新一輪增量政策為穩(wěn)樓市再添重磅砝碼丨智庫(kù)

城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

5月7日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況。央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)三大金融管理部門一把手聯(lián)袂出席。

新聞發(fā)布會(huì)上，央行提出三大類十項(xiàng)具體措施，其中降準(zhǔn)降息、降低公積金貸款利率成關(guān)注焦點(diǎn)；金融監(jiān)管總局將推出八項(xiàng)增量政策，其中“加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”尤其值得期待；證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)了三方面工作重點(diǎn)并提出多項(xiàng)穩(wěn)定資本市場(chǎng)的具體措施。

4月25日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，“加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。此次新聞發(fā)布會(huì)推出一攬子金融政策，是落實(shí)中央政治局會(huì)議的第一步，充分體現(xiàn)了決策層在穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期方面的決心，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)也將再添重磅砝碼。

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房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步目標(biāo)

聚焦“持續(xù)鞏固”

去年“9·26”以來(lái)，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部等部委密集出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的政策措施，在存量政策逐步顯效和增量政策持續(xù)加碼作用下，市場(chǎng)效果明顯。

從一季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)銷售、房?jī)r(jià)指數(shù)、國(guó)房景氣指數(shù)、土地成交等多項(xiàng)指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)初步顯現(xiàn)，但市場(chǎng)總體依然偏弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資乏力、房企融資未能得到根本改善、三四線城市市場(chǎng)恢復(fù)緩慢。政策落實(shí)上，包括存量商品房和存量閑置土地收儲(chǔ)、城市更新、城中村和危舊房改造仍存在制度和資金等方面的制約，推進(jìn)不盡如人意。

基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀判斷，4月25日的中央政治局會(huì)議作出了“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”的定調(diào)。在宏觀經(jīng)濟(jì)政策上，提出“要加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”；在房地產(chǎn)政策上，提出“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策”?！凹泳o”“用好用足”“加力實(shí)施”“有力有序”“加快構(gòu)建”，從這一系列表述可以看出目前宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)政策實(shí)施的迫切性。

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降準(zhǔn)降息“靴子”落地

政策空間仍留有余地

去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)，央行在不同場(chǎng)合多次釋放“適時(shí)降準(zhǔn)降息”的政策信號(hào)。5月7日，央行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)。至此，降準(zhǔn)降息的“靴子”終于落地。

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)外部雙重壓力，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)促進(jìn)內(nèi)需恢復(fù)、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整將起到積極作用。從宏觀層面看，可釋放更多流動(dòng)性，滿足當(dāng)前投資消費(fèi)擴(kuò)張與信心修復(fù)的資金需求；從微觀層面看，對(duì)國(guó)家重大建設(shè)、普惠金融、中小微民營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)、消費(fèi)市場(chǎng)等重點(diǎn)領(lǐng)域信貸投放將形成強(qiáng)力支撐。

2015年以來(lái)，我國(guó)存款準(zhǔn)備金率經(jīng)歷了從普遍降準(zhǔn)、定向降準(zhǔn)到結(jié)構(gòu)性調(diào)整的過(guò)程，平均存準(zhǔn)率從17.5%降至目前的6.6%，小型銀行存準(zhǔn)率下限突破5%，達(dá)到歷史最低水平。本次降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，將向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性1萬(wàn)億元，可有效緩解企業(yè)融資壓力。但是在廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)連平看來(lái)，以目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體量、增長(zhǎng)速度、金融市場(chǎng)發(fā)展程度、流動(dòng)性狀況、銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)防范與處置能力來(lái)測(cè)算，未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)至少還有2~2.5個(gè)百分點(diǎn)的降準(zhǔn)空間，今年三季度很可能還有0.25~0.5個(gè)百分點(diǎn)的降準(zhǔn)空間。

利率方面，公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)（首套房利率降至 2.6%），疊加商業(yè)貸款利率下行，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本，有望提振居民購(gòu)房需求。政策性利率下調(diào)將0.1個(gè)百分點(diǎn)，將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)而帶動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，預(yù)計(jì)幅度在0.1~0.25個(gè)百分點(diǎn)。

公積金貸款利率下調(diào)還有望進(jìn)一步打開商業(yè)貸款利率下調(diào)空間。從近10年商業(yè)貸款與公積金貸款利率變化情況看，伴隨著 5 年期 LPR 的下降以及房貸利率政策下限的取消，商業(yè)貸款發(fā)放利率逐步下行，下行幅度高于公積金貸款，造成二者息差逐步縮小。東吳證券認(rèn)為，公積金貸款利率對(duì)于商業(yè)貸款利率具備一定的錨定作用，過(guò)往公積金貸款與商業(yè)貸款利率差持續(xù)收窄，導(dǎo)致商業(yè)貸款利率下調(diào)空間受限，因此此次公積金貸款利率的下調(diào)對(duì)于解決行業(yè)核心堵點(diǎn)具有重要意義。招商證券則判斷，下調(diào)政策利率、降低個(gè)人住房公積金貸款利率后新發(fā)放商貸利率或隨之下降 10～25BP或以上，或有助于從凈租金回報(bào)率與按揭利率之差收窄的角度推動(dòng)新房及二手房的合計(jì)總需求筑底。

本輪政策亮點(diǎn)之一是突出了結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。華泰證券分析認(rèn)為，本次會(huì)議下調(diào)所有結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率 0.25pct，意味著抵押補(bǔ)充貸款（PSL，主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造）利率從 2.25%下調(diào)至 2%，保障性住房再貸款（主要用于收購(gòu)已建成商品房作為保障性住房）利率從1.75%下調(diào)至 1.5%，有望降低城中村改造和收購(gòu)存量房的資金成本，提升項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金平衡的可行性，進(jìn)而提升地方政府推進(jìn)城中村改造和存量房收儲(chǔ)的意愿。

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“系列融資制度”

打開想象空間

本次新聞發(fā)布會(huì)上，金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤提出，“將加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，證監(jiān)會(huì)也表示，要支持上市公司利用股、債、REITs等多種工具開展直接融資，相關(guān)融資機(jī)制安排對(duì)于防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)、鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)有重大意義。

房地產(chǎn)發(fā)展新模式是我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整后，為促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展而構(gòu)建的系統(tǒng)性改革框架，核心目標(biāo)是由傳統(tǒng)依賴規(guī)模擴(kuò)張的粗放模式，轉(zhuǎn)向以質(zhì)量提升、供需平衡、風(fēng)險(xiǎn)可控為核心的可持續(xù)發(fā)展路徑，與之相匹配的融資制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)性制度，旨在通過(guò)金融工具創(chuàng)新和監(jiān)管機(jī)制優(yōu)化，構(gòu)建多元化、風(fēng)險(xiǎn)可控的融資體系。結(jié)合中央政治局會(huì)議精神和李云澤的表述，系列融資制度可能大致包括以下幾個(gè)方面：

首先是房地產(chǎn)開發(fā)融資制度。

一是城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制和“白名單”制度可能成為常態(tài)化制度，并將進(jìn)一步完善。目前“白名單”貸款已審批通過(guò)6.7萬(wàn)億元，覆蓋1600萬(wàn)套住宅建設(shè)，對(duì)滿足企業(yè)合理融資需求和保交房工作發(fā)揮了重要作用。下一步可將項(xiàng)目“白名單”擴(kuò)展至主體“白名單”，對(duì)信用良好的房企提供存量融資展期、增量專項(xiàng)貸款等方面的支持，降低房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二是對(duì)現(xiàn)房銷售提供專項(xiàng)支持。針對(duì)現(xiàn)房開發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大的問(wèn)題，推出“封閉資金監(jiān)管+項(xiàng)目白名單”機(jī)制，允許房企通過(guò)預(yù)售資金封閉運(yùn)作、法人實(shí)體獨(dú)立融資等方式獲取開發(fā)貸款。

三是對(duì)城市更新的融資支持。中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造”，意味著未來(lái)金融政策將重點(diǎn)支持城市更新項(xiàng)目。可能通過(guò)設(shè)立城市更新專項(xiàng)貸款，支持存量土地收儲(chǔ)、功能改善等非傳統(tǒng)開發(fā)模式，允許以未來(lái)收益權(quán)質(zhì)押融資；推廣“統(tǒng)購(gòu)統(tǒng)租”模式，通過(guò)長(zhǎng)期租賃協(xié)議和現(xiàn)金流證券化吸引社會(huì)資本參與。

四是“好房子”建設(shè)或?qū)⒌玫礁罅Χ鹊娜谫Y支持。今年4月初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹專程會(huì)見(jiàn)中國(guó)銀行董事長(zhǎng)葛海蛟，共商金融賦能“好房子”建設(shè)與城市更新，李云澤在本次新聞發(fā)布會(huì)上也提出“強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給”，從中也可以看出“好房子”建設(shè)將獲得更多資金支持。

其次是消費(fèi)端的融資制度。

包括差異化住房信貸政策、公積金與普惠金融政策等。在差異化住房信貸政策方面，將優(yōu)化首套住房及改善性住房貸款利率。銀行可能根據(jù)借款人信用、收入、職業(yè)等維度提供更個(gè)性化利率方案。可設(shè)置更為靈活的還款方式，比如“按季還款”“遞增還款”等個(gè)性化方案。

當(dāng)前“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已經(jīng)納入“一城一策”工具箱，未來(lái)可能進(jìn)一步明確地方自主權(quán)，推動(dòng)更多城市落地實(shí)施，尤其是改善性需求集中的二線城市。

在公積金政策方面，可進(jìn)一步擴(kuò)大覆蓋范圍，提高使用額度，優(yōu)化使用限制，簡(jiǎn)化公積金提取流程等。

最后是資產(chǎn)證券化與金融工具創(chuàng)新提速。

一是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有望提速和擴(kuò)容，前期已經(jīng)將保障性租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)，但發(fā)行規(guī)模和速度有限，難以滿足市場(chǎng)需求。下一步可能允許公募REISs發(fā)行規(guī)模突破現(xiàn)有限制。二是建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融平臺(tái)，通過(guò)應(yīng)付款證券化、訂單融資等工具緩解上下游資金壓力。三是發(fā)行綠色債券支持綠色低碳建筑項(xiàng)目。四是建立“土地銀行”運(yùn)作機(jī)制，允許地方政府通過(guò)發(fā)行專項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房作為保障房。

當(dāng)然，上述所謂融資制度僅僅是猜測(cè)，金融管理部門具體會(huì)出臺(tái)哪些具體政策，我們可以一起期待答案。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)5月12日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

值班編委：樊永鋒

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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