有項目來訪逾千組，有開發(fā)商收回優(yōu)惠：南京樓市復蘇，新房量價齊升丨樓市觀察

面對回暖的市場，部分開發(fā)商還調(diào)整了南京項目操盤思路，或收回新房優(yōu)惠，或適當提高新房價格，銷售信心較足。

中房報記者 李葉丨北京報道

一季度，南京樓市交出了一份呈上揚態(tài)勢的成績單。

綜合來看，新房方面，來自中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月，南京新房成交1899套，同比增21.89%；2月南京新房成交1590套，同比增39.47%；3月，南京新房成交2894套，同比增20.89%。

二手房方面，據(jù)我愛我家南京研究院統(tǒng)計，3月份，南京二手房成交9344套（含高淳、溧水），環(huán)比大漲73%，同比漲幅為9.1%；擴大范圍來看，今年一季度，南京二手房累計成交22586套，同比上漲6.8%。

南京一二手房成交雙雙回暖。

“僅3月份，華發(fā)股份在南京全口徑銷售額就達12.54億元，鉑萃云灣項目就簽了121套房。”華發(fā)股份南京區(qū)域一項目負責人告訴記者。

南京綠城片區(qū)營銷負責人沈昊亦向記者表示，一季度綠城在南京鼓樓區(qū)布局的沁百合項目開始蓄客，在無實景公開的情況下，短短一個月有效來訪逾千組，充分顯示了南京改善型群體熱情的購買力。

面對回暖的市場，部分開發(fā)商還調(diào)整了南京項目操盤思路，或收回新房優(yōu)惠，或適當提高新房價格，銷售信心較足。

除了成交回暖，南京樓市成交價格也在上揚，2月南京新房價格環(huán)比上漲約0.5%，連續(xù)4個月環(huán)比上漲，且連續(xù)3個月漲幅位居全國70城第一。

對于市場回暖，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪認為，這是市場深度調(diào)整后修復、政策利好以及改善性需求釋放等多重因素共同作用的結(jié)果?！叭ツ辏暇╅_展了多批次住房消費‘以舊換新’活動、實施都市圈公積金貸款政策同城化、推行購房即落戶政策等，為市場止跌回穩(wěn)奠定了扎實基礎(chǔ)?！?/span>

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新房價格上漲

新房價格上漲是南京樓市一個明顯趨勢。

“我們主力供貨項目金陵月華于去年下半年首開，開盤即去化75%。今年一季度，項目壓軸加推，項目成交均價穩(wěn)定站上7.3萬元/平方米以上，400平方米戶型單價突破8萬元/平方米，頂復戶型總價接近6000萬元?！蹦暇┚G城片區(qū)營銷負責人沈昊向記者表示。

“因供應(yīng)量減少，新房價格折扣相較于去年年底有不同程度調(diào)整。” 南京一名主城區(qū)新房代理人告訴記者，改善型住宅成交情況最好，有樓盤幾個月就售罄了；去年12月，南京還再現(xiàn)了“搖號盤”“日光盤”。

對于價格上漲原因，南京地產(chǎn)從業(yè)者周本華認為，供應(yīng)量少是新房價格上漲一大原因。目前，主城區(qū)板塊新房已賣得差不多了，剩下的樓盤已沒太多可選擇。因此，新房折扣相較于去年底有不同程度調(diào)整，整套房子較此前貴十幾萬元到二十幾萬元很正常。

據(jù)了解，2024年南京成功出讓地塊164幅?，在出讓地塊分布上，主城六區(qū)僅占14幅，熱門板塊如大校場、燕子磯、雨花核心區(qū)等均未有地塊上市，這也意味著未來一段時間，這些熱門板塊幾乎沒有新盤亮相。

不過，區(qū)域之間的分化仍在持續(xù)。

沈昊坦言，一季度南京樓市呈現(xiàn)“冷熱不均”特征，如河西中、河西北等核心區(qū)的高品質(zhì)項目銷售火熱，部分非核心區(qū)或產(chǎn)品力不足的項目仍需促銷。

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一份來自市場的調(diào)查

當下，購房者對于房地產(chǎn)市場的看法及購房情況如何？為此，中國房地產(chǎn)報記者進行了問卷調(diào)查式采訪，他們的購房情況一一呈現(xiàn)。

在調(diào)研采訪的數(shù)十名意向購房人中，有11名受訪者為已有住房的，其中2名在去年首次購房；11名有房的受訪者中，有7人以改善為目的，正在尋找合適房源；有9名受訪者為今年首次將購房事項提上日程。上述購房者中，45%家庭年收入在20萬元到50萬元間，年收入在20萬元以下家庭占40%，年收入在50萬元以上的家庭僅占15%。

根據(jù)上述調(diào)查問卷結(jié)果，受訪者中，有35%預計購買的住房面積在90平方米至140平方米間，有35%預計購買的住房面積在60平方米至90平方米間，僅20%預計購買的住房面積在60平方米以下，10%預計購買140平方米以上住宅。

上述調(diào)查問卷還顯示，有10%意向購房者對南京未來樓市政策表示關(guān)注，如意向購房人陳先生，希望銀行貸款利息能進一步降低，以減輕購房者還貸壓力；亦有受訪者表示，更多房源入市，購房者選擇范圍就越廣，價格也更趨于合理，這是有益于購房者的政策。

在接受采訪的意向購房人中，有50%購房者認為，房價仍是在作購房選擇時最重要的一項影響因素。受訪人陶女士向記者表示，“未來房子就是自住的意義，不用考慮投資買房，因此會在能力范圍內(nèi)選擇適合的房子”；李先生則擔心，“未來，不符合《住宅項目規(guī)范》的二手房流通率可能會較差，所以會更加慎重選擇房源?！?/span>

“今年還有較強的降息呼聲，有望進一步降低買房門檻?！?8安居客研究院南京分析師秦小華表示，不同區(qū)域樓市表現(xiàn)可能會進一步分化。

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樓市預期

政策利好、改善型需求激發(fā)了南京樓市“復蘇”。不過，樓市持續(xù)回穩(wěn)還需要依賴于人口和產(chǎn)業(yè)的雙重支撐。

去年5月11日，南京市公安局印發(fā)《關(guān)于合法穩(wěn)定住所落戶有關(guān)事項的通知》，進一步放寬落戶條件，南京正式進入“買房即落戶”的時代。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2024年南京常住人口為957.7萬，較2023年的954.7萬僅增加3萬。

實際上，2023年9月，南京就宣布降低落戶門檻，35歲以下大專學歷繳納社保即可落戶。這一年末，南京市常住人口為954.7萬，與2022年的949.11萬常住人口相比，增加5.59萬。

南京的人口增速正在放緩。

人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)因人興。

從產(chǎn)業(yè)來看，電子、石化、鋼鐵、汽車仍是南京四大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)。近期受產(chǎn)業(yè)調(diào)整、國際環(huán)境等因素影響，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)大多出現(xiàn)不同程度下滑，這也直接導致南京經(jīng)濟2024年增速不及全國平均水平。2024年，全國GDP增速為5%，江蘇省GDP增速為5.8%，南京GDP增速僅有4.5%。

根據(jù)記者提供的調(diào)查問卷結(jié)果，60%的受訪者為企業(yè)職員，15%的受訪者為公務(wù)員或事業(yè)單位工作人員，15%的受訪者為個體戶。

南京房地產(chǎn)學會會長吳翔華在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時曾表示，一些三線城市對于落戶沒有任何限制，但是依然很難吸引人口落戶，或是呈現(xiàn)人口流出的狀態(tài)。這些都是因為當?shù)厝鄙俟ぷ鳈C會和成家立業(yè)的基礎(chǔ)。因此，只放寬落戶還不夠，需要有就業(yè)、創(chuàng)業(yè)等一系列配套措施進一步完善，才能真正吸引人口，助力樓市。

好在南京對于產(chǎn)業(yè)升級的追求一直未停歇，尤其對于新興科技產(chǎn)業(yè)，南京市政府層面一直保持著“上進心”。

公開資料顯示，2024年以來，南京系統(tǒng)構(gòu)建“4266”產(chǎn)業(yè)體系，即鋼鐵、石化、汽車、電子四大支柱產(chǎn)業(yè)；軟件和信息服務(wù)、新型電力兩個國家級產(chǎn)業(yè)集群；生物醫(yī)藥、新能源汽車、集成電路、智能制造裝備、新型材料、航空航天六大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)；新一代人工智能、第三代半導體、基因與細胞、元宇宙、未來網(wǎng)絡(luò)與先進通信、儲能與氫能6個未來產(chǎn)業(yè)新賽道。

在此基礎(chǔ)上，形成了1個8000億級、1個4000億級和4個千億級產(chǎn)業(yè)集群，未來產(chǎn)業(yè)規(guī)模實現(xiàn)兩位數(shù)增長，規(guī)上工業(yè)企業(yè)突破5000家。

城市間競爭日趨激烈，只有在營商環(huán)境上搶占高地，才能在區(qū)域競爭中跟上步伐。

2月初召開的南京“新春第一會”上，南京還發(fā)布了2025年全市營商環(huán)境重點舉措，從五方面規(guī)劃南京營造市場化、法治化、國際化營商環(huán)境，推動生產(chǎn)要素暢通流動、資源高效配置、市場潛力釋放的具體舉措。

在一系列規(guī)劃與行動的輔助之下，南京人口、產(chǎn)業(yè)、樓市企穩(wěn)的希望正悄然生長。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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