豪宅被瘋搶，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目遇冷！上海樓市呈現(xiàn)“冰火”博弈丨樓市觀察

隨著政策效應(yīng)深化及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)入市，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信心及房?jī)r(jià)企穩(wěn)預(yù)期有所增強(qiáng)，市場(chǎng)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。

吳若凡 中房報(bào)記者 苗野丨上海報(bào)道

在上海陸家嘴世茂濱江花園的江景房前，資深經(jīng)紀(jì)人潘雪蓮指著一套掛牌價(jià)1580萬(wàn)元的房源感嘆：“去年這套同戶型房源成交價(jià)還是1450萬(wàn)元，現(xiàn)在房東已經(jīng)不愿意降價(jià)了?！?/span>

上海二手房市場(chǎng)正迎來(lái)回穩(wěn)。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度上海二手住宅成交57067套，同比上漲47.33%；網(wǎng)簽均價(jià)42178元/平方米，同比上升2.34%。

新房市場(chǎng)同樣活躍。一季度上海新房成交面積約141.92萬(wàn)平方米，同比上漲2.34%；成交均價(jià)79970元/平方米，環(huán)比上漲10.58%，同比上漲1.34%。另有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一季度上海新房成交額達(dá)1043.9億元。

上海市房地產(chǎn)交易中心副主任阮駿麒表示，目前“滬九條”“滬七條”政策效應(yīng)仍處于釋放階段，市場(chǎng)延續(xù)了去年四季度以來(lái)回穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)，尤其是3月份，周末二手房成交日均都超千套，樓市行情向好。

中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)深化及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)入市，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信心及房?jī)r(jià)企穩(wěn)預(yù)期有所增強(qiáng)，市場(chǎng)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。

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新房市場(chǎng)：豪宅高熱，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目遇冷

當(dāng)日開盤3小時(shí)售罄，均價(jià)18.9萬(wàn)元/平方米，158套房源攬金92.34億元……嘉里建設(shè)在上海黃浦操盤的金陵華庭項(xiàng)目刷新了上海新房市場(chǎng)2025年以來(lái)單日總銷金額最高紀(jì)錄。

“從樣板房開放到項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)，短短幾周案場(chǎng)到訪量超千組，除了印證項(xiàng)目本身的稀缺屬性外，更說(shuō)明了上海住宅市場(chǎng)的巨大潛力。”嘉里建設(shè)華東區(qū)總經(jīng)理陳小峰表示。

繼2024年上海新房市場(chǎng)產(chǎn)生約60個(gè)“日光盤”后，今年上海新房市場(chǎng)依舊頻繁出現(xiàn)高端項(xiàng)目熱銷現(xiàn)象。僅在3月，上海就有3個(gè)均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目入市，金陵華庭和位于徐匯區(qū)的能建·西岸譽(yù)府兩個(gè)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了“日光”，位于上海浦東的前灘公館認(rèn)購(gòu)率高達(dá)334%，吸引了802組客戶爭(zhēng)搶，240套房源也在當(dāng)日全部售罄。

據(jù)仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)，今年一季度，上海高端一手住宅成交錄得1040套，核心地段高端項(xiàng)目持續(xù)受到購(gòu)房者追捧，高端住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%至14.46萬(wàn)元/平方米。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，千萬(wàn)級(jí)房源成交占比提升至8%，徐匯、浦東大平層占比達(dá)12%。

多個(gè)“網(wǎng)紅盤”的集中入市提升了一季度上海新房市場(chǎng)熱度，部分郊區(qū)的首次改善項(xiàng)目也出現(xiàn)了“點(diǎn)狀”高溫現(xiàn)象。如上海寶山大場(chǎng)中環(huán)置地中心望云、浦東唐鎮(zhèn)開云湖璟華庭、寶山楊行四季隱秀、浦東曹路象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺(tái)等項(xiàng)目在開盤首日也取得了不錯(cuò)的去化。

“這一輪樓市行情主要得益于積壓的需求在新政刺激下的釋放，但整體樓市仍呈分化趨勢(shì)?！鄙虾Ｄ撤科髢?nèi)部人士表示，上海新房市場(chǎng)主要是核心區(qū)高端項(xiàng)目在領(lǐng)跑，豪宅市場(chǎng)的火爆并不能代表整體市場(chǎng)回暖，大多區(qū)域仍在底部調(diào)整。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波也同樣認(rèn)為，上海遠(yuǎn)郊項(xiàng)目客戶預(yù)期差，觀望情緒不減；改善端項(xiàng)目客戶落定信心加強(qiáng)，成交顯著提升；核心區(qū)豪宅持續(xù)高熱，市場(chǎng)分化仍在加劇中。

與上海內(nèi)環(huán)新房成交均價(jià)攀升至12萬(wàn)元/平方米??形成鮮明對(duì)比的是，臨港、金山等遠(yuǎn)郊新房均價(jià)同比下探3%～5%，如金山新城建發(fā)朗玥等項(xiàng)目以3.2萬(wàn)元/平方米低價(jià)策略吸引剛需，認(rèn)購(gòu)率仍不足50%。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海市中心、浦東的項(xiàng)目去化率普遍在80%～100%，寶山、閔行去化約6成，五大新城去化多在4成以下。

林波表示，當(dāng)前市場(chǎng)已形成“核心區(qū)價(jià)值共識(shí)強(qiáng)化，遠(yuǎn)郊價(jià)格戰(zhàn)常態(tài)化”的雙軌運(yùn)行特征。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這種“冰火兩重天”的市場(chǎng)格局，折射出政策紅利釋放下的結(jié)構(gòu)性矛盾。真正引爆市場(chǎng)的，是藏在政策縫隙里的“一二手倒掛差”。高倒掛讓購(gòu)房者坦言：“這不是買房，是理財(cái)游戲?！秉S浦濱江豪宅買家將房產(chǎn)視為“抗通脹硬通貨，其保值性超越黃金ETF”。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025年，上海預(yù)計(jì)有402個(gè)項(xiàng)目待入市，其中有54個(gè)高端改善新盤，黃浦、靜安、徐匯濱江供應(yīng)豐富。僅黃浦區(qū)，2025年價(jià)格超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目就有14個(gè)。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀認(rèn)為，持續(xù)優(yōu)化的信貸環(huán)境疊加當(dāng)前寬松的住房政策，將繼續(xù)支撐上海住宅市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)高端一手住宅均價(jià)將進(jìn)一步上漲。第一太平戴維斯也同樣預(yù)判，隨著土拍溢價(jià)率攀升和新房限價(jià)放開，2025年上海新房?jī)r(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲，尤其是處在內(nèi)環(huán)內(nèi)、濱江沿岸的高價(jià)值板塊。

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二手房市場(chǎng)：成交放量背后的博弈

相較于高價(jià)盤頻出的新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)更能反映樓市基本面。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度上海二手房累計(jì)成交約6.45萬(wàn)套，同比上漲42%，接近2021年以來(lái)最高季度交易量。

從一線經(jīng)紀(jì)人的反饋更能直觀市場(chǎng)。“目前市場(chǎng)活躍度很好，二手豪宅掛牌價(jià)企穩(wěn)，房東議價(jià)空間收窄，部分優(yōu)質(zhì)房源的成交周期縮短到10天?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)某門店工作人員表示。

中原地產(chǎn)陸家嘴門店負(fù)責(zé)人潘雪蓮告訴記者，近3月成交房源中，85%最終成交價(jià)低于掛牌價(jià)5%以上，市場(chǎng)進(jìn)入價(jià)格發(fā)現(xiàn)新階段。當(dāng)下，上海的重點(diǎn)板塊已形成“賣舊買新”的資產(chǎn)騰挪鏈條，次新房成為主要承接標(biāo)的。

整個(gè)3月，上海二手房成交量都處于高位。其中，3月8日迎來(lái)開年首個(gè)成交高峰，單日網(wǎng)簽量1432套，僅一周該紀(jì)錄于3月15日被打破，當(dāng)日網(wǎng)簽紀(jì)錄新高推向1473套，當(dāng)月累計(jì)2.93萬(wàn)套的二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下2024年“9·29”新政實(shí)施后的月度成交次高峰。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，上海二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)三大新特征：總價(jià)500萬(wàn)元以下房源80%買家為置換客；中介傭金結(jié)構(gòu)向核心區(qū)二手豪宅傾斜；掛牌策略轉(zhuǎn)向“低開搶跑”，部分小區(qū)建議掛牌價(jià)低于最新成交價(jià)5%。

盡管一季度上海二手房市場(chǎng)整體成交放量，但分區(qū)域也呈現(xiàn)明顯的割裂特征。核心區(qū)二手豪宅成交價(jià)同比跳漲20%，而外郊環(huán)超六成房源降價(jià)超3次仍無(wú)人問(wèn)津，遠(yuǎn)郊部分老舊小區(qū)甚至需要降價(jià)15%～20%才有機(jī)會(huì)成交。

中原地產(chǎn)新華路門店負(fù)責(zé)人張宏超告訴記者，今年以來(lái)，他們帶看客戶平均比價(jià)周期從14天壓縮至7天，但決策時(shí)長(zhǎng)反而延長(zhǎng)至45天。

“帶看10組才有1組談價(jià)?！鄙虾７钯t某中介經(jīng)紀(jì)人直言。

據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，2025年一季度上海二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“明牌博弈”特征，結(jié)構(gòu)性調(diào)整暗流涌動(dòng)，價(jià)值體系與整個(gè)大環(huán)境一起正經(jīng)歷深刻重構(gòu)。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格對(duì)市場(chǎng)風(fēng)向的反應(yīng)總是更加劇烈。曾創(chuàng)下單價(jià)20萬(wàn)元紀(jì)錄的浦東梅園34平方米的學(xué)區(qū)房，本季度成交單價(jià)回落至10萬(wàn)元，同比下跌50%。“教育均衡化政策加速了學(xué)區(qū)房泡沫出清。”浦東金橋中介門店負(fù)責(zé)人劉強(qiáng)分析，盡管有家長(zhǎng)稱“現(xiàn)在不買，難道等孩子考不上高中再哭”，但投資屬性剝離后的學(xué)區(qū)房正回歸居住本質(zhì)。

再如，碧云國(guó)際社區(qū)某聯(lián)洋年華業(yè)主以860萬(wàn)元（較峰值折價(jià)18%）拋售89平方米房源后，7日內(nèi)完成置換森蘭名苑三居125平方米的操作，這種“折價(jià)換倉(cāng)”策略在改善型需求中形成示范效應(yīng)。

此外，買賣雙方博弈策略升級(jí)。張江玉蘭香苑再現(xiàn)“掛牌即售”現(xiàn)象，但成交價(jià)普遍抹去掛牌價(jià)尾數(shù)，賣方主動(dòng)釋放觸底信號(hào)。徐匯濱江某江景房業(yè)主在降價(jià)80萬(wàn)元的同時(shí)附加“兩年售后返租”條款，形成價(jià)格緩沖機(jī)制。靜安寺商圈出現(xiàn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)設(shè)計(jì)“抵押-置換-再抵押”金融方案促成2000萬(wàn)元級(jí)老洋房交易的新模式。

“現(xiàn)在的市場(chǎng)，聰明人都在用別人的恐慌換自己的籌碼?！睆埐ū硎?，政策調(diào)控深化與市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變正推動(dòng)上海樓市進(jìn)入新平衡周期，不是簡(jiǎn)單的價(jià)格輪回，而是資產(chǎn)流動(dòng)性、金融屬性和居住價(jià)值的重新排序。

前述某房企內(nèi)部人士表示，政策環(huán)境持續(xù)松綁直接激活置換鏈條，但紅利集中在核心資產(chǎn)。

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土地市場(chǎng)：高熱催生新局面

一季度的上海也在批量制造“地王”。

一批次虹口瑞虹新城地塊刷新2024年8月上海實(shí)行“雙高雙競(jìng)”政策以來(lái)的總價(jià)紀(jì)錄，三批次靜安大寧地塊和浦東北蔡地塊均刷新板塊最高單價(jià)紀(jì)錄。

某TOP10房企滬蘇區(qū)域總裁表示：“當(dāng)前土拍已從利潤(rùn)計(jì)算轉(zhuǎn)為生存卡位，房企正在土地儲(chǔ)備與現(xiàn)金流安全之間走‘鋼絲’?！?/span>

但是不斷被推高的地價(jià)，正在重塑上海新房?jī)r(jià)格體系，也催生置業(yè)者加速進(jìn)場(chǎng)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上海土地出讓后，周邊在售項(xiàng)目周均帶看量環(huán)比激增47%，購(gòu)房決策周期從23天壓縮至11天，市場(chǎng)呈現(xiàn)“拍地即去化”的傳導(dǎo)效應(yīng)。

林波認(rèn)為，土地市場(chǎng)的高熱導(dǎo)致核心區(qū)域新房補(bǔ)漲，內(nèi)環(huán)內(nèi)新房?jī)r(jià)格將被重塑，尤其是市區(qū)高端盤和風(fēng)貌別墅產(chǎn)品未來(lái)價(jià)格將呈現(xiàn)向上走勢(shì)。

IT工程師林浩就是典型的“土拍驅(qū)動(dòng)型買家”，去年面對(duì)待拍地塊選擇觀望，卻在今年3月周邊3宗宅地以40%溢價(jià)率成交后連夜認(rèn)購(gòu)浦東西派海上項(xiàng)目。改善型買家李薇從2023年“等配套落地”的觀望直接轉(zhuǎn)變?yōu)橥僚暮蠹觾r(jià)18萬(wàn)元鎖定江景資源。

“土拍樓板價(jià)7.1萬(wàn)元/平方米形成價(jià)格新錨點(diǎn)，在售9萬(wàn)元/平方米房源立即觸發(fā)搶購(gòu)?！蹦砊OP房企市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，這種基于土地定價(jià)的預(yù)期重構(gòu)正在改變傳統(tǒng)價(jià)格認(rèn)知體系，也改變了購(gòu)房者的決策曲線。

滬上某中介機(jī)構(gòu)給出的信息是，一季度土拍后核心區(qū)大戶型成交提速明顯，超6成買家通過(guò)郊區(qū)資產(chǎn)置換實(shí)現(xiàn)升級(jí)。青浦某項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)透露：“投資客仍在消化規(guī)劃預(yù)期落差，而陸家嘴業(yè)主已開始采用遠(yuǎn)期規(guī)劃溢價(jià)定價(jià)。”

與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性高熱也在重塑開發(fā)邏輯。上海徐匯濱江某項(xiàng)目精裝標(biāo)準(zhǔn)突破8000元/平方米，與遠(yuǎn)郊項(xiàng)目2000～3500元/平方米的配置形成產(chǎn)品“代際差”；臨港新城某項(xiàng)目被迫祭出“首付分期+十年物業(yè)費(fèi)”組合拳，去化周期仍超18個(gè)月；青浦剛需盤將景觀投入壓縮至1000元/平方米后陷入“降標(biāo)滯銷”困境。

某頭部房企上海區(qū)域負(fù)責(zé)人張楠（化名）透露，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目平均去化周期已達(dá)16個(gè)月，部分項(xiàng)目被迫啟動(dòng)“工抵房+渠道包銷”組合拳，但收效甚微。

前述某房企市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人表示，上海樓市已進(jìn)入“土拍定價(jià)-市場(chǎng)錨定-需求分化”的新傳導(dǎo)周期，土地溢價(jià)成為房?jī)r(jià)預(yù)期坐標(biāo)系的同時(shí)，居住屬性與金融屬性的加速分野，正折射出城鎮(zhèn)化深水期的轉(zhuǎn)型陣痛。

當(dāng)核心區(qū)項(xiàng)目憑借稀缺性演繹財(cái)富神話，遠(yuǎn)郊盤在降價(jià)漩渦中艱難求生，這場(chǎng)由土地財(cái)政齒輪驅(qū)動(dòng)的深度洗牌，或?qū)⒅厮苌虾鞘形磥?lái)10年格局。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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