虧損超80億元！昔日“京城地產(chǎn)一哥”的經(jīng)營(yíng)困局丨財(cái)報(bào)觀察

在原先占據(jù)優(yōu)勢(shì)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，首開(kāi)股份已明顯掉隊(duì)。

中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道

“2024年是公司發(fā)展史上極其困難的一年?！北本┦锥奸_(kāi)發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“首開(kāi)股份”）在其2024年年度報(bào)告中坦言。

4月下旬，上市房企財(cái)報(bào)披露季趨于尾聲，在被業(yè)內(nèi)調(diào)侃為“最冷財(cái)報(bào)季”的陰霾下，首開(kāi)股份發(fā)布了2024年的完整報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司營(yíng)業(yè)收入為242.13億元，較2023年的477.6億元下降49.31%；歸屬母公司凈利潤(rùn)-81.41億元，較2023年的-63.39億元虧損規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

這也是首開(kāi)股份自2022年以來(lái)，營(yíng)業(yè)收入第三年下滑，歸屬母公司凈利潤(rùn)連續(xù)第三年為負(fù)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2022年~2024年，首開(kāi)股份累計(jì)虧損達(dá)149.41億元，比2016年~2021年這六年的盈利總和還多。

作為北京市國(guó)資委旗下的老牌房企，首開(kāi)股份一度憑借豐富的土地儲(chǔ)備和深厚的政商資源，在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)往不勝，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“京城地產(chǎn)一哥”。自2015年開(kāi)始，首開(kāi)股份連續(xù)4年穩(wěn)坐北京房地產(chǎn)銷(xiāo)售額冠軍寶座。2018年，公司銷(xiāo)售額首次突破千億大關(guān)，2021年更是以1149億元的銷(xiāo)售額創(chuàng)下歷史峰值。

然而，隨著戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)份額被瓜分，加之行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，首開(kāi)股份的“黃金時(shí)代”戛然而止。近些年，首開(kāi)股份從“京城一哥”的地位滑落，到陷入虧損泥潭，淪為國(guó)資房企中的“差生”，這一發(fā)展歷程令人感慨。如何適應(yīng)新的規(guī)則，走出泥潭，成為其接下來(lái)不得不面對(duì)的課題。

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業(yè)績(jī)困局

“復(fù)雜嚴(yán)峻的外部形勢(shì)下，公司在銷(xiāo)售、資金、盈利、后續(xù)項(xiàng)目拓展等方面困難重重?！边@是首開(kāi)股份在2024年年報(bào)中的總結(jié)。

就虧損原因，首開(kāi)股份表示，為?，F(xiàn)金流，公司被迫“以?xún)r(jià)換量”，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提加大，疊加高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)利，毛利率大幅下滑，基本處于微利或虧損狀態(tài)，且虧損項(xiàng)目增加。滯重資產(chǎn)產(chǎn)生的大量財(cái)務(wù)費(fèi)用持續(xù)侵蝕利潤(rùn)。公司控虧減虧任務(wù)艱巨。

這一狀況并非一朝一夕形成。

“公司結(jié)利項(xiàng)目多集中在2018~2020年市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)期的高溢價(jià)地塊，較高的土地成本與偏低的房屋售價(jià)，使得毛利率持續(xù)走低?！笔组_(kāi)股份曾在2022年的年報(bào)中寫(xiě)道。

在過(guò)去的一段時(shí)間里，首開(kāi)股份一直以敢于拿地著稱(chēng)，在很多城市的高溢價(jià)地塊新聞中，都能看到首開(kāi)集團(tuán)的身影。比如，2021年9月7日，首開(kāi)集團(tuán)在東莞以接近溢價(jià)率20%，總地價(jià)6.7億元的代價(jià)，拿下洪梅17899.3平方米的地塊。由于這塊地是競(jìng)配建地塊，剔除配建面積5370平方米，折合可售實(shí)際的樓面價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米。

2023年，該地塊案名定為首開(kāi)熙江玥，首開(kāi)批價(jià)約2.2萬(wàn)元/平方米，但由于去化困難，后期價(jià)格降為1.2萬(wàn)元/平方米。同時(shí)，該項(xiàng)目還一度推出一批單價(jià)僅為1.06萬(wàn)元/平方米的工抵房。

受此類(lèi)因素影響，首開(kāi)股份銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的毛利率逐年下滑。

2022年、2023年、2024年，公司房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)毛利率分別為16.03%、11.22%、4.56%，同比分別下降3.45個(gè)百分點(diǎn)、4.82個(gè)百分點(diǎn)、6.66 個(gè)百分點(diǎn)，降幅持續(xù)擴(kuò)大。

在此背景下，公司接連產(chǎn)生大額計(jì)提減值，2022年、2023年、2024年分別計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備0.5億元、17.05億元、35.7億元。2024年末，首開(kāi)股份對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備30.81億元。

此外，首開(kāi)股份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也在持續(xù)下探。

根據(jù)年報(bào)，2022年、2023年、2024年首開(kāi)股份簽約面積分別為317.81萬(wàn)平方米、269.85萬(wàn)平方米、205.19萬(wàn)平方米，同比分別降低19.06%、15.09%、23.96%；簽約金額分別為869.63億元、615.33億元、400.13億元，同比分別降低24.32%、29.24%、34.97%。

對(duì)此，首開(kāi)股份認(rèn)為，項(xiàng)目從拿地到入市開(kāi)發(fā)周期與標(biāo)桿企業(yè)相比有待提升。周轉(zhuǎn)率下降導(dǎo)致公司去化周期延長(zhǎng)，營(yíng)銷(xiāo)策略針對(duì)性、精準(zhǔn)度有待提升。

現(xiàn)金流方面，2024年，首開(kāi)股份的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約182.1億元，較上一年減少32.58億元。其中，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-102億元，已連續(xù)4年為負(fù)數(shù)。

首開(kāi)股份對(duì)此解釋為，因銷(xiāo)售回款不及預(yù)期，資金回籠不暢。公司歷史投資的大量商辦、自持物業(yè)、棚改等滯重資產(chǎn)嚴(yán)重占?jí)嘿Y金。近兩年新項(xiàng)目減少，融資資源不足。公司業(yè)績(jī)下滑加劇融資壓力，融資途徑受限。流動(dòng)性方面承受的嚴(yán)峻壓力不容忽視。

首開(kāi)股份還面臨著債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加大。2024年，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.4%，現(xiàn)金短債比為1.03倍。而在2023年，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為72.84%，現(xiàn)金短債比為1.46倍。資產(chǎn)負(fù)債率上升，現(xiàn)金短債比下降，意味著公司償債能力變?nèi)酢?/span>

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掉隊(duì)的 “京城一哥”

在原先占據(jù)優(yōu)勢(shì)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，首開(kāi)股份已明顯掉隊(duì)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年，首開(kāi)股份在北京市場(chǎng)全口徑銷(xiāo)售額為229.9億元，排名第五位；權(quán)益銷(xiāo)售額為105.2億元，排名第七位。今年一季度，首開(kāi)股份的排行下滑明顯，在北京市場(chǎng)全口徑銷(xiāo)售額為33.6億元，排名掉到第十一位；權(quán)益銷(xiāo)售額為16億元，排名跌至第十三位。

首開(kāi)股份2024年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司在北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)收入74.72億元，同比降低 61.59%，占營(yíng)業(yè)收入的31.08%；京外地區(qū)實(shí)現(xiàn)收入165.69 億元，同比下降40.91%，占營(yíng)業(yè)收入的68.92%。

目前，首開(kāi)股份北京內(nèi)主要項(xiàng)目74個(gè)，總規(guī)模約1660萬(wàn)平方米；京外片區(qū)主要項(xiàng)目82個(gè)，總建筑面積約2770萬(wàn)平方米。

北京地產(chǎn)圈曾流傳著一句話(huà)——“一部首開(kāi)史，半座北京城”。

成立以來(lái)，首開(kāi)集團(tuán)先后成功開(kāi)發(fā)了回龍觀文化居住區(qū)、方莊小區(qū)、望京新城等規(guī)模超過(guò)百萬(wàn)平方米超大型居住社區(qū)，以及大運(yùn)村、奧運(yùn)村、國(guó)家體育館等一批國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者粗略計(jì)算，2010年~2015年，首開(kāi)股份在北京累計(jì)銷(xiāo)售額為906億元，超過(guò)北京萬(wàn)科、首創(chuàng)、保利等房企，成為北京市場(chǎng)龍頭。

2016年，首開(kāi)股份提出“根植北京，擴(kuò)張全國(guó)”的戰(zhàn)略。數(shù)據(jù)顯示，2016年~2019年，首開(kāi)股份來(lái)自非北京地區(qū)貢獻(xiàn)的收入不斷增加。2016年，來(lái)自京外地區(qū)的收入為163.43億元，占總收入的比重達(dá)55.82%；次年，公司此塊收入計(jì)185.86億元，占總收入的比重依舊保持在51.58%。

在房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的幾年里，這一戰(zhàn)略顯然是成功的。自2015年開(kāi)始，首開(kāi)股份連續(xù)4年穩(wěn)坐北京房地產(chǎn)銷(xiāo)售額冠軍寶座。

時(shí)過(guò)境遷，在大環(huán)境變化后，首開(kāi)股份在非京地區(qū)遭遇挫折。回過(guò)頭來(lái)，越來(lái)越多外來(lái)房企“進(jìn)京”，首開(kāi)股份市場(chǎng)份額也不斷被瓜分，2019年，其“京城一哥”地位被中國(guó)海外發(fā)展替代。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年中國(guó)海外發(fā)展以280.9億元成交額躍居北京市場(chǎng)“銷(xiāo)冠”，首開(kāi)股份成交金額僅為192.4億元。

同時(shí)，首開(kāi)股份在2018年跨入千億元陣營(yíng)后，此后幾年規(guī)模增長(zhǎng)陷入停滯。

數(shù)據(jù)顯示，2018年度，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)簽約面積377.56萬(wàn)平方米，同比上升27.97%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1007.27億元，同比大增46%；2019年實(shí)現(xiàn)簽約金額1013.44億元，同比僅增0.61%；2020年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)簽約面積381.55萬(wàn)平方米，同比下降7.28%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1074.55億元，同比僅增6.03%。2021年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)簽約面積392.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.91%；簽約金額1149.07億元，同比增長(zhǎng)6.94%。

對(duì)于規(guī)模增速放緩，首開(kāi)股份人士曾回復(fù)稱(chēng)，公司目前在手項(xiàng)目除重倉(cāng)北京區(qū)域外，其他項(xiàng)目絕大部分位于南方區(qū)域的一線、二線城市（包括蘇州、上海、杭州、成都、廈門(mén)、福州等地）。近一年多時(shí)間，北京包括這些一二線城市受當(dāng)?shù)貒?yán)格房地產(chǎn)政策管控影響比較大，很難做到放量順?shù)N，導(dǎo)致近年銷(xiāo)售增長(zhǎng)較為緩慢。

2022年，首開(kāi)股份迎來(lái)上市后首次虧損，此后虧損逐漸擴(kuò)大，昔日的“京城一哥”已然掉隊(duì)了太久。

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“難題”何解？

在難以開(kāi)源的情況下，節(jié)流或許也是一種應(yīng)對(duì)方案。

2024年，首開(kāi)股份進(jìn)行了 “成本費(fèi)用壓降”“組織管理優(yōu)化”等工作。

根據(jù)年報(bào)，2024年，首開(kāi)股份50個(gè)項(xiàng)目完成170項(xiàng)控本增效，降本6.76 億元。成本管控獲“北京市企業(yè)管理現(xiàn)代化創(chuàng)新成果一等獎(jiǎng)”。公司全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售費(fèi)用10.04億元，管理費(fèi)用10.38億元，同比分別下降21%、4%。公司獲評(píng)“2024年央企國(guó)資房企供應(yīng)鏈管理創(chuàng)新案例單位”。

同一時(shí)期，首開(kāi)股份壓減3個(gè)機(jī)關(guān)部室，完成京內(nèi)外19家二層級(jí)管理單位的整合重組，形成9個(gè)二層級(jí)大區(qū)平臺(tái)和1個(gè)商管平臺(tái)。實(shí)現(xiàn)二層級(jí)管理平臺(tái)的職能定位、部門(mén)設(shè)置、定崗定編、流程及管控模式標(biāo)準(zhǔn)化。

與之相對(duì)應(yīng)的是公司在職員工數(shù)量的減少。

2024年，首開(kāi)股份在職員工的數(shù)量合計(jì)為2197人，較2023年的2459人減少262人。在專(zhuān)業(yè)構(gòu)成上，行政人員由387人減少至346人，財(cái)務(wù)人員由269減少至238人，技術(shù)人員由1069人減少至966人，銷(xiāo)售人員由284人減少至242人，生產(chǎn)人員由450人減少至405人。

高管報(bào)酬在2024年也有所降低。

根據(jù)年報(bào)，2024年，首開(kāi)股份董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員從公司實(shí)際獲得的報(bào)酬合計(jì)1285.95萬(wàn)元（稅前），較2023年的1726萬(wàn)元（稅前）減少約440萬(wàn)元。

土地市場(chǎng)方面，首開(kāi)股份不斷收縮戰(zhàn)線。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年，首開(kāi)股份共新增5幅地塊，新增土地儲(chǔ)備拿地金額105.4億元。到2024年，首開(kāi)股份總計(jì)僅獲取兩宗土地，分別位于成都和北京，價(jià)格分別為7.32億元、4.88億元，總成本12.2億元，較2023年減少88.42%。

為了緩解資金壓力，2022年~2024年，首開(kāi)股份還接連出售旗下多個(gè)商業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目。

2022年，首開(kāi)股份出售北京發(fā)展大廈有限公司、北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路部分商業(yè)用途房地產(chǎn)、北京市復(fù)興商業(yè)城項(xiàng)目；2023年，首開(kāi)股份出售公寓項(xiàng)目北京聯(lián)寶房地產(chǎn)有限公司61.5%股權(quán)、商業(yè)項(xiàng)目北京首開(kāi)云錦鉑郡商業(yè)管理有限公司；2024年，首開(kāi)股份又出售了3家珠海公司部分股權(quán)，并出售北京天鴻集團(tuán)煙臺(tái)天鴻時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司全部股權(quán)。

面對(duì)業(yè)績(jī)惡化這一艱難課題，首開(kāi)股份的 “解題思路”是否有效？尚需要時(shí)間去驗(yàn)證。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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