營收跌回10年前！鄧立新如何帶領(lǐng)信達(dá)地產(chǎn)破局丨財報觀察

面對當(dāng)下重重壓力，鄧立新如何帶領(lǐng)信達(dá)地產(chǎn)走出困境、實(shí)現(xiàn)業(yè)績扭虧為盈，仍需時間驗(yàn)證。

于帥卿/發(fā)自北京

被視作“白衣騎士”的信達(dá)地產(chǎn)，在助力其他房企紓困之際，自身也面臨市場挑戰(zhàn)。

4月25日，信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“信達(dá)地產(chǎn)”）召開業(yè)績說明會，向市場詳細(xì)披露了過去一年的經(jīng)營狀況及2025年戰(zhàn)略規(guī)劃。

2024年，信達(dá)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績大幅下滑，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入80.28億元，較上年同期下降29.7%；歸屬母公司凈利潤虧損7.84億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧，降幅高達(dá)255.12%；凈利潤虧損8.09億元，同比下降234.41%。

對于虧損原因，信達(dá)地產(chǎn)表示，主要因本期房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模小于上年同期，營業(yè)收入下降，結(jié)轉(zhuǎn)項目規(guī)模及毛利率降低，銷售毛利和聯(lián)合營公司投資收益減少，資產(chǎn)減值金額增加。

數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)地產(chǎn)2024年度計提資產(chǎn)減值損失14.2億元。其中，債權(quán)投資計提信用減值7.86億元，存貨計提跌價準(zhǔn)備5.95億元，應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款根據(jù)賬齡和單項重大等共計提壞賬準(zhǔn)備3014.37萬元，投資性房地產(chǎn)計提減值974.16萬元。

毛利率方面，2024年，信達(dá)地產(chǎn)綜合毛利率30.3%，同比上升3.2個百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開發(fā)毛利率15.62%，同比減少2.88個百分點(diǎn)；在投資收益方面，2024年信達(dá)地產(chǎn)收益約3.95億元，同比減少了58.5%。

值得注意的是，這一業(yè)績遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，也是信達(dá)地產(chǎn)自2016年營業(yè)收入超百億元（115.7億元）后首次跌至雙位數(shù)，創(chuàng)下近年最大虧損。財報顯示，2021 ~2023年營業(yè)收入分別為221.1億元、182.5億元、114.2億元，這是自2020年營業(yè)收入達(dá)258.6億元峰值后已連續(xù)下降5年。

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業(yè)績下滑債務(wù)隱憂

信達(dá)地產(chǎn)是中國信達(dá)旗下涉房類業(yè)務(wù)的資本運(yùn)作平臺，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，還有商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)項目監(jiān)管和咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。

報告期內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，面對房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入80.28億元，較上年同期的114.2億元下降29.7%，直接跌回10年前水平；凈利潤虧損8.09億元，同比大幅下降234.41%，從盈利變成虧損。

銷售方面，2024年，信達(dá)地產(chǎn)共計實(shí)現(xiàn)銷售金額82.69億元，回款金額82.09億元；新開工面積74.7萬平方米，竣工面積267.23萬平方米。

根據(jù)此前披露的經(jīng)營計劃，信達(dá)地產(chǎn)預(yù)計2024年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額150億元，回款額140億元；計劃新開工面積86萬平方米，計劃竣工面積230萬平方米。

這一目標(biāo)的制定已經(jīng)較2023年有所下調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)地產(chǎn)在2021年、2022年、2023年分別實(shí)現(xiàn)銷售金額325.18億元、224.18億元、195.05億元，對應(yīng)回款金額312億元、225.41億元、207.28億元。銷售表現(xiàn)連年下滑，信達(dá)地產(chǎn)也逐步調(diào)整年度目標(biāo)，只是市場形勢仍是超出公司預(yù)期。

具體而言，代建項目銷售金額的減少帶來一定影響。2021年至2023年，信達(dá)地產(chǎn)的代建項目銷售金額分別達(dá)6.7億元、57.8億元、68.1億元，占總銷售金額的比重也由2.06%增加至34.91%。2024年，代建項目銷售金額出現(xiàn)大幅減少至11.62億元，降幅達(dá)82.9%，占總銷售金額的比重也下降至14.05%。

代建項目銷售面積也同步減少。2024年，信達(dá)地產(chǎn)累計實(shí)現(xiàn)銷售面積47.57萬平方米，其中合作項目權(quán)益銷售面積17.63萬平方米，代建項目銷售面積7.32萬平方米。代建項目銷售面積占比由此前一年的28.67%降至15.39%。

業(yè)績發(fā)布會上，信達(dá)地產(chǎn)董事會秘書鄭奕表示，“公司強(qiáng)化集團(tuán)協(xié)同聯(lián)動，通過協(xié)同拓展、行業(yè)并購、項目投資、操盤代建、聯(lián)合建設(shè)、受托管理等多種方式獲取項目。2025年公司將繼續(xù)堅持“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)”的穩(wěn)健經(jīng)營策略，統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關(guān)系，重點(diǎn)圍繞‘拓寬業(yè)務(wù)來源、加快資金回收、加強(qiáng)能力建設(shè)、提高組織效率’，扎實(shí)開展經(jīng)營管理工作?！?/span>

信達(dá)地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)周慧芬亦表示，“公司將積極拓展困境不動產(chǎn)投資、輕資產(chǎn)、存量資產(chǎn)盤活等業(yè)務(wù)，增強(qiáng)持續(xù)發(fā)展能力；采取靈活的營銷策略，加快銷售回款。”

信達(dá)地產(chǎn)近年一直在拓寬業(yè)務(wù)來源和盈利模式，希望由原來單純獲取項目開發(fā)利潤向開發(fā)利潤、投資收益以及代建監(jiān)管收入等多元化收入來源轉(zhuǎn)變。

轉(zhuǎn)型除了拓寬業(yè)務(wù)和收入來源，還在于信達(dá)地產(chǎn)的債務(wù)壓力。

截至2024年末，信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)總額764.34億元，較年初826.55億元減少62.21億元；負(fù)債總額504.98億元，較年初573.83億元減少68.85億元；歸屬母公司的所有者權(quán)益為238.39億元，較年初246.32億元減少7.93億元；資產(chǎn)負(fù)債率為66.07%，較上年度末69.43%減少3.36個百分點(diǎn)。

整體債務(wù)壓力雖有減輕，但短期來看仍相對承壓。截至期末，信達(dá)地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債約為177.36億元，較2023年增加84.79%。信達(dá)地產(chǎn)對此表示，主要為一年內(nèi)到期的應(yīng)付債券增加。而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅為47.92億元，上年末為93億元。

此外，現(xiàn)金流壓力隱現(xiàn)，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額-11.41億元，同比驟降260.14%；貨幣資金49.57億元，較年初減少48.76%，償債缺口凸顯。盡管信達(dá)地產(chǎn)通過收縮拿地（新獲取項目面積同比下降18%）緩解資金壓力，但現(xiàn)金流緊張仍制約日常運(yùn)營。

對于2025年發(fā)展，信達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理宗衛(wèi)國表示，“房地產(chǎn)市場供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，強(qiáng)化做優(yōu)增量、盤活存量、提高質(zhì)量，各地去庫存舉措將加快落實(shí)，加大土地和存量商品房收儲力度，擴(kuò)大城中村改造，隨著政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，將有利于提振市場信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，其中一線城市、二線熱點(diǎn)城市將率先止跌回穩(wěn)，同時市場分化嚴(yán)重，大量三四線城市仍然面臨較大的庫存壓力?！?/span>

面向2025年，信達(dá)地產(chǎn)也制定了新目標(biāo)，計劃銷售額105億元，回款額100億元；計劃新開工面積12.55萬平方米，計劃竣工面積120萬平方米。

就在業(yè)績說明會召開當(dāng)天，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布了2025年第一季度報告。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.18億元，同比下降34.22%；歸屬上市公司股東的凈利潤虧損2.09億元，同比下降7.01%，虧損持續(xù)擴(kuò)大。

一季度，信達(dá)地產(chǎn)累計實(shí)現(xiàn)銷售面積13.64萬平方米，銷售金額24.78億元，回款金額26.84億元。報告期內(nèi)，新開工面積2.35萬平方米，竣工面積29.62萬平方米，無獲取新項目。

對信達(dá)地產(chǎn)而言，2025年的壓力并不小。

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掌門人鄧立新能否破局？

在企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，董事長往往起著關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻之際，信達(dá)地產(chǎn)近5年三度更換董事長，高層人事頻繁更迭，備受業(yè)界關(guān)注。

作為中國信達(dá)旗下房地產(chǎn)開發(fā)核心平臺，信達(dá)地產(chǎn)歷屆掌舵人均出身金融體系，凸顯其深厚金融屬性。

2017年9月，丁曉杰接替賈洪浩，出任信達(dá)地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理。丁曉杰在中國信達(dá)體系內(nèi)履職豐富，是資深“信達(dá)人”。

丁曉杰履新之際，正值信達(dá)地產(chǎn)接連斬獲多宗“地王”之后。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，背靠中國信達(dá)的雄厚資源，2015年至2016年間，信達(dá)地產(chǎn)在上海、深圳、合肥、杭州、廣州等一線及強(qiáng)二線城市，斥資近352億元豪取7宗“地王”，由此在業(yè)界贏得了“地王收割機(jī)”的稱號。

得益于積極拿地策略，信達(dá)地產(chǎn)2017年權(quán)益銷售額達(dá)到224.71億元，超額完成全年目標(biāo)的140.44%。2018年，其權(quán)益銷售額進(jìn)一步攀升至309.68億元，完成年度目標(biāo)的114.7%，迎來發(fā)展高光時刻。

這一高光未持續(xù)太久。2019年，信達(dá)地產(chǎn)權(quán)益銷售額驟降至265.58億元，較2018年下滑14.24%，步入了下行通道。

值得一提的是，2017年相關(guān)部門對資產(chǎn)管理公司展開了一場監(jiān)管風(fēng)暴，要求資管公司回歸不良資產(chǎn)處置主業(yè)。正是在這一政策背景與時間節(jié)點(diǎn)下，丁曉杰這位老“信達(dá)人”走馬上任。

由于此前信達(dá)地產(chǎn)大量購置“地王”，丁曉杰接手時，信達(dá)地產(chǎn)短債規(guī)模顯著增長。同時，受政策調(diào)控影響，信達(dá)地產(chǎn)不得不調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)為相對保守的運(yùn)營模式，經(jīng)營業(yè)績因此出現(xiàn)明顯下滑。

為優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與城市布局、提升經(jīng)營效率，2020年11月，信達(dá)地產(chǎn)決定出售旗下三家公司的全部股權(quán)及債權(quán)，成功回籠資金14.85億元，有效緩解了14.52億元的債權(quán)壓力。

昔日高價競得的土地如今卻面臨去化難題。以2015年12月底信達(dá)地產(chǎn)斥資30.3億元競得的深圳坪山地塊為例，該項目打造的“信達(dá)泰禾·金尊府”樓面價超過2.5萬元/平方米，刷新了當(dāng)時的地價紀(jì)錄。信達(dá)地產(chǎn)披露，該項目預(yù)計總投資54億元，2017年開工建設(shè)，原計劃2019年竣工。但在2019年年報及2020年半年報中，竣工時間卻被推遲至2020年。事實(shí)上，該項目直至2021年才竣工，且實(shí)際投資金額大幅縮水至1.6億元。

從昔日的“地王收割機(jī)”到出售資產(chǎn)套現(xiàn)，再到面臨去化壓力，這些存貨的變現(xiàn)能力直接影響信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)流動性及償債能力。同時，在“三條紅線”政策的約束下，房企有息負(fù)債規(guī)模受到嚴(yán)格限制，即便全部符合監(jiān)管要求，有息負(fù)債增速也需控制在15%以內(nèi)。

彼時，房地產(chǎn)行業(yè)已步入下行周期，市場競爭愈發(fā)激烈，調(diào)控政策持續(xù)加碼。在此背景下，信達(dá)地產(chǎn)如何加快去化速度、提升去化質(zhì)量，成為亟待解決的問題。2021年1月，趙立民接替丁曉杰，出任信達(dá)地產(chǎn)董事長。

趙立民同樣在中國信達(dá)體系內(nèi)擁有豐富的任職經(jīng)歷。在任期間，他積極推動信達(dá)地產(chǎn)在困境中尋求轉(zhuǎn)型，深度參與房地產(chǎn)風(fēng)險化解項目。但由于工作調(diào)整，2022年7月，趙立民申請辭去公司董事長、董事等職務(wù)。

2022年8月，石愛民接任信達(dá)地產(chǎn)董事長。此時，房地產(chǎn)行業(yè)正急需紓困。石愛民上任后，信達(dá)地產(chǎn)紓困代建的步伐顯著加快，頻繁現(xiàn)身于出險房企的救援行動中，扮演起“白衣騎士”的角色。

據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計，自2022年至2024年9月底，信達(dá)地產(chǎn)累計參與了152個房地產(chǎn)風(fēng)險化解項目，項目總規(guī)模高達(dá)737億元，成功保障了10.1萬套商品房的交付，并帶動了3220億元項目的推進(jìn)。

此外，在業(yè)務(wù)模式上，信達(dá)地產(chǎn)也正從單純的房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)投資、協(xié)同并購與管理服務(wù)領(lǐng)域拓展；在盈利模式上，也從原先單純依賴項目開發(fā)利潤，轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)利潤、投資收益及監(jiān)管代建收入等多元化收入來源。

然而，在石愛民的努力下，信達(dá)地產(chǎn)仍面臨不小的業(yè)績壓力。2024年上半年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25.32億元，同比下降13.77%；歸屬母公司凈利潤1.06億元，同比下降40.4%。

2024年8月，石愛民因工作調(diào)整辭去董事長等職務(wù)。對此，有業(yè)內(nèi)人士分析表示，信達(dá)地產(chǎn)近年來頻繁更換董事長，反映出公司內(nèi)部管理方面存在的問題，信達(dá)地產(chǎn)需要在內(nèi)部管理和經(jīng)營策略上作出更多調(diào)整與優(yōu)化，以提升公司的競爭力和市場表現(xiàn)。

2024年9月，現(xiàn)任掌舵者鄧立新接任。此時，信達(dá)地產(chǎn)正處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，債務(wù)和現(xiàn)金流壓力較大。

資料顯示，鄧立新生于1968年，擁有西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位，是高級經(jīng)濟(jì)師，在國有商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司積累了豐富的金融和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。

面對當(dāng)下重重壓力，鄧立新如何帶領(lǐng)信達(dá)地產(chǎn)走出困境、實(shí)現(xiàn)業(yè)績扭虧為盈，仍需時間驗(yàn)證。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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