全國人大代表吳晨：打好老舊小區(qū)攻堅戰(zhàn)，“住宅合作社”模式可為丨兩會連線

全國人大代表、北京市建筑設(shè)計研究院總建筑師、總規(guī)劃師吳晨

以“住宅合作社”為代表的實施模式在一定程度上破解了老舊小區(qū)更新在組織機制、資金投入、居民搬遷等實施難點問題，打通了老舊小區(qū)更新改造居民參與、多元共治路徑。

中房報記者 李葉丨北京報道

今年，是北京市建筑設(shè)計研究院總建筑師、總規(guī)劃師，中國科學(xué)院大學(xué)講席教授，首鋼集團總建筑師吳晨以全國人大代表身份參加全國兩會的第8個年頭。

3月3日，吳晨向中國房地產(chǎn)報記者介紹，今年全國兩會他帶來了《探索“住宅合作社”模式打好老舊小區(qū)攻堅戰(zhàn)》的建議，提出通過探索“住宅合作社”模式，推動可持續(xù)的老舊小區(qū)改造路徑。

目前，這一合作模式已在武漢市青山區(qū)二十一街坊的危舊房改造中落地，通過大膽采用由小區(qū)居民、產(chǎn)權(quán)單位發(fā)起成立“住宅合作社”，在政府的指導(dǎo)下，與開發(fā)企業(yè)合作，實現(xiàn)了小區(qū)的“原拆原建”改造。

“自去年底啟動項目以來，不足半年時間，134戶居民已全部簽約騰退完成，現(xiàn)在已在緊鑼密鼓地進行建設(shè)?！眳浅勘硎荆?34戶居民原就同屬武鋼這個大社群，有著共同的情感紐帶，改造后的134戶居民可以不用散落各處，大家串個門，吃個百家飯，一起看個孫子。原有的社區(qū)結(jié)構(gòu)大致不被破壞，在注入新血液后，原居民新的生活需求得以滿足。

吳晨認為，通過組建聯(lián)合社、民主決策、總建筑師制、共建共管等的“住宅合作社”，最終惠及的是居民。

這幾年，實施城市更新行動、推動城市發(fā)展轉(zhuǎn)型一直是吳晨代表關(guān)注的領(lǐng)域。

在多年工作的實踐中，吳晨總結(jié)出的諸多經(jīng)驗，并基于此形成諸多具有可行性的建議。2021年，在全國兩會期間，他率先提出“合理提高設(shè)計費收費標準，給與行業(yè)更好的發(fā)展條件”的建議，獲得社會廣泛的關(guān)注與熱烈討論；2022年全國兩會時期，他建議制定一部專門的《工程師法》，可以推動全面建立注冊工程師制度，嚴肅“工程師”職業(yè)稱謂；2023年的全國兩會上，他鼓勵社會資本參與老舊小區(qū)改造，并建議對社會資本參與老舊小區(qū)改造建立相應(yīng)制度；在2024年的全國兩會上，他繼續(xù)為城市更新和老舊小區(qū)改造等問題發(fā)聲。

今年的這份建議同樣凝聚著吳晨的心血，希望深入推動老舊小區(qū)發(fā)展，讓城市中的人民更有獲得感、幸福感。

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住區(qū)建設(shè)是城市更新重點任務(wù)

二十一街坊3~12門小區(qū)位于新溝橋街道科苑社區(qū)，占地面積約6417平方米。區(qū)域內(nèi)共有4棟建筑，總建筑面積約8821平方米，容積率為1.42，涉及3棟居民樓、1棟武鋼單身宿舍樓，住宅樓現(xiàn)有居民134戶，多為武鋼離退休職工，武鋼單身宿舍樓現(xiàn)有租戶18戶。

3棟居民樓中有兩棟居民樓建成于1957年，為三層磚木結(jié)構(gòu)，另一棟居民樓建成于1974年，為四層磚混結(jié)構(gòu)。居民樓使用年限均在50年以上，超過使用年限，普遍存在房屋結(jié)構(gòu)老化、維護保養(yǎng)不足、基礎(chǔ)配套設(shè)施陳舊等方面問題。

2022年，經(jīng)第三方房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定，3棟房屋安全等級均為C級。近兩年，小區(qū)先后發(fā)生多起居民廚房、衛(wèi)生間區(qū)域天花預(yù)制板保護層突然脫落，險些傷及居民的情況，居民群眾要求拆遷、改善房屋意愿強烈。

占地面積不到10畝，既要確保小區(qū)配套設(shè)施齊全，也要確保居民休閑活動空間，形成相對完善的功能分區(qū)，如何做？

青山二十一街坊寄托著老百姓的感情，一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。二十一街坊項目既要成為符合當?shù)貧v史文脈、能匹配武漢大都市城市風貌的現(xiàn)代建筑，又要成為融入最新居住建筑設(shè)計理念的標桿建筑，滿足老百姓各種生活使用需求。

“住宅合作社”作為一種住房供應(yīng)模式出現(xiàn)，旨在通過居民共同參與、共享資源，實現(xiàn)住房的公平分配和可持續(xù)發(fā)展?！白≌献魃纭钡纳鐔T通常共享所有權(quán)，并參與決策過程，社員對項目有更高的自主權(quán)。

吳晨注意到，從20世紀90年代起步的舊改、危改工作，大量社區(qū)改造和綜合整治項目對人民的住房條件改善起到了積極作用。但同時可以看到多數(shù)更新改造項目以政府推動為主，居民自主參與更新意愿弱，多元主體參與的協(xié)同機制尚不成熟?，F(xiàn)階段各地區(qū)仍存在相當規(guī)模的危舊樓房存在安全隱患、群眾改造需求迫切，改建力度亟待加大。

基于此，“住宅合作社”模式基本理念是通過集體擁有和合作管理，減少中間成本、提高資源利用效率，并創(chuàng)造更公平、可持續(xù)的居住環(huán)境。

吳晨表示，聯(lián)合社作為獨立的民事主體，委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或施工單位建設(shè)房屋。社員由小區(qū)全體不動產(chǎn)登記權(quán)利人組成，制定聯(lián)合社章程，經(jīng)政府同意后，向民政部門申請登記為非營利法人社會團體。根據(jù)危舊房改造小區(qū)規(guī)劃用地條件，聯(lián)合社積極向政府爭取政策支持，并會同有意向的承接企業(yè)開展資金測算。通過3輪入戶調(diào)查，2次社員大會，持續(xù)磋商章程、優(yōu)化資金測算、打磨改造方案，最終形成了聯(lián)合社章程，選定實施主體，確定了改造方案。改造方案通過后，聯(lián)合社正式與企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

實際上，吳良鏞先生也曾于1987年在中國首次提出“住宅合作社”理念，并在北京菊兒胡同項目中運用住宅合作社理念，成為轟動社會各界的住宅改造經(jīng)典案例。

通過這一模式，武漢青山二十一街坊基本完整保留了原居住區(qū)134戶的社區(qū)居住模式，社區(qū)關(guān)系、鄰里關(guān)系、社會屬性均得到了很好的保留和延續(xù)，同時融入部分商品房新居民，實現(xiàn)了“共生”住區(qū)的設(shè)計理念（居民共生、文化共生、建筑共生）。

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小切口改善大民生

二十一街坊由于建設(shè)年代久遠，面臨諸多問題。吳晨帶領(lǐng)團隊，從居民切實的使用需求出發(fā)，一一設(shè)計規(guī)劃。如考慮不同戶型的特點及居民需求，做到“一戶一方案”，每套戶型都有自身亮點，且空間有限的樓內(nèi)均實現(xiàn)了所有戶型100%南北通透。

同時，吳晨和團隊聽到居民要求“多補面積少出錢”后，設(shè)計方案保留了最小的33平方米的戶型，該戶型突出了在廚房收納、衣櫥收納、衛(wèi)生間收納等方面的收納歸置功能，增大了陽臺面積，以給居民最便捷的生活體驗。

“30多平方米的小戶型，在設(shè)計時南北通透，在商品房市場幾乎不可能?！眳浅空f，每套戶型都有自身的亮點，從平面布局、功能分區(qū)、通風采光、視野朝向、流線組織、保溫設(shè)置、飄窗贈送等多方面做了全面研究，并在整個項目推進過程中與合作社保持密切對接，積極聽取居民的意見，對方案進行反復(fù)研究、打磨，經(jīng)過總建筑師團隊多輪的不懈努力，最終交出了令各方滿意的答卷。

改造后，21街坊這一昔日破敗低矮的住宅樓，將成為一棟每單元兩梯四戶的住宅樓（兩個單元），綠化率達30%，將切實提高居民生活幸福指數(shù)。

在吳晨看來，各大城市以“原拆原建”方式實施老舊小區(qū)更新案例已經(jīng)積累了一些成功經(jīng)驗，以“住宅合作社”為代表的實施模式在一定程度上破解了老舊小區(qū)更新在組織機制、資金投入、居民搬遷等實施難點問題，打通了老舊小區(qū)更新改造居民參與、多元共治路徑。

因此，吳晨建議，以各地“原拆原建”標桿項目為基礎(chǔ)，聚焦人民群眾切身利益與迫切需求，“以例促策”形成一套適用于危舊樓改建，可操作性強的支撐保障體系，通過政府引導(dǎo)、市場參與、居民共治的方式，加力實施老舊小區(qū)整治改造，讓老百姓過上更方便、更舒心、更美好的幸福生活。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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