恒隆研究 | 吳璟研究團隊——中國城市空關(guān)住房規(guī)模及其碳排放影響測算

恒 隆 研 究

【作者】

鄭和帆、張戎捷、殷欣茹、吳璟

清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心

原文信息

Zheng, H., Zhang, R., Yin, X. et al. Unused housing in urban China and its carbon emission impact. Nat Commun 16, 1985 (2025). https://doi.org/10.1038/s41467-025-57217-7

【論文鏈接】

https://www.nature.com/articles/s41467-025-57217-7#citeas

內(nèi)容導(dǎo)讀

吳璟教授團隊的研究論文“Unused Housing in Urban China and its Carbon Emission Impact”（《中國城市空關(guān)住房規(guī)模及其碳排放影響測算》），在SCI期刊Nature Communications在線發(fā)表。Nature Communications為Nature子刊，目前影響因子超過15。

住宅建筑的碳排放占全球總排放的約三分之一。2001年至2020年間，中國城鎮(zhèn)新建住房面積高達114.7億平方米，約占同期全球新建住房的一半。現(xiàn)有碳減排措施多聚焦于效率視角，如建筑材料減排和運營節(jié)能；然而，充分利用已建住房（“適度使用”視角）對實現(xiàn)住房碳中和同樣關(guān)鍵，卻未受到足夠重視。如果大量住房建成后長期閑置，不僅造成資源浪費，還將極大程度上抵消效率提升帶來的碳減排收益。

在傳統(tǒng)研究中，“空置率”通常指所有類型閑置住房的比例。與之不同，本研究聚焦于最極端且最接近資源浪費的一類閑置住房，即空關(guān)住房。研究將“空關(guān)住房”定義為：房屋售出并交付使用至少兩年，但在調(diào)查時從未有人入住。這類住房完全未被使用，從可持續(xù)發(fā)展角度看，不僅未能發(fā)揮居住功能，而且占用了大量的建設(shè)和運營資源，因此應(yīng)在住房政策和碳減排戰(zhàn)略中優(yōu)先關(guān)注。

圖1：住房使用狀態(tài)分類示意圖

（毛坯房、簡裝房、樣板間、有人居住、住戶已搬離）

本研究基于機器學(xué)習(xí)方法，系統(tǒng)量化了中國城市中空關(guān)住房的規(guī)模及其產(chǎn)生的碳排放總量，為制定住房供給和碳減排政策提供了重要參考。論文測算結(jié)果顯示，中國2001年至2018年間建成的城市商品住房中，約17.4%長期處于空關(guān)狀態(tài)；這些空關(guān)住房的建設(shè)與運營每年排放約5581萬噸二氧化碳，占中國城鎮(zhèn)住房年度碳排放的6.9%。遏制空關(guān)住房增量、盤活存量應(yīng)當成為實現(xiàn)住房碳中和的優(yōu)先策略之一。

研究方法

由于此前無任何國家或地區(qū)針對空關(guān)住房規(guī)模進行過官方統(tǒng)計，研究團隊創(chuàng)新性地構(gòu)建了基于機器學(xué)習(xí)的測算方法：

1. 數(shù)據(jù)收集：獲取了中國某大型房產(chǎn)交易平臺上56個主要城市在2020年10月至2021年8月期間所有掛牌出售住房的信息。2020年，這些城市占全國人口的45%、國內(nèi)生產(chǎn)總值的53%以及新建住房總量的48%，因此具有很強的代表性。研究重點分析了2001至2018年竣工的商品住房，覆蓋了本世紀前20年房地產(chǎn)高增長期的住房存量。

2. 機器學(xué)習(xí)判斷個體住房空關(guān)情況：利用掛牌房源所附的室內(nèi)照片等視覺信息（如圖1所示），訓(xùn)練監(jiān)督式深度學(xué)習(xí)算法（基于ResNet-50網(wǎng)絡(luò)）判斷每套掛牌房源是否從未有人居住，從而計算出掛牌房源中的空關(guān)比例，即掛牌空關(guān)率。

3. 推算總空關(guān)率：將掛牌空關(guān)率轉(zhuǎn)化為對應(yīng)城市整體住房存量的空關(guān)率，即空關(guān)住房占全部住房存量的比例。該轉(zhuǎn)換考慮了空關(guān)住房和非空關(guān)住房在銷售概率、線上平臺使用率等方面的采樣差異，并通過多種方法進行了準確性驗證。

4. 碳排放測算：基于測算的空關(guān)住房規(guī)模，評估其年度碳排放。具體做法是，對每平方米空關(guān)住房計算其在50年使用周期內(nèi)折算到每年的建材制造和施工碳排放，并疊加北方城市集中供暖所產(chǎn)生的碳排放。模型假設(shè)空關(guān)住房除供暖外不消耗其他運營能源（無人入住無炊事照明等排放)。通過上述方法，研究定量評估了空關(guān)住房導(dǎo)致的年度碳排放總量及其相對影響。

研究發(fā)現(xiàn)

1. 空關(guān)住房規(guī)模龐大：研究估計，到2021年初，中國城市2001-2018年建成的商品住房中約有17.4%長期處于空關(guān)狀態(tài)。不同城市之間這一比例差異顯著，總體上一二線城市空關(guān)率較低，而三四線城市則較高。按照17.4%的空關(guān)率估算，居民持有的空關(guān)住房規(guī)模顯著超過開發(fā)企業(yè)商品房庫存，已成為中國住房供給體系中的一項亟待解決的重要問題。

2. 碳排放影響巨大：空關(guān)住房的建設(shè)和運營（主要是供暖）每年產(chǎn)生約5581萬噸二氧化碳。這相當于中國城鎮(zhèn)住房年度碳排放的6.9%。這部分浪費的排放幾乎抵消了約四分之一近年來中國主要住房碳減排措施所取得的成果（措施包括降低鋼鐵水泥生產(chǎn)碳排放、推廣裝配式建筑、綠色建筑節(jié)能運營，以及老舊小區(qū)節(jié)能改造等）。因此，遏制空關(guān)住房增量、盤活存量應(yīng)當成為實現(xiàn)住房碳中和的優(yōu)先策略之一。

3. 碳減排潛力可觀：情景分析顯示，如果采取措施使2030年空關(guān)率比2020年減少一半（即從17.4%降至約8.7%），2021-2030年中國住房的累計碳排放可減少約9.1%。即使空關(guān)率僅降至13.0%（削減25%的空關(guān)住房），也能減少約4.7%的碳排放。在最極端的情景下，若2030年空關(guān)率降至僅4.3%（為當前空關(guān)率的25%），則可以使未來十年住房碳排放減少超過13%。這一分析顯示，遏制空關(guān)住房所帶來的減排潛力非?？捎^。

圖2：中國城市存量住房空關(guān)率分布圖（2001-2018年建成商品住房）

圖3：中國城市空關(guān)住房碳排總量分布圖（2001-2018年建成商品住房）

基金資助

研究由國家自然科學(xué)基金項目（項目號：72174100, 723B2015, 72474114）資助。

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