深圳購(gòu)房需求“梯度釋放”：高端市場(chǎng)搶跑后，剛需群體正加速入場(chǎng)丨樓市觀察

多名深圳市房地產(chǎn)一線從業(yè)者表示，今年深圳樓市“小陽(yáng)春”預(yù)期明顯改善，二手房成交量將強(qiáng)于前幾年，成交價(jià)也將基本穩(wěn)定

于帥卿 陳躍/發(fā)自北京 深圳

“今年的深圳樓市是有‘小陽(yáng)春’的，市場(chǎng)整體熱度高漲?！?/span>

“自年初以來(lái)，深圳二手房的咨詢量、帶看量及成交量有著明顯上升。”

“當(dāng)前成交周期明顯提速，受現(xiàn)行政策及房?jī)r(jià)趨勢(shì)的影響，不少原本遲疑的剛需購(gòu)房者開(kāi)始果斷購(gòu)房?！?/span>

3月17日~19日，多位深圳市地產(chǎn)從業(yè)者在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，自去年10月份以來(lái)，深圳樓市熱度較此前有了大幅度提升，成交量持續(xù)保持高位活躍狀態(tài)。

市場(chǎng)端表現(xiàn)尤為亮眼。高端項(xiàng)目“深圳院子”4個(gè)月清盤，龍崗“深鐵閱云境”開(kāi)盤即售罄。政策利好形成組合拳效應(yīng)——首付比例下調(diào)、貸款利率走低、公積金新政落地，直接激活剛需和改善型需求。值得注意的是，豪宅市場(chǎng)逆勢(shì)堅(jiān)挺，深圳灣、香蜜湖等核心板塊價(jià)格較去年底上漲5%~10%，外地投資者入場(chǎng)比例顯著提升。

盡管市場(chǎng)熱度高漲，購(gòu)房者心態(tài)呈現(xiàn)分化。部分剛需群體加速“上車”，3月初剛需房源成交占比提升至24.2%；改善型需求同步釋放，1500萬(wàn)元以上房源成交增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)。但也有置換者選擇觀望。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，短期政策紅利與產(chǎn)品創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)，但長(zhǎng)期仍需依賴產(chǎn)業(yè)升級(jí)與人口增長(zhǎng)。房企拿地意愿回升、熱銷項(xiàng)目收窄優(yōu)惠等信號(hào)，折射行業(yè)對(duì)后市信心增強(qiáng)。

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高端市場(chǎng)搶跑

深圳的改善型和豪宅市場(chǎng)率先回暖。

“深圳院子項(xiàng)目作為高端改善型住宅，自年后復(fù)工以來(lái)，每周平均接待客戶近百組，已賣了10余套，現(xiàn)已進(jìn)入清盤階段?！遍L(zhǎng)城國(guó)富深圳院子項(xiàng)目營(yíng)銷副總經(jīng)理譚國(guó)治告訴記者，該項(xiàng)目在去年“9·29”新政后開(kāi)盤，僅4個(gè)月便步入清盤階段，對(duì)于豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是比較少見(jiàn)的。

無(wú)獨(dú)有偶，寶安區(qū)萬(wàn)豐海岸城項(xiàng)目亦進(jìn)入銷售尾聲，工作人員表示：“自去年9月新政出臺(tái)后，市場(chǎng)顯著回暖，項(xiàng)目成交量在2024年10月和11月大幅攀升，這主要得益于首付比例降低和貸款利率下調(diào)的雙重利好。此外，深圳上周新推出的公積金貸款政策，預(yù)計(jì)從3月底起，將為深圳剛需購(gòu)房者提供有力支持，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力?！?/span>

更早些時(shí)間，位于深圳龍崗的深鐵閱云境項(xiàng)目于今年年初開(kāi)盤，加推的145套房源僅1小時(shí)全部售罄，銷售金額超7億元，成為深圳2025年首個(gè)“日光盤”，可見(jiàn)市場(chǎng)的需求強(qiáng)勁。

某國(guó)有大行房貸經(jīng)理直觀觀察到，取消豪宅稅后，高端市場(chǎng)活躍度提升，外地及港資客戶全款購(gòu)房比例增加。

克而瑞深圳區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2月深圳一手住宅網(wǎng)簽板塊多達(dá)64個(gè)，其中8個(gè)板塊房?jī)r(jià)破10萬(wàn)元/平方米，紅樹灣板塊均價(jià)更是高達(dá)138059元/平方米。套均價(jià)超千萬(wàn)元的板塊有11個(gè)，32個(gè)板塊均價(jià)環(huán)比上漲，蓮塘板塊環(huán)比漲幅最大，梅林板塊的網(wǎng)簽均價(jià)同比翻倍。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳灣、香蜜湖等核心區(qū)域價(jià)格相比去年9月底上漲5%~10%，凸顯出中高端資產(chǎn)價(jià)值韌性。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析稱：“深圳新房市場(chǎng)表現(xiàn)突出，一方面得益于新房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，形成‘買漲不買跌’心理，推動(dòng)價(jià)格上行；另一方面，福田、南山等中心城區(qū)高價(jià)項(xiàng)目成交活躍，也對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到推動(dòng)作用?！?/span>

二手房市場(chǎng)也同步回暖。麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，深圳二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)與新房一樣穩(wěn)健，環(huán)比同樣呈現(xiàn)“五連漲”，豪宅片區(qū)價(jià)格的堅(jiān)挺支撐起了總體房?jī)r(jià)的上漲。

貝殼深圳合作門店數(shù)據(jù)顯示，3月二手房新增客量接近去年峰值，全國(guó)兩會(huì)期間新增客量日均達(dá)3005組，較全國(guó)兩會(huì)前增長(zhǎng)14%。

成交量方面，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年第11周（3月10日~16日）全市二手房錄得1808套，連續(xù)兩周超1800套，保持高位水平運(yùn)行，市場(chǎng)熱度持續(xù)。截至3月17日，全市有效二手房源在售68530套，較上周增加868套。

土地供應(yīng)緊縮與去化周期縮短構(gòu)成市場(chǎng)底層邏輯。深圳市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，深圳每年成功出讓的涉宅用地通常在30~40宗；但從2023年開(kāi)始出讓地塊驟降，2023年和2024年分別出讓地塊13宗和5宗。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月末，深圳新房去化周期僅7個(gè)月，而去年5月高峰時(shí)的去化周期達(dá)26.4個(gè)月。值關(guān)注的是，這一去化周期也創(chuàng)下近3年來(lái)的最低值。分片區(qū)來(lái)看，福田、羅湖均出現(xiàn)新房庫(kù)存緊缺情況。

深職大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺向記者表示：“從市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示來(lái)看，部分項(xiàng)目已調(diào)整價(jià)格策略，熱銷樓盤收窄或取消優(yōu)惠措施，反映房企對(duì)后市預(yù)期積極。同時(shí)，土地市場(chǎng)參與積極性提升，開(kāi)發(fā)商因項(xiàng)目去化快導(dǎo)致土地儲(chǔ)備不足，展現(xiàn)出較強(qiáng)拿地意愿?！?/span>

市場(chǎng)參與者更是普遍看好后續(xù)走勢(shì)。多名深圳市房地產(chǎn)一線從業(yè)者表示，今年深圳樓市“小陽(yáng)春”預(yù)期明顯改善，二手房成交量將強(qiáng)于前幾年，成交價(jià)也將基本穩(wěn)定。

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購(gòu)房者心態(tài)分化

作為大灣區(qū)核心引擎，深圳這座常住人口突破1800萬(wàn)、年度新增就業(yè)超20萬(wàn)的創(chuàng)新之城，購(gòu)房者的決策圖譜正呈現(xiàn)鮮明分化。

“選擇在今年買房，是因?yàn)槲矣X(jué)得當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定，雖然可能還會(huì)有小幅波動(dòng)，但不會(huì)再有大幅漲跌。”在深圳工作多年的一位購(gòu)房者表示，3月初，我購(gòu)置了一套76平方米的房子，總價(jià)約為180萬(wàn)元，首付支付了24萬(wàn)元，每月月供為5000元，負(fù)擔(dān)并不算大。

而另一位購(gòu)房者則持不同看法，本來(lái)打算置換房產(chǎn)的她，從去年8月就開(kāi)始看房，但一直沒(méi)能下定決心?！耙?yàn)榈谝惶追康氖赘兑呀?jīng)跌沒(méi)了，覺(jué)得房?jī)r(jià)可能還會(huì)小幅度下跌，打算再觀望一段時(shí)間?！?/span>

譚國(guó)治表示，深圳市憑借其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和財(cái)富能力，在市場(chǎng)調(diào)整后及政策扶持下，購(gòu)房需求依然會(huì)旺盛，剛需群體急于上車，財(cái)富階層則積極尋求資產(chǎn)配置。以深圳院子為例，年后回歸市場(chǎng)時(shí)，一次性付款的客戶占比已近4成。

3月18日，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，公積金新政利好剛需，新政后剛需加速上車，上周深圳300萬(wàn)元以下剛需房源成交占比提升明顯，由20.2%提升至24.2%，提升4個(gè)百分點(diǎn)。此外1500萬(wàn)元以上高品質(zhì)改善房源也上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。

短期來(lái)看，政策精準(zhǔn)發(fā)力、城市發(fā)展紅利以及產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)是深圳樓市“五連漲”的重要原因。而從長(zhǎng)期來(lái)看，深圳樓市的持續(xù)回穩(wěn)還需要依賴于人口和產(chǎn)業(yè)的雙重支撐。

2024年，深圳常住人口總量達(dá)1798.95萬(wàn)人，較上年增加19.94萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)1.12%，成為全省人口增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，并連續(xù)兩年位居《中國(guó)城市95后人才吸引力排名》第一，這批年輕人正處于結(jié)婚、生育的黃金期，帶來(lái)了大量的剛性購(gòu)房需求。此外，深圳的落戶政策也相對(duì)寬松，吸引了更多的人才流入。

宏觀來(lái)看，深圳市的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)同樣亮眼。2024年，深圳的GDP總量達(dá)到3.68萬(wàn)億元，增速5.8%，在全國(guó)一線城市中位居第一。其中，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)10.5%，占GDP比重達(dá)42.3%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。這些新興產(chǎn)業(yè)以華為、騰訊、大疆等企業(yè)為龍頭，帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)鏈條的聚集，形成了“硬件之都”的生態(tài)，吸引了全球高凈值人群。他們對(duì)住房的品質(zhì)和地段有較高要求，進(jìn)一步推動(dòng)了改善型住房需求的增長(zhǎng)。

除了經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)亮眼外，深圳市在民生領(lǐng)域也實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步發(fā)展。城市宜居性和人才吸引力有效增強(qiáng)。2024年，深圳的九大類民生支出達(dá)到3156.7億元，占一般公共預(yù)算支出比例近7成。同時(shí)，新增就業(yè)20.7萬(wàn)人，為消費(fèi)市場(chǎng)注入了新的活力。

在人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化、新興產(chǎn)業(yè)集聚以及政策支持的共同推動(dòng)下，深圳樓市熱度是否能持續(xù)上升？答案并不遙遠(yuǎn)。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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