回暖回穩(wěn)！“穩(wěn)住樓市”首入政府工作報(bào)告，政策助力市場更穩(wěn)丨兩會(huì)觀察

3月份，隨著房企推盤積極性加大，房地產(chǎn)市場有望延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢，核心城市可能提前出現(xiàn)“小陽春”行情。

于帥卿 中房報(bào)記者 劉亞丨兩會(huì)報(bào)道

3月5日上午9時(shí)，十四屆全國人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕，國務(wù)院總理李強(qiáng)代表國務(wù)院向大會(huì)作政府工作報(bào)告。

本次政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)相關(guān)工作著墨頗多，提出要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；因城施策調(diào)減限制性措施；拓寬保障性住房再貸款使用范圍；發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作等。

這是首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)政府工作報(bào)告總體要求，表明高層穩(wěn)樓市的決心。政府工作報(bào)告起草組成員、國務(wù)院研究室副主任陳昌盛在解讀今年政府工作報(bào)告時(shí)表示，樓市股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要“風(fēng)向標(biāo)”，房地產(chǎn)是老百姓資產(chǎn)最大的一部分，樓市股市穩(wěn)住了，就可以釋放財(cái)富效應(yīng)，也可以更好地提振消費(fèi)，更好地促進(jìn)價(jià)格溫和回升。

針對政府工作報(bào)告首次將“穩(wěn)住樓市”寫進(jìn)去的深意以及接下來房地產(chǎn)走勢情況，中國房地產(chǎn)報(bào)記者對浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬、廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉以及上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)行了采訪，他們認(rèn)為，在利好政策支持下，樓市將迎來新熱度。

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報(bào)告呈現(xiàn)諸多革新之處

中國房地產(chǎn)報(bào)：今年，《政府工作報(bào)告》將“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求，這是歷史上的首次，這背后體現(xiàn)了什么樣的深意。

虞曉芬：“穩(wěn)” 字當(dāng)頭，為2025 年房地產(chǎn)市場的發(fā)展定下了主基調(diào)，也給地方政府提出了明確的工作要求。

房地產(chǎn)穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)才能穩(wěn)。房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)著舉足輕重的地位，產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對上下游眾多產(chǎn)業(yè)如建筑、鋼鐵、水泥、家電、家裝等有著極強(qiáng)的帶動(dòng)作用。穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定重要基礎(chǔ)，能夠保障和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求，進(jìn)而帶動(dòng)就業(yè)和居民收入增長，形成經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。

房地產(chǎn)穩(wěn)，民生保障才能穩(wěn)。住房是民生之要，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。對于剛需購房者而言，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場意味著房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，購房預(yù)期更加明確，能夠以合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)住房夢想；對于改善性需求的居民，市場的穩(wěn)定則為他們提供了更適宜的換房時(shí)機(jī)，提升居住品質(zhì)。同時(shí)，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場也有助于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，減少因住房問題、資產(chǎn)問題引發(fā)的社會(huì)矛盾。

本次會(huì)議除了再次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”以外，還就實(shí)現(xiàn) “穩(wěn)” 提出了更具體的政策舉措，與以前相比，呈現(xiàn)出諸多遞進(jìn)與革新之處。

在調(diào)控思路上，明確提出因城施策調(diào)減限制性措施，賦予地方更大自主權(quán)，鼓勵(lì)各地進(jìn)一步放松限制性措施，鞏固止跌企穩(wěn)良好勢頭，更好滿足人民群眾住有所居、住有宜居需求，也激發(fā)住房作為最大內(nèi)需的拉動(dòng)作用。特別是明確提出在收購主體、價(jià)格和用途方面予以城市政府更大自主權(quán)，消除了過去對收購價(jià)格限制過嚴(yán)，導(dǎo)致項(xiàng)目落地很難和地方政府顧慮多，相信這會(huì)進(jìn)一步加快去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場加快止跌企穩(wěn)，同時(shí)也將大幅增加保障性住房供給量，切實(shí)保障和改善民生。

在實(shí)施路徑上，更加清晰、堅(jiān)定、有力。今年加力實(shí)施城中村和危舊房改造，不僅改善居民居住條件，還與消化存量商品房、促進(jìn)住房消費(fèi)緊密關(guān)聯(lián)；土地政策上，更聚焦于優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，強(qiáng)調(diào)了要合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，這意味著三四線城市地土地供應(yīng)必須結(jié)合去庫存情況，改變市場預(yù)期；在盤活存量用地和商辦用房方面，將城市政府收購存量房自主權(quán)放開和保障性住房再貸款使用范圍再拓寬相結(jié)合，城市政府的操作空間性將明顯增強(qiáng)，更有利于調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

總體而言，今年政策在去年基礎(chǔ)上層層遞進(jìn)，更具針對性、系統(tǒng)性與實(shí)操性，全力助推房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。在實(shí)施過程中，仍需密切關(guān)注政策落地細(xì)節(jié)，強(qiáng)化監(jiān)管，確保政策效果最大化。

李宇嘉：此次對房地產(chǎn)的表述的政策突破性比較大，通過土地和房屋去庫存來緩解供求關(guān)系，止住下跌預(yù)期，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

具體來說，一是在更加積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策的架構(gòu)下，專項(xiàng)債、再貸款投放的領(lǐng)域和范圍擴(kuò)大，包括可以用作城中村改造和保障房項(xiàng)目資本金，可以用作收儲(chǔ)存量土地，解決了去庫存的資金來源；二是收購存量房和土地的資金平衡的范圍擴(kuò)大了，從項(xiàng)目平衡轉(zhuǎn)向區(qū)域、中期等更大范圍平衡；三是債務(wù)置換和土地收儲(chǔ)以后，將地方國企和城投的動(dòng)力激發(fā)，承擔(dān)起穩(wěn)樓市、去庫存的帶頭作用；四是存量盤活與城中村改造拆遷安置、房票安置、保障房和人才房籌集緊密結(jié)合，達(dá)到多方目標(biāo)，促進(jìn)良性循環(huán)，這有助于2025年“十四五”收官之年，盡快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

嚴(yán)躍進(jìn)：房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)是一項(xiàng)系統(tǒng)和重要的工作。系統(tǒng)性在于，既要做好購房潛力等挖掘工作，也要做好收購存量商品房等工作，同時(shí)要把保交房、好房子等工作都開展起來，涉及面廣、系統(tǒng)性強(qiáng)。任何一項(xiàng)工作都將從其中一個(gè)維度促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，包括提振需求、減少供給、盤活存量、提高品質(zhì)、增加資金等。重要性在于，其發(fā)揮了綜合性目標(biāo)，即利企利民利市場。

同時(shí)，此次政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的表述內(nèi)容頗豐，特別是在止跌回穩(wěn)里涉及了諸多方面，這充分表明國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度極高。總體來看，對于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的趨勢，我認(rèn)為是一個(gè)非常好的導(dǎo)向，結(jié)合今年全國兩會(huì)的政策以及1~2月份市場行情，這對全年市場表現(xiàn)具有非常重要的意義。

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積極復(fù)蘇態(tài)勢明顯

中國房地產(chǎn)報(bào)：今年以來，各地樓市表現(xiàn)出明顯的回暖態(tài)勢，成交量也有顯著提升，你們怎么看目前的市場態(tài)勢？

虞曉芬：一般來說，春節(jié)過后的幾周是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季，但今年以“北上廣深”為代表的一批城市的新房、二手房的看房量、成交量較為活躍，快速恢復(fù)到去年12月份水平，有些城市二手房成交量還有新高。我認(rèn)為這主要有以下幾個(gè)原因：

一是得益于國家出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)的組合拳政策，從土地、市場、金融等方面，都有了實(shí)實(shí)在在的動(dòng)作和變化，尤其是降低首付比例和購房貸款利率直接減輕了居民購房門檻與成本，效果顯著。

二是各地結(jié)合城市實(shí)際因城施策，出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)政策，加大城中村改造貨幣化等，創(chuàng)造和釋放了需求。

三是以DeepSeek、宇樹科技為代表的中國科技企業(yè)驚艷世界，被認(rèn)為是開啟了新一輪產(chǎn)業(yè)革命的序幕，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力必將帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入全新發(fā)展階段，春節(jié)后中國資產(chǎn)在國際資本市場大受歡迎，這些都增強(qiáng)了居民購房信心。因此，許多改善性客戶正在抓緊置換，賣舊買新；不少剛需客戶認(rèn)為在三四月份“小陽春”到來之前下單，更具有性價(jià)比，帶動(dòng)了成交量。

李宇嘉：整體來看，今年1~2月份，各地新房、二手房成交繼續(xù)呈現(xiàn)回升態(tài)勢，部分城市月度新房或二手房成交也創(chuàng)了階段性新高。同時(shí)，根據(jù)70城房價(jià)數(shù)據(jù)，截至1月份，一二線城市新房價(jià)格指數(shù)分別連續(xù)3個(gè)月、2個(gè)月止跌回穩(wěn)。2月份，一線城市及二線城市新房價(jià)格環(huán)比分別上漲0.24%、0.08%，部分核心城市在優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，新房價(jià)格呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢。這種量價(jià)的良好表現(xiàn)，一方面是延續(xù)了去年四季度以來的走勢；另一方面，去年四季度市場交易旺盛去化了二手房庫存，激活了“賣舊買新”的置換需求，二手房和新房改善循環(huán)轉(zhuǎn)了起來。再加上，各地積極出讓優(yōu)質(zhì)地塊，打造“好房子”項(xiàng)目，高品質(zhì)的好產(chǎn)品出現(xiàn)，將過去沉淀而無法釋放的需求釋放出來了，為市場帶來了新生力量。

嚴(yán)躍進(jìn)：經(jīng)過去年四季度和今年前兩個(gè)月的健康發(fā)展，樓市止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)更加牢固，比較典型的就是全國70城房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)明顯好轉(zhuǎn)，房價(jià)趨穩(wěn)的城市明顯增多。同時(shí)，前兩月包括房屋交易量、價(jià)格指標(biāo)和土地交易情況等都呈現(xiàn)出積極復(fù)蘇態(tài)勢。

最近的市場行情表明，整體而言，政策是積極且有效的，而市場熱度總體保持不錯(cuò)，也說明我們的市場確實(shí)進(jìn)入了一個(gè)較為良好的狀態(tài)。結(jié)合這次全國兩會(huì)的政策，可以預(yù)見，市場預(yù)期正向好的方向發(fā)展。

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邁向供求平衡新階段

中國房地產(chǎn)報(bào)：對于接下來樓市的走勢有什么預(yù)判？

虞曉芬：“止跌回穩(wěn)”是今年房地產(chǎn)工作的核心目標(biāo)。從中央政治局會(huì)議到全國兩會(huì)充分體現(xiàn)出中央政府穩(wěn)住樓市的堅(jiān)決態(tài)度。中央政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力“，其中的“持續(xù)”指的是在切實(shí)落實(shí)好現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上加大政策儲(chǔ)備，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策；“用力”意味著要出有力度的政策，鼓勵(lì)中央部委和地方政府采取創(chuàng)新性的“大招”保障樓市穩(wěn)定。

預(yù)計(jì)各地政府會(huì)進(jìn)一步加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，并通過優(yōu)化土地拍賣規(guī)則、建筑面積計(jì)算規(guī)則等，助力“好房子”建設(shè)；同時(shí)城中村改造貨幣化安置、專項(xiàng)債資金收購存量土地和庫存商品住房等推進(jìn)，將加快修復(fù)市場預(yù)期。3月份，隨著房企推盤積極性加大，房地產(chǎn)市場有望延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢，核心城市可能提前出現(xiàn)“小陽春”行情。

李宇嘉：隨著城中村改造提速，收儲(chǔ)存量土地和存量房屋大規(guī)模落地，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系將得到極大緩解，開發(fā)商緊繃的資金鏈趨于好轉(zhuǎn)，保交付、債務(wù)償還都在向好的方向演進(jìn)。此前一直下滑的土地價(jià)格和房屋價(jià)格將得到穩(wěn)定。由此，觀望的預(yù)期會(huì)逐步提振，二手房掛牌量觸頂，賣一買一的購房鏈條更加順暢，房地產(chǎn)市場底部開始夯實(shí)。同時(shí)，好房子建設(shè)、保障房供給、城鎮(zhèn)化需求等新模式打造在產(chǎn)品端、需求端開始見效，并與市場端的穩(wěn)定形成共振，共同驅(qū)動(dòng)企穩(wěn)回升。

嚴(yán)躍進(jìn)：市場向好態(tài)勢將進(jìn)一步延續(xù)。在這個(gè)過程中，需要重點(diǎn)關(guān)注此次全國兩會(huì)提出的一個(gè)重要內(nèi)容，即收購存量商品房將成為一項(xiàng)重要工作，并且賦予城市政府更大的自主權(quán)。我認(rèn)為這項(xiàng)工作具有重要意義，通過收購存量商品房，可以使供求關(guān)系更加平衡。因此，“止跌回穩(wěn)”不僅是一個(gè)表述，更是一個(gè)過程，在這個(gè)過程中，市場將逐漸進(jìn)入一個(gè)新的階段，即供求平衡的新階段。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬淑艷 劉亞

審讀：戴士潮

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