鄭州樓市實(shí)現(xiàn)“開門紅”：改善性需求入市積極，新房成交實(shí)現(xiàn)正增長

房地產(chǎn)市場正逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，市場預(yù)期和信心正逐步恢復(fù)。

于帥卿/發(fā)自北京

在政策引導(dǎo)與品質(zhì)提升的雙重助力下，一季度鄭州房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢愈發(fā)穩(wěn)固。

4月20日，中國房地產(chǎn)記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局獲悉，一季度整體來看，在扣除政府回購因素后，商品房累計(jì)銷售面積同比增長2.15%，成功實(shí)現(xiàn)“開門紅”。

鄭州市新房市場表現(xiàn)活躍。據(jù)鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，一季度，鄭州市商品住宅累計(jì)銷售13747套，同比增長4.14%；累計(jì)銷售面積164.31萬平方米，同比增長5.73%；累計(jì)銷售均價(jià)為10861元/平方米，同比下降2.37%。

二手房交易也在穩(wěn)步增長。一季度鄭州市二手房累計(jì)成交21988套（間），同比增長9.38%；累計(jì)成交面積為232.92萬平方米，同比增長7.51%；累計(jì)成交均價(jià)為8969元/平方米，同比下降6.71%。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，受春節(jié)假期影響，1~2月份鄭州市商品房銷售節(jié)奏減緩；3月份以來，隨著商品房銷售“淡季”過去，一季度各項(xiàng)“開門紅”措施全面展開，疊加貨幣化安置及安置政策的持續(xù)推進(jìn)，鄭州市房地產(chǎn)市場保持筑底回升、緩慢復(fù)蘇態(tài)勢，加之市場投放和銷售環(huán)比增長幅度較大，銷售同比實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月增長，初步實(shí)現(xiàn)了鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展第一季度“開門紅”的目標(biāo)。

河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長宋向清也向記者表示，“一季度，鄭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出‘新房回暖與二手房承壓并存、核心區(qū)域與遠(yuǎn)郊分化加劇’的復(fù)雜局面。政策紅利與市場規(guī)律共同作用，塑造了當(dāng)前的格局，未來發(fā)展將圍繞結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存的態(tài)勢展開?！?/span>

一位資深地產(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為，鄭州市場整體呈現(xiàn) “低量價(jià)穩(wěn)、品質(zhì)剛需修復(fù)、剛改類加速出貨、改善成交承壓”的特點(diǎn)，進(jìn)入二季度，隨著多個(gè)典型第四代住宅新盤入市，以及貨幣化安置的陸續(xù)投入使用，將進(jìn)一步支撐成交及市場活躍度回升。

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新房市場：改善需求主導(dǎo)，核心區(qū)域領(lǐng)漲

“招商·林嶼境和招商時(shí)代·映江河2個(gè)項(xiàng)目，每周的到訪客戶量穩(wěn)定在300組以上，高峰時(shí)段甚至能達(dá)到400組左右，平均每周能成交15~20套?！闭猩躺呖卩嵵莨緺I銷負(fù)責(zé)人孫碩介紹，截至3月27日，映江河已售出70套房源；2月份售出50套；1月份售出44套房源。

其中，招商·林嶼境項(xiàng)目是招商蛇口于 2024 年8月在鄭州市二七區(qū)開盤的第四代住宅項(xiàng)目，首次推出255 套房源，當(dāng)日便成交 187 套，去化率高達(dá) 74%。自推出以來，該項(xiàng)目廣受客戶認(rèn)可，去年實(shí)現(xiàn)了5次加推5次售罄的熱銷業(yè)績，名列鄭州2024年銷售套數(shù)第一名。

孫碩表示，當(dāng)前在售的兩個(gè)項(xiàng)目一直處于漲價(jià)狀態(tài)。針對市場情況，項(xiàng)目進(jìn)行了加推，新加推房源價(jià)格相較于上一批次普遍上漲了1~2個(gè)百分點(diǎn)。

談及項(xiàng)目去化效果好的原因，孫碩表示，除傳統(tǒng)“金三銀四”銷售旺季效應(yīng)外，項(xiàng)目自身產(chǎn)品力獲客戶廣泛認(rèn)可也是重要因素。在市場窗口期，項(xiàng)目加大推廣力度，加推節(jié)奏密集，并采取贈(zèng)送家電禮包、住宅與車位同購優(yōu)惠等促銷手段，整體優(yōu)惠力度較大，客戶反響良好。

據(jù)鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，3月份鄭州市商品住宅銷售5443套，環(huán)比增長45.89%，同比增長13.3%；商品住宅銷售面積66.37萬平方米，環(huán)比增長52.19%，同比增長16.94%。

上述房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，3月份市場銷售活躍，前期積壓需求持續(xù)釋放，疊加信貸政策釋放積極信號(hào)，推動(dòng)銷售轉(zhuǎn)化率提升，新房銷售同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正增長，市場“止跌回穩(wěn)態(tài)勢進(jìn)一步增強(qiáng)”。

不過，鄭州一頭部房企營銷人士表示，當(dāng)下鄭州新房市場雖整體延續(xù)向好勢頭，但呈現(xiàn)“冷熱不均”的兩極分化現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)板塊、品牌房企和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化良好、發(fā)展穩(wěn)健，而四環(huán)以外或產(chǎn)品力不足的項(xiàng)目則銷售承壓。

從市場表現(xiàn)來看，新房市場呈現(xiàn)出改善需求主導(dǎo)，核心區(qū)域領(lǐng)漲基本態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，一季度，鄭州新建商品住宅成交面積中，125平方米以上戶型占比超35%，改善需求成為市場主流。

價(jià)格分化顯著。核心區(qū)域如金水北、鄭東新區(qū)新房均價(jià)穩(wěn)中有升，部分項(xiàng)目溢價(jià)超15%，以第四代住宅為代表的創(chuàng)新產(chǎn)品成為市場賣點(diǎn)，吸引大量二手房購房者轉(zhuǎn)向新房市場。貝殼網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月鄭州市近50%新房成交客戶來自二手房帶看群體。

此外，市場份額向頭部企業(yè)集中。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度，鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20企業(yè)合計(jì)銷售金額為87.75億元，正商集團(tuán)、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地等房企領(lǐng)跑市場。

宋向清認(rèn)為，鄭州市場出現(xiàn)了分化與轉(zhuǎn)型并行的新發(fā)展態(tài)勢。首先，區(qū)域分化在加劇，核心區(qū)“量價(jià)齊升”，遠(yuǎn)郊區(qū)則出現(xiàn)“庫存堰塞湖”，鄭東新區(qū)、金水區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源和軌道交通紅利，新房價(jià)格穩(wěn)中有升，二手房抗跌性強(qiáng)；航空港區(qū)、中牟縣等區(qū)域庫存去化周期超30個(gè)月，價(jià)格承壓明顯。

其次，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在升級(jí)，一方面改善型需求主導(dǎo)樓市，另一方面現(xiàn)房銷售占比在提升。120平方米以上戶型去化速度同比提升18%，第四代住宅溢價(jià)率超周邊競品20%。同時(shí)，準(zhǔn)現(xiàn)房占比達(dá)65%，倒逼房企強(qiáng)化工程管控與成本優(yōu)化，行業(yè)從“規(guī)模競爭”轉(zhuǎn)向“質(zhì)價(jià)比”比拼。

最后，政策邊際效應(yīng)有所遞減，對樓市的刺激空間收窄。當(dāng)前房貸利率已接近歷史低位，進(jìn)一步降息空間有限，需求釋放可能后勁不足。而二手房去化壓力（13萬套掛牌量中60%為老舊小區(qū)）若未有效緩解，可能拖累市場信心。

一位鄭州房企高管也向記者表示，政府助推作用對房企至關(guān)重要。去年10月份市場銷售情況特別好，與政策緊密相關(guān)。9月、10月房票政策出臺(tái)，此前政府每個(gè)季度都會(huì)出臺(tái)新政策，如貨幣化安置政策、以舊換新政策等，為市場注入活力。從節(jié)奏來看，政府每個(gè)季度都會(huì)助推市場一把，這對市場發(fā)展十分難得。

據(jù)克而瑞河南區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，一季度本土房企商品房銷售面積榜單中正商集團(tuán)以約10.56萬平方米排第一，在貨幣化安置成交的助力下，銷售面積同比去年一季度上漲65%。瀚海大觀航空港區(qū)航海航城項(xiàng)目同樣借勢房票以約7.03萬平方米位列第三。在貨幣化安置高效去化的加持下，航空港區(qū)新房庫存進(jìn)一步出清。

此外，政府在保交付方面也下了很大功夫。上述鄭州房企高管表示，“去年有一段時(shí)間，政府每周甚至每隔一兩周就會(huì)召開協(xié)調(diào)會(huì)議，詢問房企是否存在問題、是否有需要解決的困難?！?/span>

對此，上述房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，鄭州市房地產(chǎn)市場第二季度將持續(xù)深化金融扶持政策，特別是住房公積金支持力度和適時(shí)的降準(zhǔn)降息，加上改善項(xiàng)目的入市，將促進(jìn)改善性需求的釋放，而且貨幣化安置發(fā)放使用更加完善方便，帶動(dòng)開發(fā)企業(yè)和安置群眾的雙向選擇，保交房收尾工作的成效，爛尾樓項(xiàng)目的盤活交付，更增強(qiáng)了市場信心；預(yù)計(jì)鄭州市第二季度房地產(chǎn)市場以復(fù)蘇為主要特征，筑底比較緊固，企穩(wěn)回升是主旋律，市場投放和銷售將保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。

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二手房：掛牌量激增，以價(jià)換量成常態(tài)

“3月帶看量和成交量均優(yōu)于去年同期，當(dāng)前市場價(jià)格雖略有下降，但已趨于相對穩(wěn)定?！编嵵菔薪鹚畢^(qū)某房產(chǎn)中介門店經(jīng)紀(jì)人張兵向記者介紹。

“近期客戶咨詢量顯著增加，6點(diǎn)以后的帶看量也明顯增多?！编嵵菔兄性瓍^(qū)某房產(chǎn)中介門店經(jīng)紀(jì)人馬領(lǐng)表示，一季度他所在門店的二手房客戶帶看量大幅上升，高峰時(shí)期一周有3至5組帶看。

“3月份我剛購置了一套總價(jià)120萬元的四室兩廳兩衛(wèi)的新房，建筑面積140平方米，首付40萬元，月供約5000元?！蓖跸壬嬖V記者，這是他首次購房用于結(jié)婚，盡管還貸壓力較大，但他仍選擇一步到位，以避免后續(xù)換房的麻煩。

此外，部分有意購買二手房的購房者選擇繼續(xù)觀望。李女士表示，她原本居住的小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理不佳，戶型面積也較小，因此考慮換一套更大的房子?！暗壳拔也淮蛩阗徺I，想再觀望一段時(shí)間，以當(dāng)前市場情況來看我認(rèn)為房價(jià)還會(huì)下降?！?/span>

鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，3月份鄭州市二手房共成交8676套（間），環(huán)比增長了51.81%，同比增長了10.23%；成交面積為91.28萬平方米，環(huán)比增長50.27%，同比增長10.55%；二手房均價(jià)為8928元/平方米，環(huán)比下降了1.07%，同比下降了6.17%。

上述房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，二手房交易穩(wěn)定增長，“以價(jià)換量”交易特征顯現(xiàn)。自年初以來二手房交易量同環(huán)比均上漲，尤其3月環(huán)比漲幅超5成，交易面積超新建產(chǎn)商品房，交易均價(jià)窄幅波動(dòng)，市場信心修復(fù)帶動(dòng)交易活躍度；二手房交易均價(jià)同比呈下降態(tài)勢，長期來看“以價(jià)換量”行情仍將延續(xù)。

宋向清也表示，“二手房市場以價(jià)換量成常態(tài)，房東降價(jià)急售導(dǎo)致市場預(yù)期混亂，部分區(qū)域價(jià)格踩踏加劇，如二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等非核心板塊房價(jià)同比下跌6%~8%。”

記者發(fā)現(xiàn)，一位從2020年起便掛牌出售房源的業(yè)主，其價(jià)格波動(dòng)情況反映了二手房房東根據(jù)市場行情調(diào)整價(jià)格的行為。據(jù)貝殼找房APP顯示，該房源2020年10月掛牌價(jià)為300萬元，隨后在2021年期間先后漲價(jià)3次，共漲價(jià)65萬元；2022年年初，隨著新冠疫情的發(fā)展，該房源開始降價(jià)，從最初的降價(jià)3萬元，到2023年的5萬元、2024年的10萬元，直至2025年4月9日一次性降價(jià)55萬元。截至4月21日，該房源近一周帶看了7次，有221人關(guān)注，但仍未售出。

此外，二手房價(jià)格下跌與抗跌板塊并存。庫存壓力加劇，相關(guān)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至3月，鄭州二手房掛牌量突破13萬套，但成交均價(jià)持續(xù)陰跌。總價(jià)30萬以內(nèi)的房源占比近10%，部分大型社區(qū)因體量大、房齡老，成為降價(jià)重災(zāi)區(qū)。

相反，優(yōu)質(zhì)資源逆勢熱銷，金水區(qū)正弘數(shù)碼公寓（省實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)）、鄭東新區(qū)奧蘭花園（雙學(xué)區(qū)+低密社區(qū)）等優(yōu)質(zhì)二手房90天內(nèi)成交超30套，印證“稀缺資源抗跌”邏輯。

一位長期關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前購房者的觀望情緒相較于前兩年，情況有所好轉(zhuǎn)。但在市場調(diào)整之際，客戶購房時(shí)更加謹(jǐn)慎和更加專業(yè)了。在過去市場普遍繁榮時(shí)，購房者可能更看重價(jià)格，選擇性價(jià)比高的房源。如今，他們更加關(guān)注項(xiàng)目的位置、產(chǎn)品品質(zhì)，以及后續(xù)升值潛力。

同時(shí)，他表示，當(dāng)前鄭州房地產(chǎn)市場中的投資客幾乎沒有，除非存在嚴(yán)重價(jià)格倒掛的樓盤。由于鄭州的吸附能力較強(qiáng)，當(dāng)前市場購房的主力軍多為“新鄭州人”或“返鄉(xiāng)客”，即近幾年來鄭州工作的上班族或剛畢業(yè)的大學(xué)生，以及在外地工作的人群選擇回鄭州購房。

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好房子入市：激活二季度鄭州樓市動(dòng)能

第四代住宅以新產(chǎn)品、高得房率、高贈(zèng)送、超大陽臺(tái)、戶戶有空中花園等優(yōu)勢，在鄭州市場占據(jù)主流，影響不斷加深。

4月3日，位于鄭州市中原區(qū)的通派·龍湖中原頌項(xiàng)目首次開盤，短短3分鐘銷售額便突破5億元。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)工作人員介紹，自售樓處開放半個(gè)月內(nèi)，便吸引了2000組客戶到訪，首開的172套房子全部售罄。

談及項(xiàng)目熱銷原因，該工作人員表示，除了政策利好外，項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上對標(biāo)第四代住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)新理念打造空中花園等特色空間，且在國家《住宅項(xiàng)目規(guī)范》出臺(tái)前，就將層高設(shè)定為3.05米，為業(yè)主打造契合新時(shí)代需求的“好房子”。

在鄭州新房市場中，目前中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地、、越秀地產(chǎn)、亞星、正弘等地產(chǎn)公司均在鄭州推出了“第四代住宅”項(xiàng)目，不少項(xiàng)目開盤后受到追捧。除上述招商林嶼境項(xiàng)目外，位于鄭州市金水區(qū)的第四代住宅金投豫發(fā)豫園，2024年底首次開盤推出77套房，迎來148個(gè)購房者參與搖號(hào)，2小時(shí)便實(shí)現(xiàn)首推房源基本售罄，總銷售額約2.2億元。

孫碩表示：“預(yù)計(jì)二季度整體市場或?qū)⒂瓉礓N售高峰。自去年起至今年年初，鄭州陸續(xù)有新地塊出讓且成功拍賣，這些地塊多位于城市核心區(qū)域。同時(shí)，新地塊所開發(fā)項(xiàng)目均為當(dāng)下備受關(guān)注的‘第四代住宅’產(chǎn)品，目前多數(shù)項(xiàng)目計(jì)劃于二季度入市，招商蛇口的新項(xiàng)目亦定于此時(shí)推向市場?！边@些新入市項(xiàng)目以改善型住宅為主，此類產(chǎn)品成交金額大、單價(jià)高。當(dāng)前，有換房需求的改善型客戶群體規(guī)模龐大，這些高品質(zhì)改善型項(xiàng)目有望吸引大量此類客戶，從而推動(dòng)市場成交。

孫碩還介紹，此前招商蛇口在鄭州的項(xiàng)目多以剛需和剛改產(chǎn)品為主，但隨著市場發(fā)展與客戶需求升級(jí)，招商蛇口決定調(diào)整戰(zhàn)略方向，未來將更多聚焦核心地段地塊，并專注于開發(fā)改善型住宅產(chǎn)品，主力戶型面積設(shè)定在130 -~140平方米，尤其是“第四代住宅”，以滿足客戶對高品質(zhì)生活的需求。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年鄭州計(jì)劃入市的樓盤項(xiàng)目中，已有22個(gè)項(xiàng)目明確產(chǎn)品大致定位，其中“第四代住宅”項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)，占比接近半數(shù)。值得注意的是，鄭州各區(qū)域重點(diǎn)地塊幾乎均規(guī)劃為第四代住宅產(chǎn)品。包括中原區(qū)的龍湖中原頌（睿璽苑）、電建華曦府二期；鄭東新區(qū)的SIC超級(jí)總部中心|潤府2期、金茂10號(hào)地；金水區(qū)的越秀大石橋地塊；惠濟(jì)區(qū)的鐵建投花棲樾；以及高新區(qū)的正弘青云筑2期等。

華潤置地鄭州公司營銷相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2025年一季度，房地產(chǎn)市場‘止跌回穩(wěn)’態(tài)勢明顯，加之核心城市土地市場回暖帶動(dòng)，購房者信心有所增強(qiáng)。面對日益平穩(wěn)及向好的市場窗口期，公司將積極部署營銷策略，加快SIC超級(jí)總部中心|潤府2期和中原潤府兩個(gè)主力住宅項(xiàng)目的推售動(dòng)作，預(yù)計(jì)上半年都會(huì)入市。“后續(xù)還將積極關(guān)注并拓展主城核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地資源，如高鐵片區(qū)、北龍湖片區(qū)、老城核心區(qū)等?！?/span>

此外，上述鄭州一頭部房企營銷人士告訴記者，2021年至2024年間，公司拿地?cái)?shù)量極少，基本上每年僅獲取一塊土地，2022年疫情期間更是未進(jìn)行任何土地獲取操作。項(xiàng)目數(shù)量受限，公司便把更多精力投入每個(gè)項(xiàng)目，使項(xiàng)目運(yùn)作更精細(xì)?！?025年鄭州房地產(chǎn)市場進(jìn)入全新發(fā)展階段，2025年一季度以后獲取的新項(xiàng)目，大概率都會(huì)遵循第四代住宅以及‘好房子’的理念來打造?！?/span>

河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長姜鵬飛表示，“隨著國家及省市各項(xiàng)調(diào)控政策力度逐步加大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，推出高品質(zhì)、符合市場需求的好房子，房地產(chǎn)市場正逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，市場預(yù)期和信心正逐步恢復(fù)?！?/span>

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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