三線城市新房質(zhì)好價穩(wěn)：云南昭通房地產(chǎn)市場調(diào)研

中房報特約通訊員 左祥志

中房報記者 栗文忠 李臻/云南昭通報道

五月中旬，中國房地產(chǎn)報記者赴云南省昭通市進行隨機抽樣調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該市新建商品房圍繞好房子標準，正逐步邁向回穩(wěn)的新階段。市政府扶持，政策力度持續(xù)加大，如取消貸款利率下限、首付比例下調(diào)等政策，進一步促進了需求釋放，包含“四個取消、四個降低、兩個增加”（取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準，降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔，新增實施數(shù)萬套城中村改造和危舊房改造）等內(nèi)容，多項金融政策效應加快顯現(xiàn)，市場活躍度有所提升，購房者和開發(fā)企業(yè)信心也在逐步恢復。按照政府工作報告提出的“滿足居民剛性需求和多樣化改善性住房需求”，昭通市始終堅持“市場+保障”，發(fā)揮保障房和商品房互為補充作用，適應房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制，從建筑安全、綠色、智能，提高商品房住宅建設標準，持續(xù)改善人民群眾高品質(zhì)“好房子”需求。

中房報調(diào)研小組調(diào)研在建設中的昭通市昭陽區(qū)正通·上和院項目。

一、2024年昭通市房地產(chǎn)市場基本情況

為進一步優(yōu)化項目規(guī)劃管控、激發(fā)住房消費需求、消化商品房庫存，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，昭通市在市場監(jiān)測、充分學習借鑒先進地區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗做法的基礎上，每年及時調(diào)整出臺促進昭通市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策意見，取得了一定企穩(wěn)發(fā)展的工作成效。

（一）房地產(chǎn)投資銷售降幅趨于平穩(wěn)

2024年，全市完成房地產(chǎn)投資85.68億元、同比下降36.7%，完成商品房銷售面積139.65萬平方米、同比下降23.1%。

（二）商品住房用地出讓逐年回升

2024年全市出讓普通商品住房用地面積69.42公頃、比上年同期增長1.82倍，出讓價款15.24億元、比上年同期增長1.7倍。

（三）商品住房價格基本保持穩(wěn)定

2023年優(yōu)質(zhì)商品房價格有所上升，2024年全市商品房住宅平均銷售價格5158元/平方米、同比下降0.21%。

（四）商品房去庫存持續(xù)推進

2024年，全市商品房累計可售面積為443.29萬平方米、去化周期32個月。其中，住宅累計可售面積243.51萬平方米、去化周期20個月，非住宅累計可售面積199.78萬平方米、去化周期137個月。

（五）商品房銷售降幅趨于平緩

2024年全市共銷售13420套，157.3萬平方米。其中，省內(nèi)購房12062套、142.3萬平方米，省外購房1358套、15萬平方米，省內(nèi)購房中市內(nèi)購房11689套、137.7萬平方米，市外購房373套、4.6萬平方米。

二、2025年一季度全市房地產(chǎn)市場基本情況

截至4月底，房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)正增長。一季度，全市完成房地產(chǎn)投資18.39億元、同比增長14.5%，增速排名全省第2；其中，昭陽區(qū)完成房地產(chǎn)投資4.15億元、同比增長1971.6%，鎮(zhèn)雄縣完成房地產(chǎn)投資5.42億元、同比增長17.5%。2024年全年房地產(chǎn)投資的主要集中地為鎮(zhèn)雄、彝良2縣，截至一季度，投資主要集中地轉(zhuǎn)變?yōu)檎殃枴㈡?zhèn)雄2縣區(qū)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的52.07%，其余9縣市占全市比重的47.93%。

（一）商品住房用地出讓增加。

一季度，全市出讓普通商品住房用地面積7.85公頃，同比增長183.39%，出讓價款20501.61萬元，同比增長150.79%。

商品房住宅去化向好。

一季度，全市住宅累計可售面積218.42萬平方米，去化周期為18個月；非住宅累計可售面積199.92萬平方米，去化周期為130個月。

中房報調(diào)研小組在昭通市昭陽區(qū)鳳凰街道的恒業(yè)·未來森林走訪。

同時，商品房銷售價格平穩(wěn)。一季度，昭通市商品房住宅平均銷售價格5266元/平方米，同比增長1.27%，其中，昭陽區(qū)商品房住宅平均銷售價格6014元/平方米，同比增長6.57%；鎮(zhèn)雄縣商品房住宅平均銷售價格5240元/平方米，同比增長3.48%。2024年3月，全市商品房住宅平均銷售價格5531元/平方米，環(huán)比增長6.18%，其中，昭陽區(qū)商品房住宅平均銷售價格6621元/平方米，環(huán)比增長15.05%；鎮(zhèn)雄縣商品房住宅平均銷售價格5223元/平方米，環(huán)比增長0.4%。

三、存在主要問題

近年來，雖然各級黨委政府不斷加大群眾住房保障力度，城鄉(xiāng)群眾住房保障水平不斷提升，但是社會面剛需購房依然存在問題，市場信心有待進一步恢復。

四、做好未來房地產(chǎn)市場工作

市政府指令職能部門認真編制實施“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃，深入推進“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設，強化房地產(chǎn)開發(fā)投資全過程監(jiān)管，有序推進商品房現(xiàn)房銷售，提升物業(yè)服務水平，促進房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（一）全力化解去庫存壓力助增長，進一步強化部門聯(lián)動，多渠道加快房地產(chǎn)去庫存

1.積極挖潛能、增動能、聚勢能，通過七個“帶動一批”舉措（地災避險搬遷帶動一批、外出務工群眾返鄉(xiāng)進城置房帶動一批、保障性住房建設帶動一批、高品質(zhì)住宅帶動一批、老舊小區(qū)改造帶動一批、重點樓盤處置帶動一批、失地農(nóng)民安置帶動一批），全力促進全市房地產(chǎn)去庫存工作。

2.推動房地產(chǎn)去化與城市更新改造項目回遷安置需求接軌，因地施策支持剛性和改善性、創(chuàng)新性需求，在有需求時鼓勵購買收儲戶型合適的存量商品住房，作為保障房房源推動商品房去庫存。

3.結合企業(yè)和項目實際情況，積極采取“線上+線下”開展房交會，“走出去+引進來”開展商品房推介會相結合等方式，推出優(yōu)質(zhì)項目及促銷優(yōu)惠舉措，帶動房地產(chǎn)市場活力。

4.充分運用好公積金、銀行利率下調(diào)等各項利好政策，切實加大宣傳力度，促進居民釋放購房需求，穩(wěn)定商品住房銷售市場，切實降低去化周期。

5.督促各地繼續(xù)加大城區(qū)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等事業(yè)的支持力度，樹牢全產(chǎn)業(yè)鏈抓產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理念，吸引更多的人進城入鎮(zhèn)、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)買房購房、安居樂業(yè)，全力推進商品房去庫存。

（二）構建“市場+保障”雙軌制供應體系

1.政府主導保障性住房。擴大保障性住房供給，重點覆蓋新市民、青年群體及工薪階層，通過配售型保障房、租賃補貼等方式實現(xiàn)“應保盡?！?。

2.市場化滿足多樣化需求。鼓勵企業(yè)開發(fā)綠色、智能、適老化等高品質(zhì)住房產(chǎn)品，滿足居民對“好房子”的期待。

（三）建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制

1.以人定房。根據(jù)人口流動趨勢和城鎮(zhèn)化率動態(tài)調(diào)整住房供給規(guī)模，避免供需錯配。

2.以房定地、以房定錢。優(yōu)化土地供應結構，優(yōu)先保障保障性住房和改善性住房用地需求；金融資源向保交房、城中村改造等民生項目傾斜。

（四）推進“好房子”建設滿足人民美好生活向往，以“好房子”為引領，實現(xiàn)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”聯(lián)動建設，系統(tǒng)化提高城市宜居性

1.加強住房供應與交通設施、商業(yè)服務設施、公共服務設施及市政基礎設施等協(xié)同布局。

2.將“好房子”建設、新建住區(qū)布局和形態(tài)、居住服務與社區(qū)治理能力作為規(guī)劃重要內(nèi)容，一方面要求加強住區(qū)選址、高度、密度、容積率等規(guī)劃設計引導和管控；另一方面強調(diào)統(tǒng)籌做好完整社區(qū)建設、社區(qū)治理與物業(yè)服務等工作，實現(xiàn)物質(zhì)空間和治理能力的共同提升。

云南昭通市街景。

（五）抓住城中村改造、收購商品房作為保障房源等政策窗口期

1.按照”一城一策、一年一策“原則，結合昭通實際，制定出臺2025年促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，全力穩(wěn)定市場供應、引導市場預期、防范化解市場風險，推進止跌回穩(wěn)措施落地見效。

2.督促指導縣市區(qū)按照“任務項目化、項目清單化、清單具體化”的項目工作法，認真梳理排查轄區(qū)房地產(chǎn)投資潛力，抓住在建項目特別是重大項目不放松，落實項目支撐，力促在建項目不塌進度，擬建項目盡快開工，進一步挖掘增長點，為做好年度房地產(chǎn)投資提供強有力的保障。

3.完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，在昭通中心城市、鎮(zhèn)雄縣等規(guī)劃、開發(fā)、建設適量的改善型高品質(zhì)樓盤，滿足人民群眾剛性和改善性住房的不同需求，推動房地產(chǎn)從“規(guī)模型”向“品質(zhì)型”、從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。

昭通市昭陽區(qū)恒業(yè)·昭通院子。

值班編委：樊永鋒

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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