2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)成果發(fā)布

3月19日，2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)成果正式發(fā)布，備受關(guān)注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開展17年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

本次發(fā)布的《2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)研究報(bào)告》指出，2024年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，中央層面在多次重要會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出部署，為發(fā)展指明方向。進(jìn)入2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”積極信號(hào)，在政策支持顯著加強(qiáng)的情況下，市場(chǎng)銷售情況有望迎來(lái)改善。房企需要加強(qiáng)產(chǎn)品力打造能力，在日益激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)，為市場(chǎng)復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。

此外，大會(huì)還發(fā)布了中房?jī)?yōu)采測(cè)評(píng)的《2025房建供應(yīng)鏈綜合實(shí)力TOP500-首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，該報(bào)告已成為房建供應(yīng)商、服務(wù)商對(duì)標(biāo)發(fā)展，提升多元能力的指南，以及房建領(lǐng)域工程采購(gòu)招投標(biāo)及戰(zhàn)略合作的重要參考之一。

排名

綜合實(shí)力保利第一，國(guó)資房企提升較大

測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)占據(jù)。其中，保利發(fā)展、中海分別保持第一、第二位，華潤(rùn)上升至第三位，招商蛇口、綠城、龍湖、越秀、萬(wàn)科、華發(fā)、新城分列第四至第十位。

2025年榜單變動(dòng)率有所縮小，頭部房企排名相對(duì)穩(wěn)定。相較于2024年，TOP10、TOP50變動(dòng)率均為10%，TOP100、TOP500變動(dòng)率均為17%。排名提升的房企普遍經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、產(chǎn)品力強(qiáng)、資金鏈穩(wěn)定，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、華發(fā)、中交地產(chǎn)等國(guó)資背景房企排名提升幅度相對(duì)較大。

根據(jù)區(qū)域劃分，華東地區(qū)占比42.0%，中部地區(qū)占比12.2%，東北地區(qū)占比2.6%，比重較上年有所上升；華北地區(qū)占比13.6%，西部地區(qū)占比7.0%，比重較上年有所下降，華南地區(qū)占比22.4%，與上年持平。華東、中部地區(qū)房企數(shù)量占比均較上年上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，華北房企數(shù)量占比較上年下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大。

規(guī)模

縮表維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，行業(yè)頭部效應(yīng)凸顯

2024年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為768.02億元，同比下降9.42%；凈資產(chǎn)均值為185.36億元，同比下降1.49%。2024年TOP500房企繼續(xù)縮表，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)下降，且同比降幅較上年有所擴(kuò)大。

2024年房企繼續(xù)縮表維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，拿地投資態(tài)度更加謹(jǐn)慎和聚焦，積極去庫(kù)存回籠資金。市場(chǎng)持續(xù)走弱，銷售端未實(shí)現(xiàn)普遍性止跌回穩(wěn)，房企持續(xù)虧損侵蝕凈資產(chǎn)規(guī)模。企業(yè)層面，民營(yíng)及混合所有制房企縮表態(tài)勢(shì)明顯，央企資產(chǎn)規(guī)模與上年基本持平，少數(shù)地方國(guó)資房企總資產(chǎn)規(guī)模有小幅增長(zhǎng)。2024年房企投資表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎，投資相對(duì)積極的頭部國(guó)央企投資力度同比也有明顯下降。

從本次測(cè)評(píng)結(jié)果來(lái)看，2024年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的39%、69%、81%、92%。相較于2023年的36%、67%、78%、90%，各梯度房企集中度均有所提升，其中TOP10房企集中度上升幅度較大，市場(chǎng)份額持續(xù)向頭部房企集中。

風(fēng)險(xiǎn)

融資難問(wèn)題依然存在，房企償債壓力增加

2024年，房地產(chǎn)行業(yè)政策主基調(diào)寬松。特別是中央首次定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，房企融資政策得到邊際改善，但多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。

從長(zhǎng)期償債能力看，TOP500房企2024年資產(chǎn)負(fù)債率均值為60.72%，較上年下降3.12個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為102.50%，較上年上升5.58個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率連續(xù)三年上漲。短期償債能力方面，2024年TOP500房企流動(dòng)比率均值為1.70，較上年下降0.04；速動(dòng)比率均值為0.75，較上年下降0.01，二者較上年均有小幅下滑。有八成的房企速動(dòng)比率小于1，可變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)無(wú)法覆蓋流動(dòng)債務(wù)，短期償債壓力較大。

測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2024年TOP50房企融資總額為4091.02億元，較2023年下降17.97%。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2024年TOP50房企境內(nèi)債權(quán)融資總量為3678.76億元，同比下降4.95%，融資量占比達(dá)到89.92%，較上年上升12.33個(gè)百分點(diǎn)。境外債權(quán)融資總量為157.23億元，同比下降51.57%，境外債權(quán)融資占比為3.84%，較上年下降了2.67個(gè)百分點(diǎn)。2024年房企境外融資渠道仍處于冰封狀態(tài)，僅有華潤(rùn)、越秀、保利置業(yè)等央國(guó)企完成了境外融資，境內(nèi)債權(quán)融資仍為TOP50房企融資主要渠道。

盈利

營(yíng)收同比降幅擴(kuò)大，利潤(rùn)空間受到擠壓

2024年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值95.08億元，同比下降11.57%，降幅較上年有所擴(kuò)大。營(yíng)業(yè)成本均值80.93億元，同比下降6.72%。凈利潤(rùn)均值2.25億元，同比下降29.46%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額均值60.71億元，同比下降12.21%，行業(yè)整體銷售持續(xù)回落，同時(shí)外部融資難問(wèn)題依然存在，房企持有現(xiàn)金規(guī)模持續(xù)萎縮。

2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，企業(yè)利潤(rùn)空間收窄，總資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，TOP500房企總資產(chǎn)收益率繼續(xù)下降。報(bào)告顯示，2024年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.41%，較上年下降了0.15個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值為1.22%，較上年下降了1.27個(gè)百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值為3.25%，較上年下降了0.81個(gè)百分點(diǎn)。

從凈資產(chǎn)收益率構(gòu)成來(lái)看，2024年房企總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，降杠桿工作持續(xù)進(jìn)行，權(quán)益乘數(shù)有小幅下降，銷售凈利率下降，三個(gè)指標(biāo)共同作用下，凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)下滑。行業(yè)深度調(diào)整期，房企利潤(rùn)空間受到擠壓，整體成本費(fèi)用利潤(rùn)率繼續(xù)下滑。

發(fā)展

分化格局延續(xù)，民企拿地持續(xù)收縮

2024年TOP10房企中，僅有中海銷售金額實(shí)現(xiàn)小幅正增長(zhǎng)，其余9家房企全年銷售金額同比下降。在市場(chǎng)持續(xù)下行期，企業(yè)間分化現(xiàn)象更加明顯，民營(yíng)房企同比降幅遠(yuǎn)高于央國(guó)企。2024年銷售金額超過(guò)三千億元的僅有中海、保利發(fā)展兩家房企，數(shù)量較上年減少兩家。當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)頭部房企的投資能力提出了更高的要求，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓帶動(dòng)下，頭部房企拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企維持銷售規(guī)模存在較大壓力。

在投資方面，2024年以來(lái)房企態(tài)度謹(jǐn)慎，拿地格局保持了前期“大型央國(guó)企占主導(dǎo)、城投房企托底、民營(yíng)房企持續(xù)萎靡”的狀態(tài)，分化現(xiàn)象持續(xù)。2024年TOP30房企新增拿地金額6502億元，同比下降39.09%，拿地金額較上年大幅下降，有超過(guò)兩成房企暫停拿地。房企在高昂的土地成本和市場(chǎng)需求疲軟的雙重壓力下，普遍采取保守策略，拿地更為謹(jǐn)慎，暫停拿地成為常態(tài)，以“安全經(jīng)營(yíng)”為主已成為房企的共識(shí)。大型央國(guó)企的投資規(guī)模保持領(lǐng)先，但拿地金額相較上年縮水幅度較大。民營(yíng)房企中，尚存拿地能力的僅有少數(shù)規(guī)?；科?。

運(yùn)營(yíng)

風(fēng)險(xiǎn)因素集中釋放，戰(zhàn)略收縮回歸主業(yè)

2024年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.14，較上年上升0.01；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.14，較上年下降0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.08，較上年下降0.01。在保交付壓力及降杠桿的迫切需求下，房企加快了周轉(zhuǎn)速度，同時(shí)部分企業(yè)存貨減值損失計(jì)提增加，存貨規(guī)?？s水，TOP500房企存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)上升。市場(chǎng)信心低迷銷售遇阻，TOP500房企營(yíng)業(yè)收入下降，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。

從存貨規(guī)模來(lái)看，2024年TOP500房企平均存貨貨值為394.82億元，同比減少13.46%，平均存貨規(guī)模連續(xù)三年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)低位運(yùn)行，房企投資保持謹(jǐn)慎，TOP500房企中有超七成房企存貨總量下滑。2025年，在盤活閑置土地、收購(gòu)存量商品房用作保障房等舉措的推進(jìn)下，有望促進(jìn)行業(yè)施工規(guī)模繼續(xù)下降，行業(yè)庫(kù)存壓力持續(xù)減輕。

趨勢(shì)

寬松政策應(yīng)出盡出，化債工作有望提速

測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，2024年房地產(chǎn)政策寬松持續(xù)升級(jí)，從“防風(fēng)險(xiǎn)”到“去庫(kù)存”“促需求”，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩側(cè)支持性政策應(yīng)出盡出，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，在政策利好下核心城市銷售金額顯現(xiàn)修復(fù)跡象。房企加快存貨周轉(zhuǎn)保持流動(dòng)性，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所緩解，但資金鏈壓力與庫(kù)存高企仍為房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)性恢復(fù)的主要障礙。

進(jìn)入2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的積極信號(hào)，核心城市改善項(xiàng)目供應(yīng)放量，有望拉動(dòng)市場(chǎng)熱度回升。部分出險(xiǎn)房企債務(wù)重組成功將有助于緩釋行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，2025年在利好政策的支持與市場(chǎng)信心逐步回暖的雙重驅(qū)動(dòng)下，房企化債工作有望進(jìn)一步提速，但房企真正走出流動(dòng)性危機(jī)，還需要市場(chǎng)回暖的支持。

報(bào)告指出，行業(yè)信心缺失的背景下，品質(zhì)交付成為房企破局的關(guān)鍵，企業(yè)需要關(guān)注市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變，在日趨加劇的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)化發(fā)展優(yōu)勢(shì)，為后續(xù)市場(chǎng)的復(fù)蘇做好準(zhǔn)備。此外，“好房子”建設(shè)成為時(shí)代發(fā)展新趨勢(shì)，產(chǎn)品主義成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，房企應(yīng)該積極進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化和升級(jí)，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

附一：2025房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500及專項(xiàng)測(cè)評(píng)成果

附二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)參選標(biāo)準(zhǔn)

本測(cè)評(píng)嚴(yán)格按照“科學(xué)、公正、客觀、權(quán)威”的工作原則，參照《財(cái)富》《商業(yè)周刊》《福布斯》等國(guó)際知名排行榜評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500的企業(yè)設(shè)立如下參評(píng)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）在中國(guó)大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或者在中國(guó)大陸地區(qū)依法設(shè)立并登記注冊(cè)的具有獨(dú)立法人的專門經(jīng)營(yíng)中國(guó)大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資的子公司；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重超過(guò)50%；

（3）雖未達(dá)到第（2）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，但近兩年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年平均銷售額不少于1億元或銷售面積不少于5萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

（4）對(duì)于近兩年有經(jīng)營(yíng)異常、欠稅、嚴(yán)重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信、債務(wù)違約等違法違規(guī)行為者，將根據(jù)情況予以扣分甚至不被列入?yún)⑦x范圍；

（5）對(duì)于提供虛假數(shù)據(jù)者，或在安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域發(fā)生重大責(zé)任事故者，將取消參評(píng)資格。

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