以改促治實(shí)現(xiàn)樓市多難并解丨社評(píng)

4月15日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在北京調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間，要進(jìn)一步釋放市場(chǎng)潛力，著力推動(dòng)“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

建設(shè)“好房子”、收購(gòu)存量商品房用作保障性住房以及推動(dòng)城市更新是一個(gè)大系統(tǒng)工作，既關(guān)系釋放住房市場(chǎng)潛力，也關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)，這是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的頭等大事。我們知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)體量大，要回穩(wěn)要向前更好發(fā)展就需要更大的推動(dòng)力。著力搞活“好房子”建設(shè)、搞好住房“以舊換新”，對(duì)于落實(shí)好中央全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的重要工作精神，在外部環(huán)境發(fā)生深刻變化的當(dāng)前背景，意義更非凡，影響更深遠(yuǎn)。

當(dāng)前，把住房消費(fèi)當(dāng)作提振內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，是最好的時(shí)機(jī)。進(jìn)一步做好深化改革、拓展需求、改善供應(yīng)、搞活流通、擴(kuò)大信貸，將是鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)的重要基礎(chǔ)，也將進(jìn)一步調(diào)動(dòng)起住房消費(fèi)的積極性。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，一季度，最終消費(fèi)支出、資本形成總額、貨物和服務(wù)凈出口分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.8個(gè)、0.5個(gè)、2.1個(gè)百分點(diǎn)，“三駕馬車”協(xié)同發(fā)力，拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了良好開局，GDP同比增長(zhǎng)5.4%，比上年全年上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。這里面，住房消費(fèi)作出了很大貢獻(xiàn)，3月份，70個(gè)大中城市中24個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，比2月份增加6個(gè)；10個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲，比2月份增加7個(gè)。這說(shuō)明在前期政策的促進(jìn)下，越來(lái)越多的城市進(jìn)入房?jī)r(jià)回穩(wěn)的新階段。住房市場(chǎng)成交活躍度的提升已經(jīng)反映在房地產(chǎn)開發(fā)上，3月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.96，已經(jīng)持續(xù)11個(gè)月回升。在房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)的帶動(dòng)下商品房待售面積環(huán)比也轉(zhuǎn)降，3月末，全國(guó)商品房待售面積78664萬(wàn)平方米，比2月末減少1227萬(wàn)平方米。

從這些數(shù)字看，住房消費(fèi)可以培育成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大增長(zhǎng)點(diǎn)。目前推動(dòng)建設(shè)“好房子”，就是拓展需求、改善供應(yīng)；收購(gòu)存量商品房用作保障性住房本質(zhì)上就是深化改革、搞活流通。最受市場(chǎng)矚目的是收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，這項(xiàng)工作前期已經(jīng)取得了一些成效，目前也還有一些卡點(diǎn)問題：一是需要新的支持措施。我們?cè)谡{(diào)研中有企業(yè)反映，收購(gòu)打個(gè)七折八折能接受，但是張口就打四折五折，企業(yè)也不想賤賣資產(chǎn)，因?yàn)橐恍﹥?yōu)質(zhì)資產(chǎn)賤賣之后，資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)更差，企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力會(huì)更大，各方博弈實(shí)屬正常但是陷入內(nèi)耗則不利向前發(fā)展；二是金融支持的步子是不是邁大一些。當(dāng)前，金融活動(dòng)的利益獲得應(yīng)該主要以其對(duì)房地產(chǎn)回穩(wěn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用來(lái)衡量，加力存量商品房收儲(chǔ)用作保障性住房，其實(shí)就是促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、做強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)，就是把經(jīng)濟(jì)搞上去，其已經(jīng)突破了銀行和企業(yè)之間單一的信貸關(guān)系。有企業(yè)反映，資金規(guī)模和收儲(chǔ)規(guī)模是一個(gè)需要引起重視的新情況，前期3000億元保障性住房再貸款資金的政策很好，但我國(guó)是一個(gè)大國(guó)，相對(duì)于全國(guó)大幾百個(gè)城市來(lái)說(shuō)，所能獲得的資金量有限。這對(duì)于拉動(dòng)存量商品房收儲(chǔ)有如杯水車薪。

人們常說(shuō)，解決問題要注重實(shí)效，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的難題，本質(zhì)上還是資金問題。存量商品房收儲(chǔ)用作保障性住房，地方政府需要融資，同樣地，保交房方面企業(yè)也需要融資，有企業(yè)反映通過(guò)“白名單”這一融資機(jī)制獲得了資金，有效緩解了項(xiàng)目層面的短期資金流動(dòng)性壓力，保障了保交房順利運(yùn)行，但也有企業(yè)反映上報(bào)的不少“白名單”項(xiàng)目入圍了，可是實(shí)際落地的還不多期待能加速?！鞍酌麊巍笔欠€(wěn)住樓市非常關(guān)鍵的政策工具，既能化解房地產(chǎn)行業(yè)保交房的風(fēng)險(xiǎn)，又能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，更能防范銀行在房地產(chǎn)貸款方面的不良率增多。在穩(wěn)住樓市的關(guān)鍵時(shí)刻，一方面，參與各方還需注重“馬上就辦”的工作進(jìn)度。另一方面，管理部門當(dāng)關(guān)注并消除商業(yè)銀行的顧慮，存量商品房收儲(chǔ)工作，地方政府一般通過(guò)地方國(guó)企和城投公司尋找房地產(chǎn)項(xiàng)目，再找商業(yè)銀行貸款，商業(yè)銀行再找央行的再貸款，這里面商業(yè)銀行需要承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)，一是項(xiàng)目審核過(guò)于嚴(yán)格，二是找到合適的資產(chǎn)也存在一定的難度，商業(yè)銀行面對(duì)這些情況時(shí)往往心里打鼓、信心不足。

實(shí)事求是地說(shuō)，參與穩(wěn)住樓市的每一方，都知道政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)是好的，但嚴(yán)絲合縫落到實(shí)處也確實(shí)不易，因?yàn)槊恳环降男枨蠖歼€存在不適配的情況。對(duì)于這些新情況，接下來(lái)更需要統(tǒng)籌兼顧，從“解決一個(gè)問題”向“解決一類問題”挺進(jìn)，以“案”促改、以改促治、多難并解。這恰恰是我們改革開放四十多年的寶貴經(jīng)驗(yàn)。

（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)4月21日01版 責(zé)任編輯 何可信）

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審讀：戴士潮

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