現(xiàn)房銷(xiāo)售需因勢(shì)利導(dǎo)

蘇志勇/文

近期，關(guān)于現(xiàn)房銷(xiāo)售話(huà)題再次成為業(yè)界和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。一是源于某外媒一則“中國(guó)正考慮全國(guó)推廣現(xiàn)房銷(xiāo)售”的“小作文”；二是源于5月7日金融監(jiān)管總局關(guān)于“近期將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”的表述；三是河南信陽(yáng)出臺(tái)文件，要求“新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房一律現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

現(xiàn)房銷(xiāo)售作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)，其試點(diǎn)工作早已在推進(jìn)過(guò)程中。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)至少已有30個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)的相關(guān)文件，18個(gè)城市推出實(shí)質(zhì)性支持舉措。從市場(chǎng)情況看，現(xiàn)房銷(xiāo)售在商品住宅銷(xiāo)售中的占比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%，5年提升18.1個(gè)百分點(diǎn)，推進(jìn)速度可見(jiàn)一斑。但是從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)看，全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)機(jī)并不成熟。

首先，全面推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)給企業(yè)端造成更大的經(jīng)營(yíng)壓力。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年上市房企整體銷(xiāo)售毛利率僅為14.6%，銷(xiāo)售凈利率為-8.31%，行業(yè)整體投入資本回報(bào)率（ROIC）僅為0.2233%，均創(chuàng)下歷史最低水平。2024年行業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率為75.4%，雖較2023年略有下降，但仍處于較高水平。從上述指標(biāo)可以看出，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨盈利能力下降、成本費(fèi)用提升、流動(dòng)性壓力大的狀況?，F(xiàn)房銷(xiāo)售意味著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期從2年延長(zhǎng)至3~5年，房企資本回報(bào)率將進(jìn)一步降低，現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步加劇。在缺乏相關(guān)支持政策情況下，過(guò)快推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，有可能導(dǎo)致房企現(xiàn)金流枯竭，若引發(fā)房企信用危機(jī)，不利于鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

其次，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)土地市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生一定影響。現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，土地出讓門(mén)檻抬高，房企拿地的難度和不確定性增加，進(jìn)而影響到土地市場(chǎng)復(fù)蘇。以海南為例，2020年全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售后，土地成交面積銳減54%。杭州2021年推出的10宗現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊中，9宗因房企資金壓力流拍，最終政策被迫擱置。目前土地市場(chǎng)剛剛有所回暖，如果全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，無(wú)疑將極大影響到土地市場(chǎng)的復(fù)蘇節(jié)奏。

現(xiàn)房銷(xiāo)售作為一項(xiàng)涉及金融、土地、行業(yè)生態(tài)的系統(tǒng)工程，全面推行不可操之過(guò)急，更不能搞“一刀切”。目前仍需以地方試點(diǎn)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策，因勢(shì)利導(dǎo)逐步推進(jìn)。結(jié)合各地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)配套政策大致包括以下幾個(gè)方面。

一是金融支持政策。5月7日金融監(jiān)管總局表示，“近期將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展模式相適配的系列融資制度”，業(yè)界猜測(cè)支持現(xiàn)房銷(xiāo)售或是其中一項(xiàng)重要內(nèi)容。例如，可通過(guò)進(jìn)一步推廣REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）、政策性貸款等工具，延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)貸期限至現(xiàn)房銷(xiāo)售階段，緩解房企資金壓力；鼓勵(lì)長(zhǎng)期資本參與現(xiàn)房項(xiàng)目，構(gòu)建多元化融資體系；允許開(kāi)發(fā)商分期繳納土地出讓金、帶規(guī)劃方案供地，降低房企前期資金門(mén)檻，對(duì)現(xiàn)房項(xiàng)目土地出讓金繳納期限給予彈性調(diào)整。

二是稅收財(cái)政政策支持。收優(yōu)惠方面，推遲預(yù)繳稅金至銷(xiāo)售率90%節(jié)點(diǎn)，縮短增值稅留抵退稅周期。對(duì)實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售房企減免部分土地增值稅或所得稅。購(gòu)房激勵(lì)方面，包括對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房現(xiàn)房的予以購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼或利率優(yōu)惠。

三是實(shí)施差異化區(qū)域政策。在庫(kù)存高企的三四線城市優(yōu)先推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，以此控制新增供應(yīng)。在市場(chǎng)壓力之下，這些城市期房項(xiàng)目已經(jīng)乏人問(wèn)津，現(xiàn)房銷(xiāo)售也是順勢(shì)而為。熱點(diǎn)城市則可根據(jù)庫(kù)存狀況逐步推進(jìn)，根據(jù)具體項(xiàng)目實(shí)施差異化政策，避免短期供應(yīng)斷層加劇供需矛盾。對(duì)于已實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售的城市，也需設(shè)置2~3年緩沖期，并采取“新老劃斷”方式，允許已拿地項(xiàng)目按原預(yù)售規(guī)則執(zhí)行。對(duì)于采取預(yù)售的項(xiàng)目，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管是最關(guān)鍵一環(huán)。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)5月19日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

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