售后包租藏貓膩！四川廣漢天府大市場運(yùn)營困局調(diào)查

四川廣漢天府大市場北區(qū)和南區(qū)實景。孟雙奎/攝

天府大市場恰似一面鏡子，照見行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的遲緩、風(fēng)險防控體系的脆弱。

中房報記者 孟雙奎丨四川廣漢報道

“四川廣漢天府大市場就是個騙局！”業(yè)主李女士氣憤地說，我們買的商鋪成了地上畫的幾條線的格子鋪，不僅拿不到租金，開發(fā)商承諾的回購也沒有兌現(xiàn)。

作為省、市、區(qū)三級政府傾力打造的民生工程，天府大市場曾是四川省重點項目，市場分為南北兩區(qū)，北區(qū)為北新國際機(jī)械城，始建于2012年9月，由四川北新大弘置業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱“北新大弘”）投建銷售，四川大廣資產(chǎn)管理有限公司（簡稱“大廣資產(chǎn)”）經(jīng)營管理；南區(qū)為北新國際冷鏈物流項目，始建于2013年5月，由四川北新達(dá)億投資有限公司（簡稱“北新達(dá)億”）開發(fā)建設(shè)，四川邦定達(dá)億市場管理有限公司（簡稱“邦定達(dá)億”）負(fù)責(zé)房屋銷售和售后代租、返租。

不過，這座規(guī)劃超百萬平方米的“超級市場”卻淪為了千余名業(yè)主的噩夢。

業(yè)主們反映，開發(fā)商以打造“中國魯爾區(qū)”“三大市場、千億商機(jī)”等口號吸引投資，承諾“售后包租”“前5年租金抵房款”，甚至宣稱第6年租金可達(dá)每平方米50~200元。然而，交付時所謂的商鋪竟是無水、無電、無隔斷的“格子鋪”，消防通道被商鋪擠占，安全隱患重重。更令業(yè)主憤怒的是，開發(fā)商還將基本戶當(dāng)資金監(jiān)管賬戶用，數(shù)億元預(yù)售款去向成謎，導(dǎo)致E3E4樓棟爛尾，交房遙遙無期。

深挖之下，北新大弘、北新達(dá)億等4家公司股權(quán)交叉，實際控制人劉某成竟是曾涉合同詐騙的“前科人員”，4家企業(yè)涉司法案件超600起，被列為“失信被執(zhí)行人”，欠稅、限高令頻現(xiàn)，卻仍能撬動政府資源打造“重點項目”。2022年底，4家公司因資不抵債申請預(yù)重整，但業(yè)主們對“重生”前景悲觀：“備案怕開發(fā)商不回購，不備案又怕錢房兩空！”

面對維權(quán)潮，開發(fā)商于2022年申請預(yù)重整，但業(yè)主反映“重整方案只顧企業(yè)脫債”。

就天府大市場所涉糾紛，2月10日，中國房地產(chǎn)報記者向四川省廣漢市委宣傳部發(fā)去《關(guān)于業(yè)主投訴廣漢天府大市場若干問題的采訪函》，要求回應(yīng)業(yè)主投訴的虛假宣傳、資金監(jiān)管缺失等問題，截至發(fā)稿，記者仍未收到采訪函回復(fù)。

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業(yè)主控訴開發(fā)商連環(huán)騙局

“我們當(dāng)時就想著買個商鋪收點租金養(yǎng)老，現(xiàn)在才知道，開發(fā)商從一開始就在騙我們，承諾的高收益、穩(wěn)回報、包租包回購均未兌現(xiàn)，業(yè)主損失慘重。”業(yè)主劉先生表示。

劉先生是廣漢天府大市場E棟業(yè)主，他告訴記者：“我買的E3棟獨(dú)立商鋪，在設(shè)有監(jiān)管賬戶的情況下，該棟還是出現(xiàn)了爛尾。根據(jù)規(guī)定，預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，保證建設(shè)工程竣工交付，E3-1和E4-1兩棟合計建安造價1.2億多元，銷售金額達(dá)5億元，按理項目絕無爛尾可能，但本應(yīng)于2021年12月31日交付的E3-1和2022年12月31日交付的E4-1，到目前為止仍未具備交房條件?！?/span>

另一位E棟業(yè)主王女士則告訴記者：“E3-1和E4-1預(yù)售證采用的銷售平面布置圖在原報規(guī)報建平面圖的消防疏散通道、貨運(yùn)通道上增設(shè)眾多房源，使消防疏散指示燈、消防箱、消火栓等消防公共設(shè)施置于業(yè)主私有商鋪之內(nèi)，無法起到應(yīng)有作用，危及公民生命財產(chǎn)安全。同時，原本的獨(dú)立商鋪也變成無水、無電、無墻、無門窗的格子鋪，這些增設(shè)的格子鋪是如何辦理預(yù)售許可證的？”

鋪面實景圖。

王女士進(jìn)一步表示：“業(yè)主在簽訂購房合同時也與管理公司簽訂管理合同，在合同中明確約定以4～6年不等的房租抵扣房款，合同簽訂當(dāng)日起算，在銷售中形成事實上的售后包租和返本銷售。而《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房’，很顯然，開發(fā)商的行為已違反該管理辦法。不過，很多業(yè)主盼著開發(fā)商回購，不敢去網(wǎng)簽備案，他們擔(dān)心一旦備案了，開發(fā)商就不再回購，以至于造成還有部分業(yè)主的鋪子仍在開發(fā)商手中，租金也收不到?！?/span>

備案表顯示中國農(nóng)業(yè)銀行廣漢支行為資金監(jiān)管銀行。

業(yè)主諸女士是2018年9月購買的商鋪。她告訴記者，《商品房購買合同備案表》顯示，中國農(nóng)業(yè)銀行廣漢支行為北新冷鏈物流項目的資金監(jiān)管銀行，北新達(dá)億在該行開設(shè)了資金監(jiān)管賬戶，但經(jīng)咨詢該銀行工作人員，備案表中的賬號只是北新達(dá)億的基本戶，并非資金監(jiān)管賬戶，開發(fā)商采用工商局固定格式合同，在未開設(shè)監(jiān)管賬戶的情況下將基本戶填在資金監(jiān)管賬戶欄，讓購房者誤認(rèn)為有資金監(jiān)管賬戶，這對購房者已構(gòu)成欺騙。

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預(yù)重整難解困局

據(jù)調(diào)查，天府大市場南北區(qū)分屬不同的開發(fā)商和管理商。

北區(qū)北新國際機(jī)械城由北新大弘投建銷售，大廣資產(chǎn)經(jīng)營管理，占地406畝，規(guī)劃總建筑面積54.87萬平方米，總預(yù)售套數(shù)超萬套，涉及項目業(yè)主7000多人。

北新大弘成立于2012年9月，注冊資本10555萬元，法定代表人為付某，股東為成都幫定投資有限責(zé)任公司（以下簡稱“成都幫定”）和自然人劉某成，分別持股70%和30%。大廣資產(chǎn)成立于2012年12月，法定代表人為徐某安，股東為唐某和于某，分別持股80%和20%。

據(jù)企查查信息顯示，北新大弘現(xiàn)有司法案件158件，立案信息152次；多次被列為“失信被執(zhí)行人”，涉及金額4431萬元；公司及付某被12次限制高消費(fèi)，涉及金額21285萬元；股權(quán)凍結(jié)6次，欠稅公告13條。大廣資產(chǎn)涉訴訟、調(diào)解189件，同樣被列為“失信被執(zhí)行人”，先后12次被限制高消費(fèi)。

企查查顯示，北新大弘在2014年至2018年間，涉及多次變更，注冊資本從800萬元猛增至10555萬元。劉某成更是在股東行列中時進(jìn)時出、輾轉(zhuǎn)騰挪，最終其持股30%，另一股東成都幫定持股70%，而劉某成同時是成都幫定的董事。

南區(qū)北新國際冷鏈物流項目由北新達(dá)億開發(fā)建設(shè)，邦定達(dá)億負(fù)責(zé)房屋銷售和售后代租、返租，占地623畝，規(guī)劃總建筑面積90.87萬平方米，總預(yù)售套數(shù)15000多套，涉及業(yè)主13000多人。

北新達(dá)億成立于2013年5月21日，法定代表人為劉某成，股東為北新大弘和四川天府禾暢農(nóng)產(chǎn)品流通股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），分別持股76.47%、23.53%，后者為四川商投集團(tuán)旗下企業(yè)。邦定達(dá)億成立于2014年1月2日，法定代表人為唐某，注冊資本300萬元，股東為唐某和徐某安，分別持股80%和20%。

企查查顯示，北新達(dá)億涉司法案件333件、立案信息330條；邦定達(dá)億涉司法案件119件、立案信息100條，均為失信被執(zhí)行人，同時被限制高消費(fèi)。

記者梳理股權(quán)關(guān)系獲悉，北新大弘股東劉某成，同時為北新達(dá)億法定代表人，兩項目開發(fā)商實為關(guān)聯(lián)企業(yè)。大廣資產(chǎn)法定代表人為徐某安，股東為唐某和于某；邦定達(dá)億法定代表人為唐某，股東同樣為唐某和于某，兩個經(jīng)營管理公司實為同一控制人。

據(jù)悉，4家公司訴訟纏身，經(jīng)營舉步維艱，已于2022年12月向四川省廣漢市人民法院提出預(yù)重整申請，廣漢市人民法院經(jīng)初步審查受理了4家公司預(yù)重整。

值得關(guān)注的是，相關(guān)信息還顯示，劉某成是2003年原上市企業(yè)ST長控重組合同詐騙案犯罪嫌疑人之一，曾被判刑15年，而天府大市場的始建時間是2012年和2013年，且在2014年至2018年間，劉某成在北新大弘的股東行列中時進(jìn)時出，十分活躍。

針對天府大市場存在的問題和業(yè)主訴求，記者試圖采訪廣漢市相關(guān)職能部門。2月10日，記者向廣漢市委宣傳部發(fā)去《關(guān)于業(yè)主投訴廣漢天府大市場若干問題的采訪函》，期望廣漢市委宣傳部協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門對采訪問題給予書面答復(fù)。2月18日，記者前往天府大市場北區(qū)，與廣漢市委宣傳部、廣漢天府大市場工作專班相關(guān)工作人員進(jìn)行座談，聽取他們對天府大市場情況的口頭介紹。隨后，記者向廣漢市委宣傳部催收書面采訪函回復(fù)，但截至發(fā)稿，記者仍未收到采訪函回復(fù)。

一位行業(yè)人士表示，天府大市場恰似一面鏡子，照見行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的遲緩、風(fēng)險防控體系的脆弱。要重構(gòu)行業(yè)，尋找破局之道。其一，需建立“產(chǎn)城融合”的頂層設(shè)計，將物流節(jié)點納入城市功能規(guī)劃，避免“孤島式開發(fā)”；其二，推動技術(shù)賦能，通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)重構(gòu)供應(yīng)鏈生態(tài)，讓物流從“空間搬運(yùn)”轉(zhuǎn)向“數(shù)據(jù)流動”；其三，完善全生命周期監(jiān)管，建立從立項審批到運(yùn)營評估的動態(tài)評估體系，重塑行業(yè)價值觀——從“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向“精耕服務(wù)”，從“政策套利”轉(zhuǎn)向“價值創(chuàng)造”，讓物流真正成為撬動內(nèi)需、暢通循環(huán)的戰(zhàn)略支點；其四，最為關(guān)鍵的是始終堅持依法依規(guī)經(jīng)營的原則，嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，加強(qiáng)與政府、行業(yè)協(xié)會、商家等各方面的合作與交流，共同推動行業(yè)健康發(fā)展。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹 劉亞

審讀：戴士潮

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