2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)可期丨智庫

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長 連平

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員 馬泓

2025年，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善的條件下，借助城中村改造、存量商品房與土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債、“白名單”擴(kuò)圍等住房支持政策的落地見效，去庫存進(jìn)程的不斷推進(jìn)將引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡，市場(chǎng)持續(xù)期待的止跌回穩(wěn)目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。

一、政策支持助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

1.城中村改造計(jì)劃支持需求并促進(jìn)投資

2024年四季度，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造，并推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，支持范圍擴(kuò)大到了近300個(gè)地級(jí)及以上城市。預(yù)計(jì)2025年實(shí)際進(jìn)行城中村改造實(shí)施計(jì)劃的數(shù)量可能增至150萬~200萬套，總計(jì)拉動(dòng)住房需求0.75億~1億平方米，帶動(dòng)保障性住房貸款1800億~2400億元。

2.商品房和土地收儲(chǔ)加快去庫存進(jìn)程

商品房收儲(chǔ)計(jì)劃將促進(jìn)存量商品房去庫進(jìn)程加快。2024年11月，財(cái)政部表示，允許專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、收購商品房用作保障性住房。假設(shè)按照當(dāng)前全國商品房銷售單價(jià)每平方米約1萬元，100萬套存量商品房，每套住房50平方米收儲(chǔ)的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，如果專項(xiàng)債使用比例在50%~100%，預(yù)計(jì)新增商品房收儲(chǔ)專項(xiàng)債實(shí)際投放規(guī)模在2500億~5000億元，拉動(dòng)商品房去庫0.25億~0.5億平方米。

央行保障性住房再貸款利用率有望提升。自2024年6月央行設(shè)立了保障性住房3000億元再貸款額度以來，截至2024年9月末，實(shí)際使用貸款規(guī)模為162億元，利用率僅為5.4%。考慮到改造、運(yùn)營等收儲(chǔ)成本可能比此前預(yù)計(jì)的更高，導(dǎo)致實(shí)際使用率偏低。對(duì)此，央行在9月將提供的再貸款資金比例由原來的60%提高到100%，以求增強(qiáng)市場(chǎng)吸引力。2025年，地方政府、金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商將加強(qiáng)合作，保障性住房再貸款仍有很大的提升空間，預(yù)計(jì)實(shí)際使用額可能增至1000億~1500億元，對(duì)應(yīng)拉動(dòng)商品房去庫存0.1億~0.15億平方米。

土儲(chǔ)專項(xiàng)債的重啟不僅有助于地方土地開發(fā)利用率的提升，也將對(duì)開發(fā)商盤活存量閑置用地資產(chǎn)起到積極作用，增加房企流動(dòng)性資金。2024年11月，自然資源部發(fā)文允許專項(xiàng)債用于回購存量土地。上一次土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行是在2017-2019年間，合計(jì)發(fā)行1.26萬億元土儲(chǔ)專項(xiàng)債，同期商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備貸款余額凈增1.4萬億元，每年土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模大約為前一年土地儲(chǔ)備貸款余額的15%~20%。截至2024年底，全國商業(yè)銀行土地儲(chǔ)備貸款余額為1.56萬億元，按照上述比例，預(yù)計(jì)2025年土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模可能在2500億~3000億元。參考過去一年土地掛牌拍賣均價(jià)以及土地購置費(fèi)變動(dòng)情況測(cè)算，預(yù)計(jì)2025年土儲(chǔ)專項(xiàng)債或?qū)⒗瓌?dòng)約1.5億平方米閑置土地收儲(chǔ)，拉動(dòng)土地購置費(fèi)2500億~3500億元。

3.“白名單”制度落地將有效改善房企流動(dòng)性狀況

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出2025年要按照“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)、應(yīng)貸盡貸、能早盡早”的原則，擴(kuò)圍“白名單”項(xiàng)目，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)交付。預(yù)計(jì)2025年“白名單”專項(xiàng)借款審批金額可能擴(kuò)圍至8.54萬億元，實(shí)際放款率提升至50%左右，假設(shè)全年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸余額增長5%，全年新增實(shí)際放款約2.63萬億元，將更好地滿足房企項(xiàng)目工程建設(shè)，有序防范房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述三項(xiàng)主要增量政策外，過往針對(duì)供需兩端的支持政策還將延續(xù)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸止跌回穩(wěn)。

二、2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)將邊際改善

1.房產(chǎn)銷售降速明顯放慢

預(yù)計(jì)2025年全國商品房銷售面積約9.36億平方米，同比下跌4%左右，跌幅較2024年底收窄8個(gè)百分點(diǎn)以上，銷售額跌幅可能在3%以內(nèi)。住宅仍將是商品房銷售的重點(diǎn)，其中現(xiàn)房銷售有望保持在15%左右增速，期房銷售跌幅收窄，現(xiàn)房占全國商品房住宅銷售比例可能從2024年底的27%升至2025年底的33%左右。

受益于更為寬松的購房政策，購房者情緒持續(xù)修復(fù)。自二季度開始，地方收儲(chǔ)專項(xiàng)債的投放將令購房者對(duì)房企交付更有信心，各地存量商品房去化節(jié)奏將加快。

2.更多城市房價(jià)出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)

結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的特征以及降價(jià)促銷等因素，預(yù)計(jì)2025年全國新建商品房價(jià)格同比下跌1%左右，二手房價(jià)格同比下跌2%左右，跌幅較2024年底分別收窄4.7個(gè)百分點(diǎn)和6個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)走勢(shì)與銷售關(guān)系密切，預(yù)計(jì)全年房價(jià)跌幅最大的時(shí)刻可能在一季度，此后跌幅將逐步收窄。

3.房企流動(dòng)性狀況有所改觀

預(yù)計(jì)全年定金及預(yù)收款收入達(dá)到3.2萬億元，同比跌幅較2024年-20%以上收斂至-5%左右；新增個(gè)人按揭貸款規(guī)模約1.6萬億元，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。2025年銷售跌幅大幅收窄有望推動(dòng)房企經(jīng)營性收入逐漸走出大量“失血”的困境。

2025年房企債務(wù)到期規(guī)模較2024年將進(jìn)一步減少。經(jīng)測(cè)算，全年房企各項(xiàng)債務(wù)到期（本金到期+利息支出）規(guī)模約3.1萬億元，總體支出規(guī)模較2024年減少約8000億元，連續(xù)第二年償債本息支出規(guī)模大幅減少。

4.大城市土地成交活躍度上升

預(yù)計(jì)2025年全國土地購置費(fèi)跌幅較2024年有所收窄。在土儲(chǔ)專項(xiàng)債的幫助下，房企整體拿地能力大幅收縮的狀況將有所緩解，全年土地購置資金約3.44萬億元，同比下降3.5%，跌幅較2024年收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)。

土地新增供給總量將延續(xù)收縮態(tài)勢(shì)?？紤]到2025年地方專項(xiàng)債土地儲(chǔ)備計(jì)劃開始實(shí)施，從總量上來看可供出售的住宅用地建設(shè)面積仍可能有所減少。全年土地市場(chǎng)可能處于價(jià)穩(wěn)量減的狀態(tài)。

5.下半年投資回穩(wěn)概率很大

受資金供給總體下降的影響，預(yù)計(jì)到2025年底，房屋施工面積（年化）可能降低至64.6億平方米，全年跌幅仍將達(dá)到兩位數(shù)。房企市場(chǎng)化新開工項(xiàng)目建設(shè)總體將保持收縮格局。綜合來看，占到房地產(chǎn)投資六成以上的建安工程投資可能在2025年仍然面臨不小的下行壓力。

政策支持力度加大將更好地發(fā)揮托底作用。綜合測(cè)算，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為9.43億元，同比下跌6%左右，跌幅較2024年收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)。從支出法的角度來看，城中村與老舊小區(qū)改造加快落地有助于減緩房屋新開工面積的下行速度。土儲(chǔ)專項(xiàng)債及大城市土拍市場(chǎng)的活躍有助于土地購置費(fèi)跌幅收窄?！鞍酌麊巍睂ｍ?xiàng)借款的擴(kuò)容將推動(dòng)各地保交房順利進(jìn)行，竣工端快速收縮的狀況可能會(huì)得到及時(shí)改善。

6.本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能步入尾聲

相較于過去調(diào)整周期大約一年到一年半左右的時(shí)間而言，此輪住房支持政策從2021年三季度開始到2025年，市場(chǎng)仍有一定下行壓力，政策全面顯效需要更長的過程。目前從全國范圍來看，市場(chǎng)正處于“銷售回暖”向“資金增厚”的階段運(yùn)行。庫銷比是衡量商品房市場(chǎng)周期的核心指標(biāo)之一，2025年商品房庫銷比將從高位逐步回落。在更為積極的住房政策推動(dòng)下，過去的12個(gè)月，庫銷比不再進(jìn)一步攀升，意味著房地產(chǎn)銷售快速下滑的態(tài)勢(shì)正在得到階段性遏制。考慮到2025年銷售市場(chǎng)有望邊際改善，地方加速推進(jìn)商品房收儲(chǔ)工作，且各地將嚴(yán)禁不必要的新增項(xiàng)目實(shí)施，整體供大于求的局面將有所緩和。預(yù)計(jì)商品房庫銷比可能逐步回落。參考過往房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍狀況將優(yōu)于投資，房企流動(dòng)性狀況改善可期，并于2026~2027年逐步實(shí)現(xiàn)投資止跌企穩(wěn)。

雖然未來一線城市房價(jià)能否企穩(wěn)回升仍未有定數(shù)，但鑒于住房政策的支持力度、現(xiàn)房庫存處于供不應(yīng)求的水平以及較低的基數(shù)因素，預(yù)計(jì)2025年一線城市新房價(jià)格同比上漲2.5%左右，二手房價(jià)格同比止跌。未來一線及重點(diǎn)二線城市房價(jià)中長期具有較強(qiáng)韌性，一旦市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)好，房價(jià)具有回升的潛力。

土地市場(chǎng)差異化特征更為明顯。截至2025年1月末，一線城市土地掛牌均價(jià)（年化）為8055元/平方米，均價(jià)升至過去兩年以來最高水平，同比上漲11.5%。2025年初以來，上海、深圳、杭州、成都、蘇州等重點(diǎn)城市的部分地塊土拍溢價(jià)率達(dá)到20%~70%，這些城市土拍市場(chǎng)熱度明顯好轉(zhuǎn)也預(yù)示著未來其商品房價(jià)格有望保持堅(jiān)挺。

三、住房支持政策仍有加力必要

由于外部環(huán)境復(fù)雜多變，國內(nèi)中長期房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然不容忽視：一是部分房企仍有不小的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；二是資產(chǎn)減值導(dǎo)致房企投資回報(bào)率持續(xù)下降；三是房企償債難度依舊不??；四是房地產(chǎn)開發(fā)投資減少持續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)增長；五是土地成交減少令地方政府財(cái)政承壓；六是房地產(chǎn)銷售下行，居民相關(guān)商品消費(fèi)支出減少；七是房地產(chǎn)投資下行降低了民企投資信心。

針對(duì)當(dāng)前住房需求釋放缺乏連續(xù)性、房企風(fēng)險(xiǎn)依舊較為突出的情況，建議在以下七個(gè)方面出臺(tái)針對(duì)性政策或納入政策儲(chǔ)備工具箱內(nèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

建議一：進(jìn)一步下調(diào)房貸利率。為了更好地滿足個(gè)人住房需求，建議適度調(diào)整LPR或個(gè)人住房公積金長期貸款利率25~50個(gè)基點(diǎn)。商業(yè)銀行保持個(gè)人按揭投放速度和節(jié)奏。由于大城市住房需求體量大，改善性購房需求更為強(qiáng)勁，建議大城市所在的商業(yè)銀行可以適當(dāng)減少二套房貸款加點(diǎn)利率幅度20個(gè)基點(diǎn)左右。

建議二：優(yōu)化個(gè)人住房財(cái)稅優(yōu)惠政策。適度減免保障性租賃住房稅費(fèi)。針對(duì)商品房市場(chǎng)，建議差異化降低契稅稅率，對(duì)面積不超過140平方米的，降低稅率25個(gè)基點(diǎn)；對(duì)面積超過140平方米的，首套住房和二套住房降低稅率50個(gè)基點(diǎn)。印花稅率和個(gè)人所得稅在140平方米以上的住宅稅率方面仍有進(jìn)一步調(diào)降的空間。

建議三：多渠道推動(dòng)房企資產(chǎn)重組。建議對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱憂或影響力較大的全國大型房企，增加非銀融資渠道或做好不良資產(chǎn)處置計(jì)劃的準(zhǔn)備工作，引入不良資產(chǎn)管理公司、地方國資等其他機(jī)構(gòu)，緩釋房企現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

建議四：盤活土地拍賣市場(chǎng)，增加高能級(jí)城市土地有效供給?？紤]到大城市長期庫存偏緊的問題，建議大城市逐步增加住宅用地有效供給。在地方土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行之際，適度提高地方收儲(chǔ)價(jià)格，對(duì)收儲(chǔ)土地原有所屬企業(yè)性質(zhì)一視同仁，加快存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，更好地發(fā)揮穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

建議五：適度加快不動(dòng)產(chǎn)公募REITs發(fā)行速度。相較于龐大的存量不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模，目前公募REITs發(fā)行的規(guī)模仍小，建議2025年資本市場(chǎng)安排千億以上規(guī)模滿足相關(guān)項(xiàng)目的融資需求，更好地盤活存量資產(chǎn)。

建議六：建議城市建立農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口與保障房供給保障機(jī)制。鼓勵(lì)有條件的城市將穩(wěn)定就業(yè)生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入地方住房保障政策扶持和保障的范疇，推動(dòng)新增建設(shè)用地與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤。創(chuàng)辦當(dāng)?shù)鼐€上登錄系統(tǒng)平臺(tái)，幫助農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在符合當(dāng)?shù)乇Ｕ戏可暾?qǐng)條件的情況下，提升保障性租賃住房的出租率。

建議七：探索設(shè)立國家房地產(chǎn)基金，中長期支持行業(yè)不良資產(chǎn)處置。最新財(cái)報(bào)顯示，六大行房地產(chǎn)業(yè)加權(quán)不良貸款率為5%，明顯高于其他行業(yè)不良貸款率。參照房企存量債務(wù)對(duì)應(yīng)可能存在潛在風(fēng)險(xiǎn)敞口，該基金規(guī)?？蛇_(dá)萬億元級(jí)別。建議由中央財(cái)政出資作為基金初始資本金，其余可由其他金融機(jī)構(gòu)或社會(huì)資本等投資參股，改善市場(chǎng)對(duì)房企和商業(yè)銀行所持有的存量信貸資產(chǎn)信心和信用評(píng)級(jí)。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報(bào)3月3日10版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

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