相信的力量，再議“止跌回穩(wěn)”丨兩會觀察

中國房地產(chǎn)報駐兩會記者苗野/攝

王韶/文

3月5日，“持續(xù)用力推進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”被首次載入政府工作報告，充分體現(xiàn)了黨和國家對房地產(chǎn)業(yè)的高度重視。2024年11月，本人曾撰文《“止跌回穩(wěn)”任重道遠，不躺平頂硬上》，今結(jié)合2025年全國兩會政府工作報告再議“止跌回穩(wěn)”。

一、相信國家的力量

房地產(chǎn)是國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟的穩(wěn)定器和驅(qū)動器，擴大消費的助力器。樓市穩(wěn)定不僅利于防范金融風(fēng)險，還能有效帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進城市化發(fā)展。同時，房產(chǎn)作為居民家庭資產(chǎn)的重要組成部分，價格波動直接影響家庭和諧、財富感知和消費信心，甚至社會穩(wěn)定，只有房價穩(wěn)定居民才能更好地規(guī)劃家庭財務(wù)支出，有更強烈的消費意愿。

樓市穩(wěn)則經(jīng)濟穩(wěn)、金融穩(wěn)、民生穩(wěn)、消費穩(wěn)。毋庸置疑，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”是一項政治性、全局性和根本性的重要政策，深遠影響不需贅述！

從去年9月26日政治局會議首次提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，到今年兩會“持續(xù)用力推進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”，中央重要會議三次提及“穩(wěn)定樓市”，措辭一次比一次嚴厲?！俺掷m(xù)”表明并非三分鐘熱度，不達目標(biāo)誓不罷休；“有力”表明與較往措施更到位，更精準，力度更強，突顯國家對“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)的堅定，也強調(diào)“止跌回穩(wěn)”的重要性和緊迫感。

去年四季度以來，國家、地方“四個取消、四個降低和兩個增加”系列政策“組合拳”持續(xù)輪番加碼。2024年廣東樓市走勢先抑后揚，總體有所回暖，第四季度商品房銷售回暖明顯，市場止跌回穩(wěn)初顯成效，但房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房新開工和竣工面積等先行指標(biāo)仍未有明顯改善，區(qū)域市場分化加劇，政策邊際效應(yīng)減弱，觀望情緒依然濃厚。

影響“止跌回穩(wěn)”原因復(fù)雜多變，但主因依然是消費者對房價和安全交付的信心不足，以及就業(yè)和收入預(yù)期降低。

預(yù)期穩(wěn)，則信心強；信心強，則動力足！

今年政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)的表述突出強調(diào)“塑造積極的社會預(yù)期”的重要性，從宏觀經(jīng)濟、財政貨幣、民生保障和樓市政策等方面全方位釋放出穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力、推動發(fā)展的積極信號，目標(biāo)清晰、方向明確，措施有力，體現(xiàn)責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，值得期待。

（1）宏觀經(jīng)濟與就業(yè)托底。穩(wěn)增長就是穩(wěn)就業(yè)，經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展必然帶動收入和就業(yè)的增長預(yù)期，從而擴大國內(nèi)需求、促進消費和投資，有效降低居民觀望情緒、減少對償債壓力的憂慮，增強居民的購買能力與意愿。GDP5%增長目標(biāo)，關(guān)乎未來政策力度，直接影響就業(yè)基本面。一般而言，GDP每增長1個點可直接拉動150萬~200萬個就業(yè)。

（2）財政貨幣雙輪驅(qū)動。貨幣政策適度寬松，財政政策更加積極，4%赤字率釋放出財政加碼信號，赤字規(guī)模達5.66萬億元，新增財政赤字可化解地方存量債務(wù)，也可用于房地產(chǎn)收儲、基建和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以此拉動經(jīng)濟增長。

超長期特別國債1.3萬億元，地方政府專項債4.4萬億元，今年合計新增政府債務(wù)總規(guī)模達11.86萬億元，比去年增加2.9萬億元，對實體經(jīng)濟支持將大大增強，利于降低社會綜合融資成本，也有利解決房地產(chǎn)流動性緊張問題。

2%的CPI漲幅預(yù)期，物價溫和回升，不僅是民生保障的重要舉措，更是改善國民經(jīng)濟循環(huán)，提振市場預(yù)期、促進投資的關(guān)鍵，使老百姓有更多就業(yè)增收機會。

（3）民生保障筑基。逐步推行免費學(xué)前教育，發(fā)放育兒補貼；加強靈活就業(yè)和新就業(yè)形態(tài)勞動者權(quán)益保障……民生為大，樁樁件件都關(guān)乎百姓福祉，一系列措施切實增強百姓的安全感、幸福感和獲得感，消除百姓對就業(yè)和生活的后顧之憂。

（4）樓市供需雙側(cè)精準調(diào)控?！墩ぷ鲌蟾妗窂恼邔嵤㈩A(yù)期引導(dǎo)、平衡供需、盤活存量、激活需求和房地產(chǎn)新模式等維度提出政策措施，明確具體，如城中村改造、減少土地供應(yīng)、支持商品房收儲、釋放剛性和改善性住房需求潛力，還強調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險”……

市場預(yù)期持續(xù)改善，以及“止跌回穩(wěn)”的實現(xiàn)必須依靠政策利好和積極市場信號的延續(xù)。2024年多次政策落地短期內(nèi)改變了居民預(yù)期不再觀望，使止跌回穩(wěn)初見成效。未來，政策目標(biāo)將更精準，更注重短期和長期預(yù)期的收復(fù)?？梢灶A(yù)見，2025年或進一步降準降息，新房貸款利率和存量房貸利率或進一步下調(diào)，居民購房負擔(dān)大大降低，激發(fā)購房意愿。另外，針對各地土地庫存大、去化周期長，各地政府將加大存量土地和商品房的收儲力度，這有助土地資源優(yōu)化使用、推動房地供需平衡、緩解供求矛盾，穩(wěn)定房價、合理引導(dǎo)市場預(yù)期、消化庫存。

二、相信市場的力量

千百年來，“安居樂業(yè)”已深入國人骨髓，住房任何時代都是重大民生，任何時候都有重大需求。以廣東為例：

（1）人口紅利是住房市場重要基礎(chǔ)。據(jù)第七次全國人口普查，至2020年底，廣東總?cè)丝?.26億，較2010年增加2169萬人、2000年增加4078萬人，兩次普查人口規(guī)模及增量均居全國之首。數(shù)據(jù)顯示，2000~2020年廣東城市家庭戶人口累計增加4277萬人；城鎮(zhèn)家庭戶人口增加234.81萬人，增速明顯不及城市。從人口增量看，2000~2020年廣東常住人口增量主要來自珠三角的深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山和珠海7座城市，其年均增長率均在2.5%以上，合計增量達3348萬人，占全省總增量82.1%；其中深圳、廣州分別增加1048萬和873萬人，顯著高于其他城市；佛山、東莞、惠州、中山和珠海共增加1426萬人，其他14個城市增量均不足100萬，反映城市對人口的吸引力偏弱，這便不難說明房地產(chǎn)市場為什么分化加劇。

此外，廣東家庭代際關(guān)系日趨簡單，規(guī)模不斷縮小，一人戶和一代戶明顯增加，越來越多的大家庭裂變?yōu)樾〖彝?，意味著對住房套?shù)需求量也相應(yīng)持續(xù)增加。

2020年廣東常住人口中，15~64歲的總勞動年齡人口占72.6%，65歲及以上的老齡人口占8.6%，總體進入老齡化社會，但相比城市人口總體仍較年輕，仍處于人口紅利期，尤其珠三角城市更為明顯。這意味著廣東城市經(jīng)濟活力高，基本面良好，有利于住房市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

（2）住房需求有保障。2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶人均居住面積為30.9平方米，戶均78.6平方米，顯著低于全國平均水平。2020年廣東城市家庭戶人均居住面積小于30平方米的戶數(shù)占比高達59.7%，人均居住面積小于20平方米的家庭戶占36.6%，廣東城市家庭戶居住在只有1間房間的住房占40.7%。

從人均住房間數(shù)和來源看，2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶人均0.94間；住房來源為租賃住房的家庭占城鎮(zhèn)總家庭戶的比例達50.4%。

2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶居住的住房樓齡在30年以上的戶數(shù)占10.2%，樓齡在20年以上的戶數(shù)占35.3%，城市家庭戶住房有電梯的占比為33.3%，意味著廣東存在相當(dāng)大的住房改善需求。

“止跌回穩(wěn)”是一項系統(tǒng)性工作，環(huán)環(huán)相扣，相輔相成，其基礎(chǔ)建立在社會經(jīng)濟全面恢復(fù)增長之上，房價當(dāng)然也不能偏離消費者的實際能力……黨和國家正致力于消除打通影響“止跌回穩(wěn)”的痛點和堵點，我們需要信心和耐心。

“止跌回穩(wěn)”，分化是常態(tài)，是量價、企業(yè)、區(qū)域和業(yè)態(tài)重新洗牌均衡發(fā)展的開始?！爸沟胤€(wěn)”短期很難實現(xiàn)全國全面回穩(wěn)，人口凈流入的超大特大城市或許先行回穩(wěn)，但對于眾多經(jīng)濟缺乏潛力、產(chǎn)業(yè)落后、人口凈流出的三、四線城市，回穩(wěn)或許持續(xù)面臨挑戰(zhàn)，擁抱新模式，建設(shè)真正符合百姓需求的“好房子”，特色化、差異化錯位發(fā)展或許才是真正出路！

人生總是先相信，后看見，相信就會擁有。我相信相信的力量！

（作者系廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長）

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