天津樓市：“豪賭”學(xué)區(qū)丨新春走基層

天津雖然全面取消房地產(chǎn)限購(gòu)政策，但教育政策卻在逆向收緊

中房報(bào)記者 許倩丨天津報(bào)道

“這個(gè)樓盤賣得很好，很多客戶是從北京過(guò)來(lái)著急給孩子上學(xué)用。項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的是九年一貫制學(xué)校，可接受轉(zhuǎn)學(xué)?！表?xiàng)目銷售顧問(wèn)王興說(shuō)。

王興所說(shuō)的樓盤位于天津市南開區(qū)，項(xiàng)目名為“鵬飛?南開學(xué)苑”。在該項(xiàng)目售樓處大門外的醒目位置，豎立著一個(gè)巨大的廣告牌，上面寫著“2024年上半年度南開區(qū)成交TOP1”“直升南開學(xué)校鵬飛學(xué)?！?。

南開學(xué)苑的對(duì)外宣傳情況。許倩/攝

銷售人員向記者展示的由南開區(qū)教育局與該項(xiàng)目開發(fā)商簽訂的關(guān)于業(yè)主子女入學(xué)事宜相關(guān)協(xié)議顯示，項(xiàng)目引入由南開中學(xué)（重點(diǎn)中學(xué)）、中營(yíng)小學(xué)（重點(diǎn)小學(xué)）共同參與的集團(tuán)化辦學(xué)九年一貫制學(xué)校，業(yè)主子女可憑項(xiàng)目房產(chǎn)證（未取得房產(chǎn)證的，提供購(gòu)房合同和繳費(fèi)證明）在該九年一貫制學(xué)校辦理入學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)手續(xù)。這成為此樓盤的最大賣點(diǎn)。

不過(guò)，鵬飛學(xué)校2024年9月為首屆招生，師資力量究竟如何，尚未有數(shù)據(jù)。

據(jù)王興介紹，這個(gè)項(xiàng)目春節(jié)期間基本連市，日均到訪15組左右，認(rèn)購(gòu)約10套。項(xiàng)目均價(jià)4萬(wàn)元/平方米，由于項(xiàng)目熱銷，優(yōu)惠力度較小，僅有少量特價(jià)房。

不過(guò)，記者當(dāng)日探訪時(shí)，該售樓處只有兩三組客戶到訪。王興說(shuō)：“周一到周五工作日時(shí)間，看房的人會(huì)少一些?！?/span>

南開學(xué)苑售樓處，前來(lái)看房的人并不多。許倩/攝

鵬飛南開學(xué)苑的開發(fā)商是山西民企鵬飛集團(tuán)，最初發(fā)家于煤焦產(chǎn)業(yè)。2022年，鵬飛集團(tuán)以23.8億元拿下南開戰(zhàn)備樓地塊，成交樓面價(jià)約22140元/平方米。該板塊在南開區(qū)的位置比較邊緣，界面相對(duì)老舊，鵬飛集團(tuán)自身的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)亦較少，但顯然其深諳天津樓市賣點(diǎn)，為項(xiàng)目引入優(yōu)質(zhì)教育配套資源。

新樓盤配套九年一貫制學(xué)校，在天津多了起來(lái)。據(jù)天津市教委網(wǎng)站披露，到2027年，全市將建成100個(gè)中小學(xué)教育集團(tuán)，推動(dòng)形成50個(gè)市級(jí)優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)，覆蓋全市16個(gè)區(qū)。

“為什么現(xiàn)在新房項(xiàng)目都在做九年一貫制學(xué)校？因?yàn)樘旖蚴兄攸c(diǎn)中學(xué)是搖號(hào)政策，搖進(jìn)去的概率非常不確定，新建項(xiàng)目周邊也沒有什么太好學(xué)校，這樣既保證了新房項(xiàng)目業(yè)主子女有好學(xué)校上，也帶動(dòng)新房項(xiàng)目銷售，均衡各個(gè)片區(qū)教育資源?！碧旖蛞晃豁?xiàng)目銷售人員說(shuō)。

距離該項(xiàng)目售樓處不足1公里，還有一個(gè)名為格調(diào)隱翠軒的樓盤，同樣配套的是“中營(yíng)小學(xué)分校+鵬飛學(xué)?！钡木拍暌回炛茖W(xué)校，不過(guò)該樓盤交付時(shí)間要比鵬飛南開學(xué)苑稍晚一些。該項(xiàng)目屬于南開區(qū)西營(yíng)門板塊城市更新項(xiàng)目，樓盤建設(shè)方是天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)。

醒目的是，泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)將售樓處建成了一座美術(shù)館，墻面上是一幅《千里江山圖》的巨幅畫境，館內(nèi)陳列著一些展品。該項(xiàng)目銷售人員說(shuō)：“以后售樓處撤了，這里就是一個(gè)文化活動(dòng)中心，附近居民都可以過(guò)來(lái)參觀體驗(yàn)?！?/span>

不過(guò)，記者走訪當(dāng)日，看房客戶同樣不多，售樓處外則有幾個(gè)年輕人在拍照打卡。

正在建設(shè)中的格調(diào)隱翠軒。許倩/攝

從貝殼網(wǎng)發(fā)布的30天銷量榜來(lái)看，排名第一的是位于天津市紅橋區(qū)西于莊的建投譽(yù)河院樓盤，30天成交35套。一方面，該樓盤定位于改善性需求，板塊首個(gè)架空層項(xiàng)目，且價(jià)格較低，單價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米；另一方面，配套“天津?qū)嶒?yàn)小學(xué)+耀華中學(xué)（紅橋分校）”九年一貫制學(xué)校。問(wèn)及學(xué)校情況，銷售人員稱，學(xué)校尚未建成，若考慮孩子上學(xué)問(wèn)題，紅橋區(qū)的教育資源不及南開區(qū)，但房?jī)r(jià)也相差很多。

城市資源占有或區(qū)域改善型高端樓盤，成交表現(xiàn)也不錯(cuò)。如格調(diào)初晴?墅，位于老梅江城市級(jí)富人區(qū)，憑借區(qū)域內(nèi)強(qiáng)購(gòu)買力、格調(diào)品牌以及極為稀缺的聯(lián)排、類獨(dú)棟產(chǎn)品，總價(jià)1000萬(wàn)元級(jí)至3000萬(wàn)元級(jí)，1月份首開全部售罄。

位于天津市南開區(qū)萬(wàn)興街的中海峰境南開、中海境映南開樓盤，定位于高端改善需求，均價(jià)6萬(wàn)元/平方米，2024年分別成交285套、140套，樓盤配套新建的五馬路小學(xué)（重點(diǎn)小學(xué)）預(yù)計(jì)今年9月招生。記者踩盤當(dāng)日，看到陸續(xù)有人前來(lái)看房。

中海峰境南開。許倩/攝

此外，落戶政策相對(duì)寬松的濱海新區(qū)（如生態(tài)城）、有教育標(biāo)簽的海教園，仍在持續(xù)收割流量。

但整體而言，天津新房市場(chǎng)依然較為冷清。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，天津新房市場(chǎng)，2025年春節(jié)假期總來(lái)訪3703組，節(jié)前周4335組，平均單盤來(lái)訪13組（去年為20組），同比下降35%；總認(rèn)購(gòu)220套，節(jié)前周188套，平均單盤認(rèn)購(gòu)約0.8套（去年為1.1套），同比下降27%。

受春節(jié)假期出游及返鄉(xiāng)等因素影響，二手房市場(chǎng)看房量亦不多。貝殼數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期天津二手房市場(chǎng)成交規(guī)模較同期縮量2成，帶看量較同期收縮4成。

1月份，天津新房項(xiàng)目單盤周均到訪28組，環(huán)比下降45%，同比下降18%；單盤周均認(rèn)購(gòu)約2套，環(huán)比下降50%；1月天津二手房成交85萬(wàn)平方米，同比下降2成。

天津雖然全面取消房地產(chǎn)限購(gòu)政策，但教育政策卻在逆向收緊。2024年以來(lái)，和平、河西、南開等教育強(qiáng)區(qū)陸續(xù)收緊入學(xué)政策：購(gòu)買二手房的家庭，需提前3年持有房產(chǎn)并落戶，才能保證孩子小學(xué)或初中轉(zhuǎn)學(xué)資格（新房則不受限制）。

新政下，二手房“工具屬性”正在逐漸失效，部分需求被擠壓到新房市場(chǎng)，尤其帶有學(xué)區(qū)屬性的新盤，部分人群可能將需求外溢至河?xùn)|、紅橋、河北、空港、海教園等區(qū)域。2025年的天津?qū)W區(qū)房市場(chǎng)，注定將是政策與市場(chǎng)的博弈場(chǎng)。

一位來(lái)自北京的“北漂媽媽”分享了她的購(gòu)房經(jīng)歷：“我們從去年5月份開始看房，開始是奔著南開區(qū)北片的二手房，結(jié)果中間出了轉(zhuǎn)學(xué)新政策，二手房直接排除在外，專注看新樓盤。需要兼顧老大的中途轉(zhuǎn)學(xué)需求、二孩家庭的居住空間、京津通勤的便捷，看了很多樓盤，沒有一個(gè)可以提供解決完美方案。選擇鵬飛學(xué)苑，顧慮也很多，雖然教育不是最好的，但卻是最保險(xiǎn)的，起碼是當(dāng)下最優(yōu)選擇?！?/span>

“你們覺得房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？”記者這樣問(wèn)銷售人員。他們答道：“會(huì)平穩(wěn)吧。政府一直在強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)樓市?！睙o(wú)論是銷售人員還是購(gòu)房者，都在期待更多利好政策出臺(tái)。

值班編委：馬琳

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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