主提出了自己的訴求，如對于商品房外立面，開發(fā)商要根據(jù)最初宣傳進行整改，增加側面鋁板、背立面增加鋁板與側立面交圈；同時真石漆黑粗線縫隙采用金屬型材。在公區(qū)方面，希望電梯廳使用大理石、奢石等材質，連廊全吊頂鋪設瓷磚；電梯轎廂具備空調(diào)，裝飾面使用奢石，轎廂地面使用大理石。電梯按鈕做美化設計；消防樓梯間全裝修，地面及墻面通體貼磚，樓梯鐵欄桿換成不銹鋼金屬制造型扶手或玻璃+不銹鋼邊框……共計20多處。

開發(fā)商京越東卓方面承認，裝修標準不足3000元/平方米；但對于項目外立面的問題則表示，外立面符合各項法規(guī)要求，出現(xiàn)掉色可能是在施工過程中磕碰導致，如發(fā)現(xiàn)有鼓包會安排施工單位及時修正。

對于宣傳中的“玻璃幕墻”實際變?yōu)椤安ＡТ啊钡那闆r，開發(fā)商則表示，宣傳時寫的“玻璃幕墻”是負責宣發(fā)的員工工作失誤所致，將“墻”字寫錯了，且宣傳單中下面亦有免責條款——僅為效果示意圖，非實際交付標準。

開發(fā)商方面還表示，宣傳效果圖兒童樂園與實際不符，是施工單位弄錯了；外推懸浮欄桿，已經(jīng)裝上去的不會整改，外立面沒有整改計劃。

“字寫錯了就可以讓消費者買單？就可以免責？”“開發(fā)商對業(yè)主代表提出的外立面與公區(qū)改善問題則全部當場拒絕，連回去研討的機會都沒有”……

天元府項目問題的協(xié)商會持續(xù)到3月16日凌晨3點，在眾多業(yè)主的堅持下，最后開發(fā)商給出了解決方案：將整改項目內(nèi)部裝修，滿足3000元/平方米標準，或優(yōu)化資金集中用于提升外立面，具體整改方案由業(yè)主商議決定。

3月19日，業(yè)主劉女士告訴記者，目前開發(fā)商正在征詢業(yè)主對上述改善方案的意見和建議，外立面與公區(qū)提升包括：

1.所有樓棟外立面連廊兩側金屬欄桿更換為玻璃欄板；

2.所有樓棟現(xiàn)有真石漆黑色線條換為金屬型材；

3.所有樓棟側面以及背面按照2021年8月效果圖補齊鋁板；

4.公區(qū)同步溝通提升，開發(fā)商提供升級方案；

5.室內(nèi)裝修滿足土地出讓合同中“商品住宅裝修成本不低于3000元/平方米”的規(guī)定；

從目前談判結果來看，事情正在向著好的方面發(fā)展。

此外，對天元府項目“貨不對板”情況，業(yè)主再次發(fā)出質疑，為什么開發(fā)商在銷售中使用的宣傳圖片、樓盤效果圖與實際建造存在這么大差異？政府相關部門對于開發(fā)商的這一虛假宣傳行為什么沒有監(jiān)管？

如開發(fā)商在官方公眾號“上海META CITY ”中展示效果圖中側面均有大量鋁板，但實際上開發(fā)商已于2021年12月的報規(guī)圖紙中將側面改為涂料，目前整個外立面實際建造情況側面和背面均為涂料。開發(fā)商在明知外立面已經(jīng)減配的情況下仍宣傳之前立面效果圖誤導消費者購買，業(yè)主認為開發(fā)商涉嫌“虛假宣傳”。

對于這一問題，北京市眾明律師事務所律師宋庭敏表示，根據(jù)現(xiàn)有法律及《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，若廣告內(nèi)容明確具體且對購房人購房決策產(chǎn)生重大影響的，這種情況下的“貨不對板”可能被認定為虛假宣傳，需承擔法律責任；反之，若購房合同或提示已明確宣傳僅為效果參考，則維權難度較大。

另據(jù)《民法典》及《廣告法》，若開發(fā)商在廣告中對房屋及相關設施（如外立面材質、綠化、公共區(qū)域設計等）作出具體的明確的承諾（如材質規(guī)格、品牌、設計效果等），且該承諾對購房者決策產(chǎn)生重大影響，開發(fā)商未能按此承諾交房則可能構成合同違約。

“在天元府樓盤中，開發(fā)商在合同中承諾‘裝修成本不低于3000元/平方米’，而實際配置較低（如迷你油煙機、水泥陽臺等），已構成明顯違約，此類維權通?？梢酝ㄟ^訴訟主張賠償。”宋庭敏表示。

當前，建設“好房子”已經(jīng)成為政府和行業(yè)共識，要努力提升人民群眾的居住生活品質和幸福感，在這個基礎上企業(yè)取得經(jīng)營上的成功，而不應是依靠“減配”“低品質”獲得收益，這既不符合時代要求，也不符合企業(yè)長遠發(fā)展的利益。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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