格力地產(chǎn)“轉(zhuǎn)道”免稅市場，能否沖破發(fā)展迷霧

對于格力地產(chǎn)而言，想要借助華發(fā)集團(tuán)的資源在老牌免稅巨頭的市場競爭中突圍，恐怕也絕非易事。

于帥卿/發(fā)自北京

退出地產(chǎn)行業(yè)、原董事長魯君四被查，讓格力地產(chǎn)一時(shí)成為市場高度關(guān)注的焦點(diǎn)。

4月14日晚間，格力地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“格力地產(chǎn)”）發(fā)布關(guān)于控股股東股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的進(jìn)展公告。

根據(jù)公告，珠海市國資委將其持有的珠海投資控股有限公司（以下簡稱“”海投公司以）100%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán)。此次股權(quán)劃轉(zhuǎn)后，華發(fā)集團(tuán)將間接控制海投公司持有的格力地產(chǎn)44.95%股份。工商變更登記已于2025年4月14日完成。

此次調(diào)整意味著，格力地產(chǎn)將并入華發(fā)集團(tuán)，與此同時(shí)，該公司完全退出地產(chǎn)行業(yè)，“格力地產(chǎn)”四字，也將自此江湖除名。

股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)前后，海投公司控股股東由珠海市國資委變更為華發(fā)集團(tuán)，但格力地產(chǎn)的股份數(shù)量和持股比例不發(fā)生變化，控股股東及實(shí)際控制人亦不發(fā)生變更，對公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

格力地產(chǎn)表示，此次股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)是珠海市國資委對國有資產(chǎn)管理的一次調(diào)整，旨在優(yōu)化國有資產(chǎn)布局，提高國有資產(chǎn)運(yùn)營效率。

記者注意到，此次重組完成后，格力地產(chǎn)還剩14個(gè)項(xiàng)目，涵蓋住宅、車位、商業(yè)及配套等業(yè)態(tài)。對于住宅及住宅配套車位，將加速銷售去化或?qū)ν馓幹茫慌c大消費(fèi)運(yùn)營相關(guān)的商業(yè)/商辦等，將圍繞大消費(fèi)主營業(yè)務(wù)作為經(jīng)營性物業(yè)運(yùn)營。

此前，海投公司出具承諾，即若格力地產(chǎn)未能在5年內(nèi)整體退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其將在符合相關(guān)法律法規(guī)，且與格力地產(chǎn)達(dá)成一致及履行必要的審批程序后，以公允的市場價(jià)格承接格力地產(chǎn)屆時(shí)尚未去化或處置完畢的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“此次股權(quán)劃轉(zhuǎn)后，華發(fā)集團(tuán)可利用資源整合能力助力格力地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，還可將格力地產(chǎn)部分房地產(chǎn)資產(chǎn)與自身其他業(yè)務(wù)資產(chǎn)置換，優(yōu)化資源配置?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，條件成熟時(shí)，華發(fā)集團(tuán)可通過吸收合并將格力地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)納入，徹底解決同業(yè)競爭問題。

對于格力地產(chǎn)保留下來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否會(huì)持續(xù)拖累公司業(yè)績、未來免稅業(yè)務(wù)的發(fā)展方向、相關(guān)舉措，以及后續(xù)是否會(huì)有人員變動(dòng)的調(diào)整等問題，記者多次致電格力地產(chǎn)，電話均未接通。

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轉(zhuǎn)型之路波折不斷

格力地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路已歷經(jīng)5年，期間波折不斷。

2020年，格力地產(chǎn)提交首份重組草案，擬通過發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購買珠海免稅集團(tuán)100%股權(quán)，后向戰(zhàn)略投資者配資不超8億元。然而，由于當(dāng)時(shí)格力地產(chǎn)原董事長魯君四因涉嫌證券市場內(nèi)幕交易違法行為被中國證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，該收購計(jì)劃被迫暫停，直至2022年12月才宣布重啟。

這一收購案的進(jìn)展極度緩慢，中間還出現(xiàn)了數(shù)度暫停與修改，直至2024年的7月才形成最終方案。方案也從最初的收購100股權(quán)，變成資產(chǎn)置換，置換的股權(quán)比例也降至51%。

根據(jù)最終方案，格力地產(chǎn)將持有的上海海控保聯(lián)置業(yè)有限公司、上海海控合聯(lián)置業(yè)有限公司、上海?？靥?lián)置業(yè)有限公司、三亞合聯(lián)建設(shè)發(fā)展有限公司、重慶兩江新區(qū)格力地產(chǎn)有限公司等五家公司100%的股權(quán)及公司相關(guān)對外債務(wù)，與控股股東海投公司持有的珠海免稅51%股權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，資產(chǎn)置換的差額部分以現(xiàn)金方式補(bǔ)足。

經(jīng)過此次資產(chǎn)置換，格力地產(chǎn)雖未完全剝離地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但也能極大地改善公司業(yè)績情況與完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

根據(jù)交易報(bào)告書顯示，2023年及2024年上半年，珠海免稅凈利潤分別約6.67億元、4.38億元。而在交易完成之后，格力地產(chǎn)2024年上半年?duì)I業(yè)收入約19.36億元，其中免稅銷售收入占營業(yè)收入比重為64.56%，成為格力地產(chǎn)最重要的收入來源；與此同時(shí)，格力地產(chǎn)2024年上半年的凈虧損也將收窄約5.43億元。

2024年12月31日，格力地產(chǎn)已實(shí)施完成上述資產(chǎn)置換，公司戰(zhàn)略定位就此變更為以免稅業(yè)務(wù)為核心，圍繞大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈建立運(yùn)營、投資的企業(yè)集團(tuán)。

為了準(zhǔn)確體現(xiàn)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型規(guī)劃，格力地產(chǎn)于今年3月18日晚間公告稱，擬將公司的名稱由“格力地產(chǎn)股份有限公司”變更為“珠海珠免集團(tuán)股份有限公司”，證券簡稱亦將由“格力地產(chǎn)”變更為“珠免集團(tuán)”，證券代碼不變。目前改名事項(xiàng)已經(jīng)董事會(huì)審議通過，后續(xù)還需要走股東大會(huì)（4月18日）以及具體辦理工商變更的程序。

原以為格力地產(chǎn)的重組之路到此就會(huì)結(jié)束，但沒想到珠海國資委會(huì)將其劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán)旗下。對于格力地產(chǎn)而言，此次劃轉(zhuǎn)后最終直接控股股東及實(shí)控人都不變，還能得到來自華發(fā)集團(tuán)的資金及運(yùn)營支持，彼此間還能形成商業(yè)資源的互補(bǔ)。

從資本市場的反應(yīng)來看，同樣認(rèn)為這次資產(chǎn)重組對格力地產(chǎn)是利好消息。在4月10日發(fā)布關(guān)于控股股東股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的提示性公告前，格力地產(chǎn)股票已出現(xiàn)異常波動(dòng)，4月8日、4月9日、4月10日連續(xù)三個(gè)交易日內(nèi)日收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)達(dá)20%。

不過，市場也有預(yù)測，鑒于格力地產(chǎn)已通過資產(chǎn)重組持有珠海免稅集團(tuán)51%的股權(quán)，華發(fā)集團(tuán)亦持有其23%的股權(quán)，如今華發(fā)集團(tuán)控股格力地產(chǎn)后，后續(xù)極有可能將自身持有的珠海免稅集團(tuán)股權(quán)注入格力地產(chǎn)或者發(fā)行股份并支付現(xiàn)金的方式收購剩余26%的珠免集團(tuán)股權(quán)，屆時(shí)格力地產(chǎn)將徹底轉(zhuǎn)型為華發(fā)集團(tuán)旗下的“珠海免稅”業(yè)務(wù)平臺。

值得注意的是，這并非格力地產(chǎn)首次經(jīng)歷無償劃撥。

在商業(yè)領(lǐng)域，格力地產(chǎn)與格力電器名稱相近，也有著千絲萬縷的聯(lián)系。

格力地產(chǎn)最初是?格力集團(tuán)?旗下子公司，與格力電器同屬格力集團(tuán)控股企業(yè)?。2012~2014年，董明珠擔(dān)任格力集團(tuán)董事長及法定代表人，對格力地產(chǎn)的重大決策有參與權(quán)。但董明珠曾多次在公開場合表示，格力地產(chǎn)與格力電器無關(guān)。兩者業(yè)務(wù)獨(dú)立，無交叉持股。

2015年5月，格力集團(tuán)將持有的格力地產(chǎn)3億股無限售流通A股(占格力地產(chǎn)總股本的51.94%)無償劃轉(zhuǎn)至海投公司，至此格力地產(chǎn)正式與格力集團(tuán)分家，也由此切斷了與格力電器在股權(quán)層面的直接聯(lián)系。

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免稅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型面臨難題

格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與自身業(yè)績持續(xù)下滑緊密相關(guān)。

官網(wǎng)顯示，格力地產(chǎn)成立于1999年，是一家以房地產(chǎn)業(yè)、大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心的集團(tuán)化企業(yè)。2009年9月，格力地產(chǎn)成功上市；2015年，格力地產(chǎn)通過由格力集團(tuán)無償劃撥股份的方式，正式并入珠海投資控股。

獲得國資背景后，格力地產(chǎn)曾連續(xù)高溢價(jià)競得多宗地塊。然而，近年來，由于激進(jìn)擴(kuò)張導(dǎo)致管理失控，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)陷入困境。

2014年底至2015年，格力地產(chǎn)分別以16.14億元和14.5億元競得上海前灘32-01、38-01地塊，溢價(jià)率分別高達(dá)127%和92.5%，刷新當(dāng)時(shí)上海單價(jià)地王紀(jì)錄；2015年底又以2.93億元競得珠海平沙商住地塊，創(chuàng)當(dāng)時(shí)區(qū)域總價(jià)及樓面價(jià)雙紀(jì)錄；2016年，格力地產(chǎn)又以總價(jià)19.65億元競得上海松江區(qū)10-05號宅地，這也是格力地產(chǎn)自2014年12月首次進(jìn)入上海后再次出手拿地。

不過，這些地王項(xiàng)目在管理上卻出現(xiàn)問題，如上海前灘32-01地塊延期8年入市的格力·海德壹號項(xiàng)目，2024年有媒體報(bào)道稱，項(xiàng)目存在拖延工期、裝修降標(biāo)、擅自更改設(shè)計(jì)等問題，引發(fā)業(yè)主集體投訴。

受地產(chǎn)業(yè)務(wù)受阻影響，2022年，格力地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤虧損20.57億元；2023年，營業(yè)總收入47.32億元，同比增長16.95%，但歸屬母公司凈利潤仍虧損7.33億元。2024年，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)全年歸屬母公司凈利潤虧損12.5億元~17.8億元。

過去很長一段時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直是格力地產(chǎn)主要營業(yè)收入來源。2023年，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占比仍高達(dá)89.45%。但這一核心業(yè)務(wù)卻未能帶來利潤增長，反而成為業(yè)績拖累。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，壓縮了利潤空間；另一方面，市場下行導(dǎo)致存貨、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)增加，公司需計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，進(jìn)一步加重了虧損。

除了業(yè)績虧損，格力地產(chǎn)還面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。截至2024年三季度，公司負(fù)債率高達(dá)80.65%，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率顯示短期償債壓力較大。

地產(chǎn)板塊業(yè)績持續(xù)承壓之下，格力地產(chǎn)在2024年11月及2025年3月相繼發(fā)布公告宣布逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向免稅市場。

不過，從行業(yè)整體情況來看，免稅市場正面臨收縮壓力。根據(jù)?？诤ｊP(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年全年，海南離島免稅購物金額309.4億元，同比下降29.3%；免稅購物人數(shù)568.3萬人次，同比下降15.88%。

作為免稅行業(yè)龍頭企業(yè)的中國中免也受到行業(yè)收縮的影響，2024年?duì)I業(yè)收入564.74億元，同比下降16.38%；歸屬母公司凈利潤42.67億元，同比下降36.44%。面對市場變化，即便是中國中免也在尋求新增量，加速布局境外免稅店。

在此背景下，對于背靠華發(fā)集團(tuán)的格力地產(chǎn)而言，想要借助華發(fā)集團(tuán)的資源在老牌免稅巨頭的市場競爭中突圍，恐怕也絕非易事，其轉(zhuǎn)型之路仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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