深圳購房需求“梯度釋放”：高端市場搶跑后，剛需群體正加速入場丨樓市觀察

多名深圳市房地產(chǎn)一線從業(yè)者表示，今年深圳樓市“小陽春”預(yù)期明顯改善，二手房成交量將強于前幾年，成交價也將基本穩(wěn)定

于帥卿 陳躍/發(fā)自北京 深圳

“今年的深圳樓市是有‘小陽春’的，市場整體熱度高漲?！?/span>

“自年初以來，深圳二手房的咨詢量、帶看量及成交量有著明顯上升?！?/span>

“當前成交周期明顯提速，受現(xiàn)行政策及房價趨勢的影響，不少原本遲疑的剛需購房者開始果斷購房?！?/span>

3月17日~19日，多位深圳市地產(chǎn)從業(yè)者在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，自去年10月份以來，深圳樓市熱度較此前有了大幅度提升，成交量持續(xù)保持高位活躍狀態(tài)。

市場端表現(xiàn)尤為亮眼。高端項目“深圳院子”4個月清盤，龍崗“深鐵閱云境”開盤即售罄。政策利好形成組合拳效應(yīng)——首付比例下調(diào)、貸款利率走低、公積金新政落地，直接激活剛需和改善型需求。值得注意的是，豪宅市場逆勢堅挺，深圳灣、香蜜湖等核心板塊價格較去年底上漲5%~10%，外地投資者入場比例顯著提升。

盡管市場熱度高漲，購房者心態(tài)呈現(xiàn)分化。部分剛需群體加速“上車”，3月初剛需房源成交占比提升至24.2%；改善型需求同步釋放，1500萬元以上房源成交增長3個百分點。但也有置換者選擇觀望。

業(yè)內(nèi)認為，短期政策紅利與產(chǎn)品創(chuàng)新驅(qū)動市場，但長期仍需依賴產(chǎn)業(yè)升級與人口增長。房企拿地意愿回升、熱銷項目收窄優(yōu)惠等信號，折射行業(yè)對后市信心增強。

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高端市場搶跑

深圳的改善型和豪宅市場率先回暖。

“深圳院子項目作為高端改善型住宅，自年后復(fù)工以來，每周平均接待客戶近百組，已賣了10余套，現(xiàn)已進入清盤階段?！遍L城國富深圳院子項目營銷副總經(jīng)理譚國治告訴記者，該項目在去年“9·29”新政后開盤，僅4個月便步入清盤階段，對于豪宅項目來說是比較少見的。

無獨有偶，寶安區(qū)萬豐海岸城項目亦進入銷售尾聲，工作人員表示：“自去年9月新政出臺后，市場顯著回暖，項目成交量在2024年10月和11月大幅攀升，這主要得益于首付比例降低和貸款利率下調(diào)的雙重利好。此外，深圳上周新推出的公積金貸款政策，預(yù)計從3月底起，將為深圳剛需購房者提供有力支持，進一步激發(fā)市場活力?！?/span>

更早些時間，位于深圳龍崗的深鐵閱云境項目于今年年初開盤，加推的145套房源僅1小時全部售罄，銷售金額超7億元，成為深圳2025年首個“日光盤”，可見市場的需求強勁。

某國有大行房貸經(jīng)理直觀觀察到，取消豪宅稅后，高端市場活躍度提升，外地及港資客戶全款購房比例增加。

克而瑞深圳區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2月深圳一手住宅網(wǎng)簽板塊多達64個，其中8個板塊房價破10萬元/平方米，紅樹灣板塊均價更是高達138059元/平方米。套均價超千萬元的板塊有11個，32個板塊均價環(huán)比上漲，蓮塘板塊環(huán)比漲幅最大，梅林板塊的網(wǎng)簽均價同比翻倍。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳灣、香蜜湖等核心區(qū)域價格相比去年9月底上漲5%~10%，凸顯出中高端資產(chǎn)價值韌性。

58安居客研究院院長張波分析稱：“深圳新房市場表現(xiàn)突出，一方面得益于新房價格連續(xù)4個月環(huán)比上漲，形成‘買漲不買跌’心理，推動價格上行；另一方面，福田、南山等中心城區(qū)高價項目成交活躍，也對房價上漲起到推動作用?！?/span>

二手房市場也同步回暖。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪表示，深圳二手房價格走勢與新房一樣穩(wěn)健，環(huán)比同樣呈現(xiàn)“五連漲”，豪宅片區(qū)價格的堅挺支撐起了總體房價的上漲。

貝殼深圳合作門店數(shù)據(jù)顯示，3月二手房新增客量接近去年峰值，全國兩會期間新增客量日均達3005組，較全國兩會前增長14%。

成交量方面，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計顯示，2025年第11周（3月10日~16日）全市二手房錄得1808套，連續(xù)兩周超1800套，保持高位水平運行，市場熱度持續(xù)。截至3月17日，全市有效二手房源在售68530套，較上周增加868套。

土地供應(yīng)緊縮與去化周期縮短構(gòu)成市場底層邏輯。深圳市規(guī)劃和自然資源局數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，深圳每年成功出讓的涉宅用地通常在30~40宗；但從2023年開始出讓地塊驟降，2023年和2024年分別出讓地塊13宗和5宗。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月末，深圳新房去化周期僅7個月，而去年5月高峰時的去化周期達26.4個月。值關(guān)注的是，這一去化周期也創(chuàng)下近3年來的最低值。分片區(qū)來看，福田、羅湖均出現(xiàn)新房庫存緊缺情況。

深職大房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺向記者表示：“從市場監(jiān)測顯示來看，部分項目已調(diào)整價格策略，熱銷樓盤收窄或取消優(yōu)惠措施，反映房企對后市預(yù)期積極。同時，土地市場參與積極性提升，開發(fā)商因項目去化快導致土地儲備不足，展現(xiàn)出較強拿地意愿。”

市場參與者更是普遍看好后續(xù)走勢。多名深圳市房地產(chǎn)一線從業(yè)者表示，今年深圳樓市“小陽春”預(yù)期明顯改善，二手房成交量將強于前幾年，成交價也將基本穩(wěn)定。

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購房者心態(tài)分化

作為大灣區(qū)核心引擎，深圳這座常住人口突破1800萬、年度新增就業(yè)超20萬的創(chuàng)新之城，購房者的決策圖譜正呈現(xiàn)鮮明分化。

“選擇在今年買房，是因為我覺得當前房價已經(jīng)相對穩(wěn)定，雖然可能還會有小幅波動，但不會再有大幅漲跌。”在深圳工作多年的一位購房者表示，3月初，我購置了一套76平方米的房子，總價約為180萬元，首付支付了24萬元，每月月供為5000元，負擔并不算大。

而另一位購房者則持不同看法，本來打算置換房產(chǎn)的她，從去年8月就開始看房，但一直沒能下定決心?！耙驗榈谝惶追康氖赘兑呀?jīng)跌沒了，覺得房價可能還會小幅度下跌，打算再觀望一段時間。”

譚國治表示，深圳市憑借其強大的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和財富能力，在市場調(diào)整后及政策扶持下，購房需求依然會旺盛，剛需群體急于上車，財富階層則積極尋求資產(chǎn)配置。以深圳院子為例，年后回歸市場時，一次性付款的客戶占比已近4成。

3月18日，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，公積金新政利好剛需，新政后剛需加速上車，上周深圳300萬元以下剛需房源成交占比提升明顯，由20.2%提升至24.2%，提升4個百分點。此外1500萬元以上高品質(zhì)改善房源也上漲了3個百分點。

短期來看，政策精準發(fā)力、城市發(fā)展紅利以及產(chǎn)品創(chuàng)新升級是深圳樓市“五連漲”的重要原因。而從長期來看，深圳樓市的持續(xù)回穩(wěn)還需要依賴于人口和產(chǎn)業(yè)的雙重支撐。

2024年，深圳常住人口總量達1798.95萬人，較上年增加19.94萬人，同比增長1.12%，成為全省人口增長的主要驅(qū)動力，并連續(xù)兩年位居《中國城市95后人才吸引力排名》第一，這批年輕人正處于結(jié)婚、生育的黃金期，帶來了大量的剛性購房需求。此外，深圳的落戶政策也相對寬松，吸引了更多的人才流入。

宏觀來看，深圳市的經(jīng)濟表現(xiàn)同樣亮眼。2024年，深圳的GDP總量達到3.68萬億元，增速5.8%，在全國一線城市中位居第一。其中，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值增長10.5%，占GDP比重達42.3%，遠高于全國平均水平。這些新興產(chǎn)業(yè)以華為、騰訊、大疆等企業(yè)為龍頭，帶動了上下游產(chǎn)業(yè)鏈條的聚集，形成了“硬件之都”的生態(tài)，吸引了全球高凈值人群。他們對住房的品質(zhì)和地段有較高要求，進一步推動了改善型住房需求的增長。

除了經(jīng)濟表現(xiàn)亮眼外，深圳市在民生領(lǐng)域也實現(xiàn)了進一步發(fā)展。城市宜居性和人才吸引力有效增強。2024年，深圳的九大類民生支出達到3156.7億元，占一般公共預(yù)算支出比例近7成。同時，新增就業(yè)20.7萬人，為消費市場注入了新的活力。

在人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化、新興產(chǎn)業(yè)集聚以及政策支持的共同推動下，深圳樓市熱度是否能持續(xù)上升？答案并不遙遠。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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