四川一地商鋪8年未交付：土地問題成“癥結(jié)”，業(yè)主質(zhì)疑監(jiān)管缺位丨“3·15”調(diào)查

站在廣元南河國際義烏小商品城外，記者看到該項(xiàng)目近70%的商鋪均處于有商戶經(jīng)營的狀態(tài)。中房報(bào)記者孟雙奎/攝

截至目前，業(yè)主們都沒見到廣元南河國際義烏小商品城合同中所標(biāo)明的商鋪所在。此外，大部分業(yè)主也未曾收到過協(xié)議承諾的“返租”，僅有一部分業(yè)主收到了2年半的租金

中房報(bào)記者 孟雙奎 李葉丨四川廣元報(bào)道

來到廣元南河國際義烏小商品城外的業(yè)主產(chǎn)生了更深的疑惑：距離購房合同約定的交付時(shí)間已過去近8年之久，在這片還算熱鬧的商業(yè)項(xiàng)目中，他們卻始終找不到自己所購商鋪的痕跡。

“不交房、不辦證、沒門牌、沒鑰匙……只有一紙合同和一張收據(jù)，甚至連一張合法的增值稅發(fā)票都不給開具，這不是詐騙嗎？” 3月13日，四川廣元南河國際義烏小商品城的多位業(yè)主在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，買房時(shí)，他們還跟商管公司簽訂了“售后包租”協(xié)議。如今，這些商鋪明明租出去了，他們既沒得到租金，也沒得到房子。

根據(jù)公開資料，廣元南河國際義烏小商品城項(xiàng)目位于四川省廣元市利州區(qū)南河片區(qū)北京路段，該項(xiàng)目曾是廣元市為提升城市形象和廣元商業(yè)業(yè)態(tài)，于2013年4月開始，對(duì)原南河小商品城進(jìn)行整體規(guī)劃改造的一項(xiàng)重大民生項(xiàng)目。

2016年，該項(xiàng)目開發(fā)商廣元一盛置業(yè)有限公司（以下簡稱“廣元一盛”）開始對(duì)外銷售此處房產(chǎn)，并先后與800多戶業(yè)主簽署了買賣合同。在簽署買賣合同的同時(shí)，業(yè)主們還與廣元宏瑞商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“廣元宏瑞”）達(dá)成了含有“售后包租”性質(zhì)的經(jīng)營委托管理協(xié)議。一名業(yè)主的合同中明確寫著，該項(xiàng)目交付時(shí)間為2017年9月。截至目前，他們都沒見到合同中所標(biāo)明的商鋪所在。此外，大部分業(yè)主也未曾收到過協(xié)議承諾的“返租”，僅有一部分業(yè)主收到了2年半的租金。

在此背景下，業(yè)主們開啟了漫長的維權(quán)之路。隨著對(duì)項(xiàng)目的深入挖掘，他們了解到項(xiàng)目本身存在的諸多“不合理”情況?！绊?xiàng)目所在的土地至今還是非‘凈地’狀態(tài)，那么它的建設(shè)和銷售是否合規(guī)呢？”“只有收據(jù)，沒有發(fā)票，房屋更如空中樓閣，買賣合同是否合法？開發(fā)商是否涉嫌非法吸收公眾存款？”

針對(duì)這些問題，3月14日下午，中國房地產(chǎn)報(bào)記者撥打了廣元一盛的多個(gè)電話號(hào)碼，均無人接聽。隨后，記者致電廣元市利州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“廣元市利州區(qū)住建局”）公開的咨詢電話，則一直處于占線狀態(tài)。

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“空中樓閣”

一名業(yè)主的購房合同上寫著，“簽訂時(shí)間：2016年5月24日”。至今，已過去近9年時(shí)間。

“2016年，這個(gè)項(xiàng)目的商鋪開始銷售，當(dāng)?shù)貓?bào)紙也登上了項(xiàng)目的廣告。在項(xiàng)目的宣傳單上寫著，這個(gè)商鋪第1年的收益率就能達(dá)到6%，到第10年更能達(dá)到8%。我們購房人大多是老年人，想著能靠這個(gè)項(xiàng)目養(yǎng)老，許多人是拿出了老本來購買的?！币幻畼I(yè)主向記者介紹。

“我于2017年購買商鋪至今，未收到開發(fā)商出具的任何交房手續(xù)，也未辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，從此意義上講，我們還不是商鋪完全所有權(quán)人，無法單獨(dú)委托乙方招商、經(jīng)營管理事宜。”另有業(yè)主梳理其時(shí)間線表示，“我收過1個(gè)月的租金，之后就沒有了。到2023年，相關(guān)人員找到我們，要求將委托經(jīng)營公司從廣元宏瑞變?yōu)?023年剛成立的四川邦力威商業(yè)管理有限公司，還要重新簽新的委托協(xié)議，新的協(xié)議中表示，將以35元/平方米/月的價(jià)格將我們的商鋪對(duì)出租?！?/span>

“商鋪根據(jù)面積不同，購房時(shí)價(jià)格在幾十萬元到百萬元不等，花了真金白銀，得到的卻是一個(gè)虛擬的東西，這誰也接受不了。我們?cè)啻握议_發(fā)商協(xié)調(diào)，開發(fā)商則以各種理由搪塞，5年前就曾稱3個(gè)月內(nèi)可以辦證，但直到現(xiàn)在都未辦。”一名業(yè)主告訴記者，“在此情況下，我們調(diào)取了許多相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在建設(shè)和銷售過程中存在諸多問題?！?/span>

“在國土使用證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建筑工程許可證等未辦理的情況下，該項(xiàng)目就開始建設(shè)和銷售，存在邊建邊賣邊辦理的情況；開發(fā)商不開具發(fā)票，同樣不合理；同時(shí)，售后包租’的格子鋪一直以來都是行政機(jī)關(guān)和金融主管部門明確禁止和查處的違規(guī)銷售方式。然后，這些我們都知道得太晚了?！鄙鲜鰳I(yè)主表示。

2024年8月，兩名業(yè)主將項(xiàng)目開發(fā)商廣元一盛告上法庭，希望能通過法律途徑解除購房合同，退回其繳納的錢款。當(dāng)年9月，該案開庭。

“法庭上，開發(fā)商對(duì)我提出的證據(jù)都表示認(rèn)可，但是談到退款，就是一句話——‘沒錢’?！鄙鲜鰳I(yè)主稱，“提起訴訟后，我申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，但被告沒有任何財(cái)產(chǎn)，法院建議，走其他渠道。為避免堵死其他維權(quán)渠道，我被迫撤訴，法院裁定撤訴庭外和解后，開發(fā)商卻從未作過任何和解動(dòng)作?！?/span>

在業(yè)主提供的財(cái)產(chǎn)保全情況告知書上寫著：“被申請(qǐng)人廣元一盛名下銀行賬戶內(nèi)存款人民幣306000元，實(shí)際凍結(jié)金額為0元（余額不足）”。

法律途徑以外，業(yè)主們也將情況反映至廣元市利州區(qū)住建局。2024年11月，利州區(qū)住建局在回復(fù)中稱，目前，該項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的所有前置條件均已滿足，但由于廣元一盛經(jīng)營不善，資金鏈斷裂，無法繳納辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)。利州區(qū)住建局承諾將在后續(xù)的工作中積極協(xié)助化解矛盾。督促宏瑞商管公司制定切實(shí)可行的租金解決方案，按照城市經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃，增強(qiáng)義烏國際小商品城的商業(yè)吸引力，通過招商引資籌措資金，協(xié)調(diào)有意愿的業(yè)主與開發(fā)商商談達(dá)成協(xié)議；盡最大努力解決商鋪返租問題并督促一盛公司多渠道籌措資金加快不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理。

企查查APP顯示，廣元一盛于2012年8月成立，注冊(cè)資本2000萬元。當(dāng)前，該公司存在3條行政處罰信息，涉及的違法事實(shí)包括：發(fā)布違法房地產(chǎn)廣告、采取售后包租或變相售后包租方式銷售未竣工商品房等。

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業(yè)主質(zhì)疑監(jiān)管缺位

四川廣元南河國際義烏小商品城項(xiàng)目B區(qū)一角。中房報(bào)記者孟雙奎/攝

據(jù)業(yè)主介紹，廣元南河國際義烏小商品城項(xiàng)目分A、B兩期，業(yè)主維權(quán)的主要是A期，B期現(xiàn)處于爛尾狀態(tài)，情況不明。A期占地12余畝，規(guī)劃面積8223.25平方米，現(xiàn)在建筑面積7620.93平方米。其中，有602.32平方米涉及老業(yè)主產(chǎn)權(quán)未收回。

“目前，該項(xiàng)目地塊仍不是‘凈地’。在此基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目取得的商品房預(yù)售許可證、建筑工程施工許可證等證件是否合規(guī)？相關(guān)職能部門在這一過程中，是否存在監(jiān)管的缺位？”就這些疑惑，業(yè)主們多次向有關(guān)單位反映。

業(yè)主提供的材料顯示，該項(xiàng)目已取得商品房預(yù)售許可證、建筑工程施工許可證等多個(gè)證件，而當(dāng)前該項(xiàng)目地塊仍不是“凈地”。

今年2月，廣元市自然資源局就業(yè)主們反映的問題回應(yīng)了一份《告知書》?！陡嬷獣分蟹Q，2017年2月14日，原廣元市國土資源局與廣元一盛、廣元市地方電力公司、四川省旺蒼縣廢舊物資回收公司蔡明、利隆商城全體業(yè)主(羅春秀等115戶)訂了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，宗地總面積為8223.25平方米，用途為商服用地，出讓年限至2056年10月7日止。根據(jù)《關(guān)于廣元義烏國際小商品城A段辦理國有土地使用證相關(guān)問題的函》和實(shí)際核實(shí)，扣除603.32平方米未予以登記，其中劉學(xué)武等未收回面積308.02平方米，賀青才等10戶抵押面積276.97平方米，楊曉娟(法院查封)17.33平方米。經(jīng)調(diào)查未登記的緣由，一是未收回土地證進(jìn)行注銷，上述業(yè)主已經(jīng)簽訂了征拆補(bǔ)償協(xié)議，同時(shí)已經(jīng)領(lǐng)取了停業(yè)整頓補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，但還未簽訂還房協(xié)議，因而未交回原土地使用證，不能實(shí)施注銷；二是抵押銀行和法院查封的業(yè)主，利州區(qū)政府正在與銀行和相關(guān)部門協(xié)商落實(shí)。

廣元市自然資源局在《告知書》中稱，經(jīng)調(diào)查核實(shí)，廣元市自然資源局在該事項(xiàng)的辦理過程中嚴(yán)格遵照國土資源管理的規(guī)定和市政府的相關(guān)要求履行職責(zé)，確保國家、企業(yè)和個(gè)人的權(quán)益不受傷害?！霸擁?xiàng)目是經(jīng)依法批準(zhǔn)成立的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施推進(jìn)改造，是以業(yè)主和企業(yè)為主體，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作的結(jié)果，因而在改造過程中業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和投資人之間的相關(guān)事宜應(yīng)按照招商協(xié)議、已簽訂的合同履行，所產(chǎn)生分歧和問題應(yīng)在南河街道辦事處和利州區(qū)政府的組織下先行協(xié)商、調(diào)解，或者以訴訟方式解決?！?/span>

對(duì)于這份回應(yīng)，業(yè)主們并不滿意，有業(yè)主認(rèn)為，“這樣的回應(yīng)什么問題都解決不了，還有推卸責(zé)任之嫌。” “每個(gè)職能部門都不認(rèn)為自己有錯(cuò)，錯(cuò)誤的結(jié)果就只能由業(yè)主埋單?！?/span>

“這些年，我們找過利州區(qū)政府部門、利州區(qū)住建局、利州區(qū)商務(wù)局，大多時(shí)候都在‘踢皮球’。2024年9月，四川省委第四巡視組到廣元巡視，維權(quán)業(yè)主代表又找到巡視組，作了相關(guān)匯報(bào)，巡視組將情況轉(zhuǎn)到廣元市信訪局，又轉(zhuǎn)到利州區(qū)住建局，依然未能解決?！币幻麡I(yè)主表示。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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